香港房價崩盤時

文章授權 華商韜略

文 張津京

黎生自殺了。

警察發現他的時候，已經是他自殺後的第五天。樓宇管理員因為鄰居投訴，上門查看垃圾整理問題，發現無人應答惡臭盈門，這才報警。

警察找來房東破門而入時，除了地上一個燒的比較乾淨的炭火盆，四面門窗都用毛巾和膠帶封緊。現場沒有找到遺書，但在黎生的上衣口袋裡，卻找到了一份離婚協議書和一個銀行告知單。

告知單上，銀行簡單通知黎生，因為房貸抵押價值不足，請他在一周內向銀行補繳330萬現金，不然銀行就要收房拍賣，彌補房貸虧空。

警察依據這一告知單，將黎生的死定性為燒炭自殺。

黎生的自殺案例，最終成為引發2003年7月1日香港街頭大遊行的32個自殺案例之一。頗為諷刺的是，黎生的自殺，卻被當作砝碼來攻擊他服務超過20年的東方海外船公司掌門家族——董氏家族的長子，時任香港特首董建華。

負資產者

像黎生一樣因為房價而悲劇的人們，在香港有個統一的名字，叫做「負資產者」。

2000年的香港，同情「負資產者」是絕對的政治正確。幾乎所有的政治團體，幾乎任何一個民意「立法會」議員，一開口就是要解決負資產問題。

1997至2003年，香港樓市最低潮時，催生了超過10萬名「負資產」人群。按照彼時香港240萬套房產計算，「負資產」者佔總購房人口的5%。

在房地產市場，要形成「負資產」其實殊為不易。首先你要在市場最狂熱的時候衝進去，而且要買被「嚴重高估」的樓盤；其次你首付要足夠低，香港房貸允許「二按」，即首付最低只有5%，銀行貸款可到房款的95%。

什麼樣的人，會在「最狂熱的時候，用最小的首付買入一手『嚴重高估』的樓盤」？一般只有二種答案：重度投機者，或者受人蠱惑的菜鳥。

1997年的香港樓市，為這兩類人提供了充分的沃土。那個瘋狂的年代，裹挾著像黎生這樣的10萬多人，一路走入無底的深淵。

全民瘋狂

1997年年初，黎生春風得意。太太剛給他生了個兒子，作為董氏家族企業東方海外的員工，開了15年的集裝箱卡車的他即將升職。人事部剛找黎生談完話，他將被調到香港MTL碼頭，統管150餘位集卡司機。

升職加薪，兒子出生，黎生覺得自己唯一的遺憾，就是還跟父母住在一起。一間45平米的「公屋」，似乎已無法承接黎生即將騰飛的人生。

彼時，香港樓市的熱度，只有泡沫危機爆發前的日本樓市可以匹敵。

這波樓市的高潮，始於1995年。

臨近回歸，英資陷入恐慌性拋盤。1995年，怡和、置地、太古、嘉道理，代表英資的四大資本家族，大規模拋出手中核心資產，換成現金渡海西遊。

這些地產不愁下家。香港本土的地產企業或其他資本承接了其中的部分資產，包括一些「紅籌股」背景或者國企背景的內地在港企業也參與了接盤行動。

港英地產大筆的易手，產生了市場整體浮躁情緒。隨著香港回歸臨近，房市場開始出現狂熱局面。當時，香港人炒房甚至打出「大陸一定會接盤」的口號。

1997年的香港，打開任何一家電視台的樓市評論節目，都能聽到這句話。這句話也給了炒房者無窮的信心。

「1997年在香港，不買房子就是傻子。」為了進一步煽動情緒，甚至有謠言稱，中央發文要求，各個省要在香港給省級幹部置辦房產，這些謠言在九鐵沿線，催生出一幢幢「省長樓」聯排別墅。而買到這些別墅的人，拚命捂盤，到最後黯然割肉出場者不計其數。

當時，香港鄰里談論最多的，不是工作，也不是生活，而是哪裡又開盤「放樓花」，哪裡規划了新樓盤等等。

而讓眾人蠢蠢欲動的是，身邊確實有很多人頭一天剛買樓花（期房，最低10%定金），第二天轉手就掙了20萬。

驚人的利益促使著一批又一批炒客投身其中，新樓盤需要通過搖號才能確定「樓花」的歸屬，甚至出現豪客雇直升機看樓的情形。

主流輿論一致看好香港樓市，認為一片火熱的樓市，是新一輪的香港「全民造富」運動。

這樣的大背景下，黎生也心動了。1997年5月的一天，他跟太太一起，輪流排了一夜的隊，終於搖上了位於深水灣、一個面積927尺（103平米）的住宅。在簽約並繳納10%定金後，黎生第一次有了屬於自己的物業，全家為此興奮不已。

打雞血的開發商

陳曉蓉是當天開發商負責搖號辦手續的文員。黎生自殺後，她曾到警局接受調查。據她回憶，當時的黎生如此急迫，「就好像今天買不到房子就是世界末日了」。

實際上，陳曉蓉覺得自己也很瘋狂，「公司上下都是一種瘋狂到極致的氛圍，每個人都像打了雞血。」

1997年的香港地產公司，沒有人在24點前下班。每次開盤，售樓小姐都會提前打電話通知關係好的客戶，有的客戶為了跟售樓小姐搞好關係、走後門，請她們吃飯，甚至送價值十幾萬港幣的項鏈做禮品，陳曉蓉也接到過。

「一開始還嚇一跳，後來也習以為常。畢竟客戶覺得很值，因為跟我們搞好關係，我們會在開盤前提前通知客戶，他們能第一時間入場買盤賺錢。」

那樣的環境下，香港的開發商只要能拍到地，都可以閉眼賺錢。但真正能拿到地的開發商，少之又少。有經濟評論員認為：香港特區政府的土地政策，是房價波動的幕後黑手。這個說法非常有市場。

香港住房特點就是小，300平方英尺，相當於30平米的房子就算是不錯的戶型。10平米的迷你房，是香港公寓市場的主流。但實際上，香港1100多平方公里的土地中，僅有23.6%是已發展土地，從絕對值看來，香港不缺住宅土地發展空間。

香港的土地政策很奇葩。港英政府時期，香港土地屬於女王，不能出售，更不能私有。為了發展經濟，港英政府出台相關法律，規定政府可以向土地使用人出讓土地使用權。全港除了位於深水埔的一個教堂是土地無限期使用權的，其餘的都有使用時限。只不過公用土地，含醫院、教育等，政府是免費或者低價出讓使用權。而住宅用地，會直接掛牌拍賣，價高者得。

後來到中英談判期間，中國政府怕港英當局突擊將土地轉讓，特在中英聲明中規定，每年港英政府只能拍賣50傾土地，超過部分必須經過中國政府的批准，這給1995-1997年的香港樓市又添了一把火。

據黎生的前妻回憶，他們去現場的時候，售樓小姐一再表示，這是本年度最後一塊開盤的地塊，雖說以前是「爛泥塘」，但也是價值窪地，買了就有得賺。

就在售樓小姐介紹的時候，第一棟樓的樓花已經銷售一空，他們趕忙搶了第二棟樓12層的一個單元。

但誰知道，就是這個位於「爛泥塘」的新晉「CEO盤」，徹底毀了這個家。

服務超好的銀行

香港的房屋貸款非常方便、便捷。據黎生前妻回憶，簽約時，售房現場有近10家銀行入駐，有的甚至提供「二按」，就是對於樓房首付款再進行貸款。

為了取悅客戶，每家銀行都提供其他增值服務，例如渣打銀行提供房屋出售的代辦手續服務；美林銀行提供二手房交易服務等。最後，他們選擇了一家中小銀行，因為這家銀行為了搶客戶，提出可以給客戶提供價值20萬的裝修無息貸款，只要在3年內還清就行。

因為「二按」，這套價值722萬房子，黎生連稅費加一起，總共花了不到80萬，其餘的667.8萬都來自銀行。

在他們訂房後的一周內，該樓盤宣告售罄。一個月後，樓盤的房價坐地上漲15%。

一切完美，看著電視里的財經評論節目，黎生覺得自己大賺特賺。

戳破的泡沫

1997年7月，金融危機爆發。隨著國際炒家三度阻擊港幣，為了維護香港經濟基礎聯繫匯率制度，新成立的特別行政區政府付出了很大的代價。

之後，連續不斷的壞消息傳來，先是美股暴跌，後是2003年的SARS……接連的暴擊之下，香港樓市像坐了過山車一躍直下。

到2003年，在連續6年的經濟低潮後市民對香港樓市徹底失去信心。

黎生買的樓盤開始暴跌，較1997年的高位下跌約70%。「當時03年的新樓盤，每平方尺的價格也只有2000—5000港元，我們買的那個面積，總價在200萬左右就能拿下來，房價就不是腰斬了，這是跳樓啊。」談及此，黎生的前妻淚飛如雨。「我們從銀行貸款600多萬，每個月要還近2萬，現在房子低於抵押值，我們就變成『負資產者』。」

和黎生一樣群體大有人在，「負資產者」多達10萬人，絕大多數通過買房入場，最後折戟沉沙。

龐大的還款壓力，令該群體寢食難安。很多人每天戰戰兢兢，生怕收到公司的離職補償「大信封」——受國際經濟環境影響，香港大部分公司經營狀況不好。很多公司的部門主管，每個季度都要上交一份名單，配合人事部門裁員。

正是在這樣的環境下，車隊主管黎生，在2003年11月收到了人事部門發來的離職信和補償金，正式結束了在東方海外超過20年的工作生涯。

走出碼頭，黎生萬念俱灰，只覺得天都塌了。

更加可怕的事情還在繼續。由於房產的抵押價值已經低於未償還貸款總額，銀行開始向不少業主callloan（要求借款人提前部分還款），黎生也接到了電話。

「銀行讓我們補繳330萬現金或者抵押，我們沒有錢，黎生還剛離職，於是銀行就把房子收走了，進行了拍賣，之後我們還欠銀行200多萬。當然，這是在黎生自殺後的事情。」前妻說。

因為長期處於「負資產者」行列，黎生在單位忍氣吞聲，絕不敢丟掉工作，但最終被裁。太太忍受不了壓力，選擇離婚。沒多久，他又接到銀行通知，要求補繳330萬的差值，不然就收房拍賣。

接連不斷的壓力，令黎生徹底崩潰。

羅生門眾生相

黎生解脫不久後，圍繞「負資產者」，發生了兩件大事。

一是時任特首董建華提出「85計劃」，即每年建設85000套公屋，低價提供香港中低收入人群，爭取5年解決70%市民的住房問題；另一是一批民意代表，以包含黎生自殺在內的32個「負資產者」自殺案例，向特區政府施壓，舉辦了超過50萬人參加的大遊行。

董建華曾希望利用政府手中的土地資源，一舉解決香港房價問題。但這一提議卻遭到了香港主流民意、尤其是「有房者」們的集體抵觸。

特區政府計劃每年投放香港存量房產50%的房源低價入市，而評論普遍認為，這個政策將成為壓垮香港房價的最後一根稻草。

當時的香港中產階級，已經是房價暴跌的受害者，一旦計劃實施，房價會在現有的基礎上繼續雪崩式下跌。這樣的社會怨氣，成功為香港泛民議員所有左右，這才有了2003年的香港「50萬人大遊行」。

深陷泥潭的中產階級，是香港價值觀的核心體現者，也是社會輿論的主體。因此，特區政府不得不取消安居房計劃，甚至還連續幾年不出讓新土地，藉此拯救房價。

當董建華站在中環辦公樓頂，看著遊行的人群時，他內心或許會冒出四個字：飲鴆止渴。

高企的房價摧毀了一批人，而正是因為被摧毀的這批人「自我保護」的意志，降低房價的政策無法展開，香港樓市開始進入新一輪的循環。

自那以後，特區政府再沒有提出任何大型公屋居住計劃，反而都在為房價站台。大部分港府高官，都在接受採訪時不遺餘力勸說大家買房。

圍繞土地，香港投資家族們與特區政府，開始了一輪又一輪的博弈。而這一切，已與黎生無關。

他的含恨離去，僅僅成為泛民議員引導輿論的數字和案例。在付出了終生積蓄、償還數年貸款後，他不僅失去了房產，還被迫承受了數百萬的新債務。

但願像黎生的悲劇，不再上演。

（註：為保護個人隱私，文中主人公用的化名。）

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