澳洲央行警告房市風險加劇 加息或成投資者致命稻草

澳洲央行（RBA）副行長德貝林先生（Guy Debelle）警告說，澳洲負債纍纍的家庭和房貸還款上漲的可能性仍是澳洲經濟前景面臨的關鍵風險。

周二早上，德貝林先生重申了對國內家庭持有「大量抵押貸款債務」的警告。

他還表示，儘管澳洲經濟正處於緩慢改善的軌道上，但短期內並沒有加息的理由。

他表示，如果利率大幅上升，如果借款人面臨更高的還款成本，如果銀行在皇家委員會展開調查之後大幅收緊放貸標準（這可能會對房價造成嚴重不利影響），那麼負債纍纍的借款人可能會使經濟活動脫軌。

德貝林先生說道：「澳洲家庭擁有相當多的抵押貸款債務。這意味著他們對收入和利率的變化更敏感。」

「這對支出的最大組成部分——家庭消費的前景構成了風險。」 他稱，由於工資增長近年來跌至歷史新低，一直在拖累家庭收入，許多借款人「背負的抵押貸款數額可能比他們預期的更大，還貸時間也更長」。

「雖然他們供得起房貸，但房貸還款占收入的比例比他們的預期更大，還貸時間也更長，」他說。

RBA之前警告，未來三年只付息房貸熱潮可能回歸，再度令它擔憂，原因是，數千億澳元此類貸款的只付息期限將結束，恢復到正常還貸模式，這將導致借款人爭相再融資（refinance）或者賣房。

根據數據，約1200億澳元的只付息貸款（約佔未償貸款總額的7%）將在未來三年內轉換為正常還本付息貸款。屆時借款人的年還貸額將一下子跳漲30%至40%，對於一位背負30年期40萬抵押貸款、只付息期限為5年的典型借款人來說，這意味著其年還貸額將增加7000澳元。

德貝林先生稱，他感到「寬慰」的是，房貸拖欠率很低，「有相當多的緩衝可以讓這些借款人應對還貸額上漲」，比如抵銷賬戶（offset accounts），和以較低利率進行再融資。

「這些貸款中有很多是今年到達只付息期限。值得注意的是，去年也出現了同樣數量的貸款重置，」他說。

他說：「雖然一些借款人顯然會為此而掙扎，但我們的預期是，大多數人將能夠應對，所以這對經濟造成的整體影響將較小。」

他指出，隨著更多借款人按時還貸或者更快還貸，信貸增長可能放緩。

德貝林先生還說，未來放貸標準可能進一步收緊，這一風險可能拖低房價。

「這可能對家庭能夠借貸到的數額造成的影響最大，超過了它對有資格申請貸款的家庭數量的影響。」

「反過來，這意味著信貸增長可能在一段時間內放緩。在我看來，這對房價的影響比對消費前景的影響更大。」

在此之際，由於監管機構和政府希望全面改革金融服務部門的收費方式，銀行業皇家委員會造成的經濟影響再度引發擔憂。

德貝林先生表示，澳洲審慎監管局（APRA）一直致力於確保貸款機構對借款人的收入進行合理評估。

「沒有升息壓力」 在利率前景方面，澳洲央行對經濟的核心預測是，2018年和2019年的經濟增速將比2017年稍快。

這應該會促使失業率繼續逐漸下降。德貝林先生表示，預計工資也將增長，通脹率逐漸回升。

「經過一段時間後，如果核心預測實現的話，升息可能是適宜的。但儲行委員會認為短期內調整現金利率的理由並不充分，」他說。

自2016年年中以來，RBA一直將官方現金利率維持在1.5%的歷史低位不變，金融市場預計，它還會按息不動一段時間，儘管美聯儲、加拿大銀行和英格蘭銀行等主要央行已收緊貨幣政策。

對於澳洲房產投資者來講，他們可能在未來一段時間裡面臨更多的加息痛苦。澳洲央行公布的數據表明經濟指標一切向好，而房產市場出現的泡沫開始令央行和監管部門擔憂。最先受到衝擊的首先就是海外買家，政府不僅加征印花稅來限制海外買家購房，還徵收空置稅，停止針對海外買家的貸款服務等一系列措施，不過這些措施似乎沒有起到有效的遏制房價上漲措施，這就使得央行必須拿出殺手鐧來，加息也不可避免。同時，由於美聯儲的加息政策，迫使全球的國家央行出台應對措施，防止資金出逃，加息更是被擺到了檯面上來。對於投資者來講，當他們已經適應低利率的借貸環境的時候，我們想要問的是，他們能夠適應加息所帶來的變化嗎？

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