萬科翡翠書院預租被認購八成，給房產投資者的啟示

作者：美房網康老師

機會永遠藏在爭議中，沒有爭議就沒有機會！

熟悉我提出的這個觀點的網友都知道，我所有的投資布局都是在爭議中完成，不管是三年前布局了爭議中的香河，還是一年半前布局反對聲中的唐山，抑或是一年前布局了不屑中的臨安和海南，包括正在布局質疑聲中的商住公寓。

這個爭議還包括一個月前我發表的《史上最貴房租誕生！為什麼說這個租金很便宜？》，當絕大多數人都在議論10年180萬租金到底是租房還是買房時，我發表了「10年180萬租金根本租不到」的判斷。

結果，萬科昨天宣布，離交房還要兩年的萬科翡翠書院已經租出去了八成。

當北京首個企業全自持租賃項目萬科翡翠書院啟動預租以來，高昂的租金頗受爭議。對於「10年180萬元會有人租嗎？租給誰？」萬科方面給出了答案。

5月13日，萬科方面透露的數據顯示，翡翠書院首推兩幢樓共計48套實現意向滿租，後續又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。

一個月前，萬科全自持的租賃住房項目「翡翠書院」公布出租方案，其中90平方米精裝三居室月租金1.5萬元，按照自持地塊單次租期最長十年計算，需一次性付清180萬元租金，引發市場巨大的爭議。

有不少聲音都表示，翡翠書院「租金追及房價」以及認為是「天價租金」。

爭議聲還引來人民日報的聲音。5月7日，人民日報撰文指出，房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。發展租賃市場，本義在於補上短板、「租購併舉」，絕非為炒作者提供轉場空間。

不過，人民日報還指出，高端租賃住房的出現對市場非但無甚壞處，反倒十分必要。過去房價再怎麼走高、人們仍不願租房，很大程度上就是因為租住體驗差、經常被攆來攆去。萬科把租賃住宅做得「高大上」，還能長租10年之久，或正是提升了供給品質、撬動了租房意願。

而萬科更是公布了租房名單，翡翠書院的首批租戶中，包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛等。

在萬科做的一份租戶調查中可以看到，選擇租住的客戶多為注重生活品質、對區域有依賴感、考慮自身現金流分配等方面。

租戶之一王昊稱，「同等支出的情況下，享受到的生活品質是完全不同的啊。我請銀行的朋友算了一筆賬，以翡翠書院的90平，10年180萬租金為例，項目周邊新房在售單價8萬+，首付200多萬，月供約2萬7，25年按揭下來總成本要1700多萬。按現在的方案我能享受到高品質的生活，卻不用佔用我很多現金流，七十年慢慢租，挺好啊。」

而王昊的觀點正是我4月13號文章《史上最貴房租誕生！為什麼說這個租金很便宜？》的觀點。我的文章寫道：「以九十平萬科品牌計算，應該總價六百萬，以銀行貸款利率6%計算，每年利息36萬，遠遠超過年租金18萬，顯然租房更合適。」

而另一個租房人錢坤看來，一般住宅的租金是浮動的，而翡翠書院這十年是鎖定房租的。作為家庭租賃，可以比較放心的長住。

顯然，這些高智商人士的觀念一定是經過計算，才下決心成為萬科的租戶的。或者，這些對政策敏感的人更清楚政策的走向。還是人民日報，給了這些租戶確定的判斷。

五月七號，人民日報發文《租房市場同樣不容「炒」》指出了未來中國房租市場的趨勢。

人民日報說：「目前，國家正在「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」。隨著租住同權政策的落實，住房租賃市場正在進入爆發期。一季度，北京市居民租賃房房租總水平比去年同期上漲3.1%。」

人民日報接著說：「以北京為例，從房地產市場供給和需求來看，之前確實存在房價過高和房租過低的價格偏差。目前，房價降低，租金上漲，這意味著北京樓市正在回歸市場的正常狀態。」

人民日報重點說：「未來整個房地產市場將會呈現回歸理性的趨勢，房地產炒房現象會降低，逐步回歸居住屬性，租金在房地產收益中的地位將提升，這是房地產市場的大趨勢。」

人民日報著重說：「租售比提升。所謂租售比，簡言之即是房屋租金與售價的比例，具體指的是每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。2010年，國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》中，首次提到了與租售比相似的「租價比」概念。計算方式是，一套房子的租價比=出租價格（一年）/房價（不含裝修與稅費）。和美日等一些國家的大都市相比，我國一線城市的租售比明顯處於較低水平。」

人民日報繼續說：「」此前有數據顯示，北京整體租售比曾達到1：806，這意味著，一套房子需出租滿67年才能賺回買房的總價。長期以來，北上廣深等一線城市租售比持續偏低。像北京這種大都市，租售比在1：200~1：300是比較正常的。但實際上，已經低於1：600，這是不太正常的現象。」

人民日報還說：「造成這種現象的原因何在？有分析人士認為，落戶、入學資格等隱形福利附著在住房上，導致房價不正常上升。不過，隨著，購租同權政策的落實，這一因素將不復存在。」

可以看出，人民日報發文的核心就是描述「落戶、入學資格等隱形福利附著在住房上，導致房價不正常上升。不過，隨著，購租同權政策的落實，這一因素將不復存在。」

也就是說，北京樓市未來的發展方向就是取消附著在住房身上的隱形福利，而具體的政策就是購租同權的政策落實。

顯然，租售比已經成為房產投資者的重要參考目標，也就能明白為什麼這麼多高凈值人士放棄買房選擇租房，因為越來越多的人士開始用租售比來衡量到底是買房還是租房的關鍵。

作者：mkshf01

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