房住不炒，那房價呢？

置頂霍老爺，做最有思想的野蠻人

改善性住房一定是未來爭搶的目標

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劉青雲和潘虹演過一個電影，叫《股瘋》，描寫的是上海1994年的股災。潘虹演的是一個中年上海女人，精明能幹，家裡收拾得井井有條，但一家三口蝸居在一個小房子里，連一個抽水馬桶都沒有，女兒拉屎還要拉在一個木製的馬桶里，潘虹拿去倒掉。

為了讓女兒能用上抽水馬桶，潘虹才去炒股，卷進了1994年的股災。

我跟我的朋友有過一次談話，回憶自己居住的歷史，我發現一個驚訝的事實，在我們那個北方的城市裡，第一次在家洗澡，也就是2000年前後。

以前我的回憶都是一起在外面的浴池洗澡，更早一點，是在國企和機關的澡堂，趕到周五下班，澡堂里人山人海，滿眼望去全是光屁股和長毛的大腿。就這種洗澡環境，還需要澡票，不是單位職工家屬，還需要偷偷找熟人帶進去，蹭洗澡。

為什麼不在家洗澡呢？因為家裡根本沒有地方，只有一個廁所，兩平方米見方，蹲下來拉屎就不錯了，就這個廁所還不在屋裡。

廁所在屋裡是21世紀的事，能在家裡洗上熱水澡，也是21世紀的事。

在房地產發展以前，中國人住的是什麼呢？是筒子樓和筒子樓改良版，單元房。

中國人的住宅模式是被蘇聯人坑了，上世紀五十年代，為了滿足蘇聯的城市化需要，赫魯曉夫設計了一種住宅樓，預製板房，格局單調，有獨立衛生間，有廚房，毫無設計，沒有任何裝飾，我們很快學習了這種住宅，並發明了赫魯曉夫樓的猴版，我們甚至連衛生間和廚房都是公用，後來才有了標準的赫魯曉夫樓。

我說這個是在說什麼呢？實際上，中國人開始有尊嚴地居住，也不過18年時間，條件好點的，最多20多年的時間。大多數中國人在自己家裡洗熱水澡，在自己家裡做飯，在自己家裡用抽水馬桶也就是這麼長的時間。

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吃穿住行用五項，住是關係幸福指數最大的，沒有住，吃穿用都無從談起。

從筒子樓，到單元房，到現在的住宅小區，中國人開始住得好一些了。

你如果問上一代買房的人，他們一定會跟你吹牛逼，說自己多麼高瞻遠矚，多麼勤奮刻苦，終於買下了第一套房，但是，這多半是在美化自己的經歷，實際上，多數人來說，就是稀里糊塗地買房，稀里糊塗地居住環境改善了。

很多人真的就是因為剛需，看見有房就買了。

這不是個人的能力，是房地產和國家的經濟大環境改變造成的。

我們現在總是說，剛需剛需，但現在人們買房真的是剛需嗎？

我們仔細想想，買房真的是剛需嗎？或者說，我們前幾年那樣的買房真是剛需嗎？過去無論你是不是中產，無論是一套還是兩套三套，其實最後住的都是一樣的，百平左右或以下的小居室，沒有設計，裝修也一般，兩口子一輩子，或者加上6個錢包，錢包鼓的多買，錢包癟的少買。

有些實力的，一套市中心老破小，一套學區房老破小，然後就該給孩子攢婚房，生活品質根本沒有高起來。還是垃圾設計，垃圾物業，低素質鄰居。最多是是否南北通透，採光性的差距。

喜歡講房產投資的，總喜歡把多套房產的生活誇張得無比美妙，但其實呢，無非是一套老破小換上另一套老破小，賣又捨不得賣，房子肯定要漲的呀，賣了就是虧。

房子多的人，也一樣，並沒有住得體面。

中國的大多數房地產公司，也根本沒有想讓你住好一些，非常同質化的設計，小廚房，小衛生間，滿足基本的居住功能，但要想有品質的生活，也很難，尤其是北京，因為房價那麼高，反正有人接盤，根本不需要建築設計多麼優秀就能賣出去，為什麼還要給你設計？

哪裡有什麼美好生活？大家住得其實是新時代的赫魯曉夫樓，新時代的單元房。

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那麼，是不是說現在就沒有剛需了呢？當然有，讓人們住得更好就是剛需。1994年，在上海，讓女兒用上抽水馬桶就是剛需，在今天，讓妻子用上洗碗機，烘乾機，全智能家居，讓孩子有起居室，有活動室，才是剛需。

人們的生活水平提高了，自然有了更高的需求。我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。

體現在房子就是，人民不光要住，還要住得體面。

房住不炒不光是說要讓需要住房的住上，還要讓有餘力的人住得體面。

住得體面不是說房子價值多少可以吹牛逼，而是真的舒心，房屋美觀裝修有設計感，功能齊全，鄰居和物業省心，這樣人活著才有點尊嚴。

一方面來說，讓一部分人住上房，另一方面來說，讓一部分人住好房。

基於這種判斷，房子的價格不會降，未來的一部分房屋一定會更多的功能性，有抽水馬桶的房子，不會跟用馬桶的房子一個價。同樣，能滿足你更高的需求的房子，跟現在僅僅滿足你居住需求的房子，肯定不是一個價，這種房子一定會非常貴。

這些高質量房產的出現，會推高一點價位，它們會有溢出效應，但同時，這個溢出不會太厲害，因為滿足基本需求的人，買的是「猴版」。

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對於普通家庭而言，如果未來僅僅是居住，那麼不會很難，但是要想投資，可能對很多人來說，就真的很難，那些跑到丹東，跑到三線城市去買房的，需要格外謹慎，弄不好就套住了。

如果你要改善你的居住條件，那麼，早改善不如晚改善，這種改善性住房一定是未來爭搶的目標。

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