今夜，樓市新出6大殺招，16個城市被要求「干這件事」！

5月19日晚上，住建部在官網公布了一篇題為《住房城鄉建設部重申：堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆》的通稿。

在這篇通稿里，住建部宣布了樓市調控的「6大新政」，其中北上廣深等16個城市被點名！

通稿說：近日，針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭等情況，住房城鄉建設部印發通知，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，並對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。

住建部的6點新要求是：

一、要求各地加快制定住房發展計劃，其中明確要求：一線、二線城市要在年底前編製完成2018年至2022年住房發展規劃，並報住建部備案，並向社會公布實施。

二、要求調整住房和用地供應結構：

1、增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例；

2、提高住房用地比例，熱點城市「住房用地」占「城市建設用地」的比例不低於25%；

3、大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上；

4、北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。

三、對購房者、開發商「去槓桿」。

1、要加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為。

2、企業購地只能用自有資金，加強「住房用地購地資金」的來源審查，嚴控購地加槓桿行為。

四、大力整頓規範市場秩序。要嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等違規行為。

五、加強輿論引導和預期管理。其中特別提到——嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網路媒體炒作渲染房地產、散布虛假信息等行為。

六是進一步落實地方調控主體責任。住建部將「完善對地方房地產調控工作的評價考核機制」，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。

對於這份文件及其影響，我的看法如下：

1、這份文件可能跟各地住宅「消化周期」顯著減少有較大關係。近日，媒體披露了湖南長沙等城市，住宅「消化周期」大幅低於「6個月」警戒線的新聞。

根據國家統計局公布的數據，目前全國「商品住宅」的現房（沒有包括獲得預售證的）庫存只夠賣3個月左右。即便加上預售的量，全國很多地方也都已經低於6個月。按照國家標準，一個城市房屋「消化周期」12到16個月是正常水平，低於12個月就需要增加供地；「消化周期」低於6個月，則意味著樓市「亮黃燈」，隨時可能出現「供不應求」，必須加快供地。

住建部這份文件的一個重要目的，是催促一二線城市的地方政府「加快供地」。並要求住宅供地不低於新增土地的25%。

2、住建部為何特別提出——「提高住房用地比例，熱點城市住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排」？

這是因為，中國的地方政府都過於關注GDP，在城市新增用地上，大部分都分配給了產業用地、商辦用地，在住宅用地上比較「小氣」。很多一二線城市的新增用地里，住宅佔比長期低於20%，南方某土地稀缺的「超大城市」的住宅供地甚至常年維持在10%左右，這造成了住宅的稀缺和房價的高企。

25%的比例夠用嗎？國務院發展研究中心原副主任、全國政協經濟委員會副主任劉世錦曾多次公開表示：

住宅用地佔建設用地的比重偏低。特別是一線城市過去幾年這個比重一般低於25%，最近幾年有所調整，但也低於30%。他指出，在現有制度下，應該先把住宅用地佔城市建設用地的比重提高到40%。

據媒體報道，在美國、日本、德國、英國等發達國家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。

25%的住宅用地佔比仍然是遠遠不夠的，但達到25%肯定比沒有達到要好。至少住建部給出了一個標準，這是一個重要進步！

3、「北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。」這16個城市都有誰？「供地主體多元化」是什麼含義？

在每月國家統計局公布的房地產統計里，有70個城市的概念。在這份統計報告里，又特別突出了15個城市。他們是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都。

但遺憾的是，國家統計局關注的15個城市，跟住建部說的16個城市，口徑不完全一致。其實如果你熟悉中國房地產市場就知道，在2015年末「樓市去庫存」政策提出後，樓市大熱。到了2016年10月初，住建部出手調控，第一批就點了16個城市的名字，隨後在短短一周左右的時間裡，這16個城市全部出台了限購政策。

很有可能此次住建部的說的16個城市，就是2016年10月第一批出台限購城市的那些城市——它們跟國家統計局的「15個重點城市」其實是高度重合的，只是住建部這邊多了蘇州。

統計局為什麼遺漏了蘇州？因為70個城市的統計里，就沒有蘇州，而是揚州、徐州。國家統計局重點監控的70個城市，帶有抽樣意義，追求代表的廣泛性，比如在廣東就關注了湛江、惠州、韶關，而沒有關注東莞、佛山、珠海。

所以，需要探索「供地主體多元化」的16個城市應該就是：

北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都。

4、所謂「供地主體多元化」，其實質是試圖打破「地方政府對新增城市建設用地的壟斷」，以降低地價，這是政府的一次自我革命，意義重大。

多元化的途徑包括：近郊的農村集體土地建設租賃住房直接入市，城市更新中把部分產業用地轉為商品房用地等。說到底，就是政府讓渡出可以獲得的土地收益，為社會提供低成本的各類住房，但前提是需要政府審批。

我之前在專欄里講過，農村集體土地直接建設租賃住房入市，如果力度大，真的是可以起到平抑房價、房租的作用。關鍵看地方政府的決心，當然也看土地存量。

5、住建部的第三大舉措，主要是對購房者、開發商進一步「去槓桿」。強調對個人購房者嚴控通過「消費貸」、「經營貸」加槓桿，對於開發商則強調拿地時要用「自有資金」。這兩點如果真的做到，可以把相當一批資金擠出市場。

6、住建部的第六大舉措，提出「對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。」此前約談12個城市，就是問責的一部分，這對於地方政府將形成顯著的心理壓力。

7、值得注意的，住建部在文件最後對調控給出了「政策交底」，就是這段話：

要認真落實穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

這裡面有兩層意思。第一，調控的目標是：「穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期」。注意，沒有說讓房價和租金下降。

第二層意思，提出了「支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房」的政策底線。追求的是「房地產市場平穩健康發展」。

所以，希望樓市、房租在調控中大幅下降，是不切實際的；希望房價、房租短期大幅上漲，在一二線城市也有較大難度。

至於三四線樓市，庫存大的城市，政策給出的空間顯然要大很多。

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