公寓這個坑，你要跳進去嗎？

一年多前還冷冷清清的公寓市場，現在突然火爆起來。

據成都公寓市場數據，2017年成都公寓產品成交環比2016年大漲了113.8%，而2018年僅前4月的供銷即與2016年全年基本持平。

這樣的變化顯然不是一個良性的市場呈現，梳理數據便會發現，公寓供銷兩旺背後的是政策干預導致。隨著限購、限貸政策升級，購房客購買住宅成本上升，名額受限，公寓成為那些剛需者無可奈何的選擇。

一方面受制於土地規劃條件限制，另一方面市場熱度上升的誘惑。越來越多的開發商在產品布局中加入公寓。

從限購開始的2016年之後，公寓市場供應開始攀升，先期入市的公寓項目確也承接了部分來自住宅市場需求外溢，這使得當年11月公寓產品銷量環比上漲約68%。2017年公寓公寓成交也呈現雙升態勢。

然而，隨著有限的外溢客戶稀釋，對於公寓的需求正逐步衰減。從2018年3月開始，公寓市場成交放緩，由於市場類型產品較多，存量也隨之上升。

截至2018年4月底，成都公寓產品存量約454萬方，按2017年去化速度推算，目前成都公寓去化周期仍需約20個月。對於開發商而已，要在眾多同質化產品中突破，沒有獨具一格的營銷策略，壓力巨大。

那麼針對我們的消費者而言，公寓產品到底是否值得下手呢？

一、首先來回答自住剛需用戶，買公寓顯然不是一個明智的選擇。

1、公寓產品有著諸多產品規劃限制，無法三通（水電氣），這對自住來說極為不便，生活成本也會高出許多。

2、雖然公寓產品不限購，但按照目前成都市「認房又認貸」的政策規定，你一旦購買，再次置業的門檻就被抬高。對於手握有限資金的剛需用戶來說，這是一個巨大的火坑。

二、對於投資用戶，公寓也如同賭博。

1、有投資者問，買公寓40年產權，40年後怎麼辦，房子還是我的了嗎？這是一個未解之謎，官方未就此有任何定論。即便如住宅可以續期，估計成本也不會太低。

2、對於短線投資的用戶來說，高昂的交易成本也會讓人望而卻步。各項稅費加起來，通常達到物業交易總價的10%-20%，且毫無減免。

3、長線持有，這對於運營管理的要求極高，個體幾乎無法完成。打包給第三方公司運營，相對摺損收益，但回報率也非常低，目前基本維持在5%以下。

綜上所述，面對公寓這個坑，你是否往裡跳，還是你自己說了算。如果你還需進一步諮詢公寓產品相關，可以留言給我，我會逐一回復大家。下一期，我將針對開發商層面探討公寓產品差異化運營，歡迎關注交流。

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