來源：樓市奇說（loushiqishuo），轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

「就算炸樓也不會低價出售給剛需購房者」，這是現實版的「資本家寧願把牛奶倒進河裡也不免費發給窮人」的真實寫照。那麼，面對多重壓力和阻礙，房地產商真的連炸樓都不會選擇降價賣房，以價換量迅速回籠資金嗎？這個問題，我先不回答。

奇哥想問，房地產調控最先熬不住的是誰？很多人說是剛需購房者，也有人說是炒房投機客，但在奇哥看來，調控開啟最艱難的是開發商們。

經濟學家魏傑：等不到明年5月份，大多數中小房企就倒了！

奇哥說過，時至今日，誰也別大言不慚地說自己好過，即便是2016年出貨最猛的房地產企業也一樣，隨著國家宏觀收緊信貸，降企業高槓桿形勢愈演愈烈，很多地產商的命門早已被牢牢鎖住了。

因為當國家高喊去槓桿的時候，最先感受到危機的是這些「日進斗金」的龐然大物們。當國家試圖通過行政手段對房地產市場進行干預，尤其是合理限制地產商的新房售價的時候，開發商的利潤就被合理抽走了，很多地產商都不安分起來，東拆西借，通過捂盤惜售苦撐不賣房以減少虧損的做法屢見不鮮；當被開發商高度依賴的銀行們都收緊「錢袋子」的時候，很多中小開發商企業的問題也暴露出來了。

2018年以來，房企融資通道驟然縮緊。部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。

去槓桿，「奶媽」銀行的「斷奶」行為讓很多地產商面臨生死考驗

從2016年底調控伊始，我們看到的是一波又一波的限購、限貸、限價等針對購房者的政策，實際上國家對於地產商的調控從一開始就在進行。

眾所周知，房地產是一個高槓桿，資本運作的遊戲，對於各房企來說，依託寬鬆環境，利用流動性和槓桿才能成就更大的事業。槓桿非常簡單，說白了就是借雞下蛋，用別人的錢圓自己的夢。用別人的錢買房，房價漲了，皆大歡喜。

本輪調控的原則是不觸發金融底線的前提下，去企業、去居民槓桿，說白了就是不讓房地產企業和購房者用銀行的錢用得那麼便宜，那麼順手了。因為從近兩年的房地產投資增速和貸款總額的上升來看，資本偏好於流向房地產，已經嚴重傾斜了，與之相對的是實體經濟不振，資金大量流入房地產對整個金融大局的穩定不利。

房地產行業風險不斷積累，資金鏈斷裂、房價下跌或政策風險，都有可能造成房地產企業難以還本付息。從監管看，對各類金融機構投向房地產的資金也是嚴控態勢。據房企高管透露，在貨幣收緊大趨勢下，房企各個融資渠道都受到限制，融資成本相比以前也上升了2-3個點。

很多房企為了不影響供血能力，不得不選擇成本較高的海外發債業務。任志強在一個月前就透露，現在開發商兜里沒錢，這個時候是基金大肆收購資產的時候，這一點從房企選擇海外發債的比例大漲可以判斷：去年開發商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元。而同策研究院最新數據顯示，今年4月海外融資總額摺合人民幣376.12億元，相比3月份193.44億元大幅上升。

開發商2018-2020年到期債務高達600億美元，雪上加霜

除各種融資渠道不斷受限外，開發商面臨的更大問題還有巨額債務到期的壓力，對於房地產企業來說，可謂是雪上加霜。標普預期，內地開發商的再融資風險將在2018年加劇，主要因為大量境外債務將在2018年後到期，2018至2020年到期的債務規模達600億美元，加上境內債券存在利率遞增條款，相關企業有可能提前遇到債務到期問題。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，短期內融資環境不會放鬆，房企也將面臨更大的資金壓力。他預計，在樓市調控依然從嚴和面臨資金以及沖銷量的雙重壓力下，將會有更多的房地產企業選擇「以價換量」的方式，快速實現回款，進行自保。

事實上，對於面臨多重壓力之下，開發商是選擇降價賣房還是死撐下去，有大牌開發商已經給出了明確的答案。旭輝集團總裁林峰在2018年的發布會上說，最難的日子還沒來，今年我對市場的判斷是逐月向下，一月不如一月。所以我還是老調重談，勸捂盤的朋友趕快賣掉換現金流，這個是我們覺得今年的市場，2018年一定會比2017年要困難。後面的每一個月一定都會比上一個月要困難，這可能就是我們行業具體在感受的市場的溫度。

至此，相信大家都明白了，縱使開發商有一百個理由不降價賣房，但缺錢這一個理由就會逼迫他們乖乖就範。我們所聽到的「開發商寧願炸樓，也不會降價賣房」不過是聳人聽聞。奇哥認為，開發商已經到了走投無路的地步了，相信大多數企業都會選擇降價走量換資金的路子自救，畢竟活著才有機會再次逆襲，這種道理普通人都懂，智慧過人的地產商們不會不懂。

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