新政落地效力幾何？貴陽樓市調控走向熱議，你想知道在這裡
國家統計局5月16日發布的4月70個大中城市房價數據顯示：一線城市房價平穩運行，二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅均出現上漲。其中，貴陽延續3月上漲態勢。
4月份，貴陽新建商品住宅價格同比上漲10.1%，環比上漲1.3%。二手房銷售價格環比上漲0.6％，同比上漲5.0％。
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5月11日，貴陽市政府辦公廳下發《市人民政府辦公廳關於切實做好促進房地產市場健康穩定發展有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）文件，《通知》自5月11日施行。
這是今年貴陽首個調控樓市政策性文件。《通知》發布後，各界廣泛關注。記者通過梳理其中的關鍵詞，深入解讀新政出台的背景和意義，預測對樓市產生的影響。
一、 關鍵詞：增加供地
政策內容：
土地供應量歷來關係到樓市的走向。此次《通知》第一部分就對做好土地供應管理進行了安排，指出，各區（市、縣）和開發區要結合商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。其中，白雲區要顯著增加供地，同時加快供地節奏；觀山湖區、烏當區和經濟技術開發區要增加供地。
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據貴陽市公共資源交易中心數據，今年一季度，貴陽市掛牌土地面積僅179.08萬平米，而土地成交面積達到了277.67萬平米，土地成交共計57宗，成交金額共計63.29億元。
土地掛牌179萬平米觀山湖區居首位數據顯示，今年一季度，貴陽市共發布過20次土地掛牌出讓公告，共有54宗土地在貴陽市公共資源交易中心掛牌，掛牌土地總面積合計179.09萬平米。
——從區域分布來看，觀山湖區掛牌土地面積最多，為50.75萬平米；其次是花溪區，掛牌土地面積為49.18萬平米；第三位是白雲區，掛牌土地面積為25.55萬平米。
——從土地類型來看，商業住宅用地掛牌土地面積最多，為101.07萬平米，佔一季度掛牌土地總面積的56.44%。工業用地位列第二，掛牌土地面積42.02萬平米；第三位是商業用地，掛牌土地面積為15.85萬平米。
業內人士分析，早在去年4月6日，住房城鄉建設部和國土資源部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，提出堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，強化住宅用地供應「五類」調控目標管理。
住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模。這次貴陽《通知》在去年9月貴陽公布的土地新政基礎上，進行了進一步細化。
盛源地產分析師張大偉認為，「這條政策最具針對性，把握住了行業癥結，思路和方法很對。」
《通知》中明確提出了增加供地的四個區域白雲區、觀山湖區、烏當區、經開區。今年這四個區域房源供應少。
從今年一季度的情況看，觀山湖雖然掛牌土地數量多，但是地塊基本上是商業、工業用地，住宅地塊只有兩宗。有針對性地增加土地供應將大大緩解區域土地緊張情況，逐步增加上市商品房的房源，房價漲幅必然會趨緩。
二、關鍵詞：3年內不得轉讓
打擊樓市投機，是歷次樓市調控的重點內容。此次《通知》有三項內容與限制投機轉讓有關。
一是在我市購買的新建商品住房，3年內不得轉讓，購買時間以簽訂《商品房買賣合同》時間為準。
二是落實好住房城鄉建設部、人民銀行、銀監會三部門規範購房融資文件精神，各銀行業金融機構要加強對個人消費貸款管理，合理控制個人消費貸款的增量和增速，支持居民首套和改善型購房，嚴格執行個人住房貸款最低首付比要求、首付資金真實性檢查、償債能力審查等要求，嚴厲打擊「首付貸」、「假按揭」等行為。
三是申請住房公積金貸款的繳存職工及其配偶不能提取住房公積金用於追加該套住房的首付。職工家庭已辦理過一次住房公積金貸款的，需在結清滿一年後方可再次申請住房公積金貸款。
貴陽地產界策劃人士羅方方認為，「表明了政府限制投機炒房的態度。」
購買的新建商品住房，3年內不得轉讓，購買時間以簽訂《商品房買賣合同》時間為準。這一點在去年9月貴陽出台的新政中首先提出，這次又進一步強調。表明了政府限制投機炒房的態度。
公積金政策的微調，本質也是限制利用公積金貸款進行投資投機炒房。將有限的公積金用在真正有住房需求的人。
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業內人士普遍認為，這些樓市政策的出台本是要保證「人們生活有所居」，目前房價的增長讓部分剛需的年輕用戶離買房更遠了一步。
雖然有政策調控，但另一方面隨著貴陽產業發展，城鎮化步伐推進，「貴漂」湧入，夏季前來貴陽避暑人口的增加，住房需求也將隨之增多，市場的無形之手可能會帶動價格的增長。
現在政策進一步釋放了調控房價的信號，大家都在觀望市場走向，對於年輕的剛需用戶來說，這是一個購房的好機會。
獨立評論人陸進認為，「貴陽房價在全國省會城市中屬於下游水平，從目前供求關係來看，只要不出現大起大落，都在可控範圍。」
2016年以前，花果園和未來方舟兩個超大盤通過提高供給量，降低房價以爭奪市場。
而現在市場環境變了，隨著外來房企不斷入駐，品質住房成為最主要的競爭手段，也符合當下購房者的需求。此次的新政主要圍繞「房子是用來住的」逐步收緊。
從2016年下半年開始，貴陽去庫存加快，隨著庫存的減少，價格也出現上漲加快的勢頭。長期以來，貴陽房價在全國省會城市中屬於下游水平，從目前供求關係來看，近期貴陽房價的上漲屬於正常現象，只要不出現大起大落，都在可控範圍。
清鎮銀河世紀的策劃部負責人表示，「今年房價經過這輪上漲後，目前進入了一個平穩期。」
從出台的政策看，無論是住房公積金貸款的限制，還是新建商品房3年內限制轉讓的規定，主要都是針對投資客。
對本地的房地產商來說，此次新政對商品住房的銷售影響不大，從今年樓盤現場接待情況看，該買房的依然去看房，該銷售的還是照樣賣。
今年房價經過這輪上漲後，目前進入了一個平穩期，這也是剛需用戶的最佳購買時期。但從此次出台的政策可以看出，政府想要控制貴陽房價的上升速度，讓增速放緩，所以剛需用戶不應觀望猶豫。
三、關鍵詞：房地產市場整治
《通知》中，明確要加大房地產市場整治力度。
一是未取得預售許可證的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。
二是按照貴州省住房和城鄉建設廳、貴州省工商行政管理局《商品房買賣合同》示範文本要求；雙方當事人可以根據實際情況決定購房合同原件份數，並在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；合同簽訂後，在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。房地產開發企業不得以合同需備案或其他任何理由不交授合同原件給買受人。
三是進一步加大對房地產市場秩序專項整治力度，嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為。對捂盤惜售、投機炒作、虛假宣傳、違規銷售、哄抬房價等違法違規行為堅決予以查處。
記者了解到，整治規範房地產秩序，貴陽相關職能部門一直在行動。
今年4月，貴陽市住建局開展了2018年度房地產經紀機構專項檢查工作。通過專項檢查，將摸清貴陽市房地產中介機構及其從業人員底數，提高房地產經紀機構備案率，進一步對房地產中介市場實施有效監管。
截至4月28日，全市共檢查房地產經紀機構（含分支機構和門店）共335家，其中已備案92家，未備案243家，現場下發整改通知書97份（其中：雲岩區住建部門現場下達6份、南明區住建部門現場下達9 份、觀山湖區住建部門現場下達62 份、烏當區住建部門現場下達15份、清鎮市住建部門現場下達5份）。
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羅方方認為，貴陽逐步進入存量房時代，嚴格規範房產中介，對穩定市場具有十分重要的作用。
對房地產秩序的整治是一個長期工作。比如近期開展的房產中介整治工作就已經取得了顯著成效。
房產中介在樓市中的作用舉足輕重。目前，貴陽逐步進入存量房時代，通過房產中介平台進行交易的比重大幅上升。
房產中介的行為不僅影響市場走向和市場預期，也影響調控政策的效力。嚴格規範房產中介，對穩定市場具有十分重要的作用。
四、關鍵詞：發展住房租賃市場
此次《通知》中，培育和發展租賃市場，建立完善租購併舉住房供應體系，大力培育和發展住房租賃市場，特別是長期租賃，開展利用集體建設用地建設租賃住房，支持企業和個人開展住房租貨業務，多渠道多元化籌措租賃住房，全面保障城鎮居民和「貴漂」「貴創」群眾住有所居，確保來築創業和務工人員公平共享我市創新型中心城市建設的發展成果，全面實現幸福居住目標。
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記者查詢相關文件發現，2016年以來，從國家層面出台的房屋租賃政策比較集中。
2016年國務院頒發了國辦發（2016）39號「關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見」後，2017年5月，住房和城鄉建設部又發布了《住房租賃和銷售管理條例》（徵求意見稿），從國家法律層面對當前租賃和銷售市場不規範行為提出了明確要求及懲處辦法。
提出國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，以發展住房租賃市場作為房地產長效機制的抓手。
2017年9月，住建部等九部委公布12個租賃試點城市名單，預示著我國住房租賃市場改革大幕已經拉開。10月，黨的十九大報告再次提及「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居」，這標誌著房地產市場長期以來「輕租重售」的局面將得到改變。
業內專家認為，構建租購併舉的住房制度是房地產市場長效機制的重要環節，需要供地予以支持，並培育規模化租賃企業。
這一系列利好政策對貴陽的影響明顯。
貴州省社會公租房中心實行的「房屋銀行收儲配租」模式得到社會各界高度評價。
貴州省社會公租房中心是我國第一家民營的社會公共租賃房專營公司。
該公司負責人告訴記者，目前觀山湖行政區域內存在大量閑置的一手房源、且分布較為集中。
如觀山小區總共有3000餘套住房，交付至今快一年，入住率還不到10%，閑置房源2500套左右。
這些閑置房源優劣勢明顯，優點是小區設計理念超前，部分小區配置有暖氣、小區環境優越、周邊配套齊全、基礎設施完善。但缺點是全為毛坯房、戶型設計較大、無法滿足尋租人租房的基本生活要求。
針對市場需求，貴州省安居社會公租房中心公務員分中心創新推出了「精裝公租房」。
即向社會廣泛徵集空置毛坯房，由公租房中心與業主簽訂《存房合同》，《存房合同》約定由公租房中心買斷業主5到10年的房屋使用權，毛坯房的裝修由公租房中心先期投入。
由公租房中心依據市場需求為原則，對戶型進行重新規劃定位後進行整體裝修並配置全套傢具家電，然後公開面向貴陽市公務員階層、企事業單位人員配租的高端租房模式。
精裝公租房一經推出，迅速得到了廣大公務員、企事業單位人員的歡迎與追捧。
據悉，截至今年3月1日，貴州省安居社會公租房中心公務員分中心共收儲毛坯房源1637多套，裝修完畢並可交付使用1326套，正在裝修施工與準備裝修的房源共計310多套。
貴陽晚報記者 商昌斌 余珉琨
來源： 貴陽晚報 貴陽樓市網綜合整理
監製：蘇舟
編輯：丫頭
審核：高哥
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