馬來西亞突變天，花20億元營銷、投資6000億的「宇宙級房地產項目」，會否讓中國中產夢碎？

中產階級海外置業，是夢想還是泡沫？

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作者：金融八卦女主創

在經濟全球化浪潮里，移居海外成為越來越多人的生活選擇。

有的是為了國際化的子女教育，有的是為了感受多元文化，也有的是真心覺得外國的月亮圓一點。

然而，歐美移民實在太貴了，就連希臘這種羸弱的歐洲國家都需要至少25萬歐元的固定資產投資。於是，不少中產階級有心無力，只能望洋興嘆。

但是俗話說得好，需要在哪裡，市場就在哪裡。正在抓耳撓腮布局海外市場的中國房企們，迅速發現了中產階級的新需求，將他們的目光紛紛投向了東南亞，準備開啟海外投資移民的第二戰場。

僅在馬來西亞一座城市，中資房地產項目就達4.6萬套之多。其中富力有3萬套、碧桂園金海灣的1萬套、綠地2205套、麗陽機構4000套。

在中國房企數不盡的東南亞項目中，沒有一個像「森林城市」這樣人盡皆知。

2016年，20億元的營銷費用讓碧桂園「森林城市」的廣告以鋪天蓋地之勢出現在人們的視野里。

它主打「新加坡旁、永久產權、送移民綠卡、價格不足百萬」，短短半年，就瘋狂賣出100億銷售額，當年總銷售額達180億元。

於是，就在馬來西亞當地華人面對著政治、治安、腐敗、匯率、排華等一系列現實問題無可奈何，紛紛選擇「用腳投票」移居他國時，數萬中國家庭正懷著碧海藍天的夢想，準備踏上這異國他鄉。

不知道在這座為我國中產階級量身打造的「森林城市」里，他們有沒有這樣想過：「對於中產階級而言，海外投資移民可能就是個易碎的夢。」

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「烏托邦式」的造夢運動

很多人對「森林城市」的失望，可能都源於曾經太高的期待。

它的設計概念聽起來十分唬人，「採用垂直綠化的理念，沒有車輛在地面穿行，建築外牆都長滿植物，這裡的生活非常安全，到處都是公園，大家在那裡曬太陽、跑步、游泳，目之所及皆是美好。」

而且是一擲千金，重磅打造。

宣傳稱，「森林城市」將成為我國房地產史上最大的單體項目，總投資會超過1000億美元（約6300億元人民幣），開發周期長達20年，完工後預計將至多容納70萬人。

城市建成後，是聚集旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業的產能新城。

它的背書團隊也是相當強大。

碧桂園董事局主席楊國強親自出馬，動情地說，「這是我有生以來呈現給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城。」並稱這座城市為「十年前的深圳」、「海上建起的迪拜」。

項目啟動更是商界、政界大佬雲集。

馬來西亞總理納吉布當場宣布「森林城市」成為免稅區。還承諾「森林城市」將設置獨立海關，享有部分企業所得稅的減免，而且享受其它專屬優惠政策。

比爾·蓋茨豪宅「未來之屋」的設計師說，「『森林城市』將樹立一個城市的標準。」

於是，「森林城市」還未破土而出，就在房地產江湖上引得一片側目。

有人說，這是楊國強個人「烏托邦式」的暢想；也有人說，這不過是一場針對中產階級策劃的造夢活動。

很快，一場屬於「森林城市」的宣傳與營銷，也轟轟烈烈地開始了。

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鋪天蓋地的瘋狂營銷

在廣告與營銷的世界裡，「森林城市」一改它訴說著情懷與夢想的動情模樣，顯得熾熱而瘋狂。

它創下的紀錄讓楊國強都自覺人生圓滿，於是被戲稱為「宇宙級房地產項目」。

它擁有全球最大的樓盤、全球最大的售樓處、全球每天接待最多客戶的樓盤、全球第一個城市級別牆壁掛滿綠植的樓盤，也是全球銷售速度最快的樓盤——半年10000套。

而且，它也成為了史上廣告最多的樓盤。

在央視春晚、在奧運賽場、在NBA球館、在地方衛視、在樓宇之間，很多城市都留有「森林城市」廣告轟炸的痕迹，以至於人們對「新加坡旁+永久產權」幾個字，現在還有些許印象。

除了大面積的地面銷售，碧桂園內部還進行了「全員營銷」。

公司的內部通知稱，所有入職滿6個月的營銷中心員工，都必須通過推介或自購，解決一套「森林城市」的房子，否則將會被降薪、降職甚至淘汰。

在這樣的規定下，碧桂園的員工可以至少為「森林城市」消耗掉一萬套房產。

同時，只要遊客願意在「森林城市」呆上一天，全程僅需支付3500元，就能夠從國內去新加坡、馬來西亞旅遊。這也就意味著，原本約6000元的費用，由碧桂園為他們支付了近一半的差價。

在如此鋪天蓋地的宣傳與營銷中，碧桂園如願以償地讓中產階級們看見了「森林城市」所給出的關鍵詞：新加坡旁永久產權，不足百萬海外置業；買房送「移居綠卡」，存款25萬移居海外；簽約美國名校、醫療機構。

這些關鍵詞直擊他們的靈魂。

想到國內更高昂的房價，想著東南亞更低廉的房價和更新鮮的空氣，讓中產階級說買買買實在太容易。

根據《界面》的報道，碧桂園為「森林城市」支出了近20億元的營銷費用，是地產營銷史上最大規模的宣傳。

不菲的營銷投入帶來了回報，公開報道顯示，這一年，碧桂園「森林城市」共售出約1.5萬套住房，實現銷售額180億元，國內客戶佔比達到70%。

3

夢想與現實的巨大反差

一面是如火如荼的營銷盛宴，一面是破土動工的「森林城市」。曾經的美好想像，開始不斷經受現實的叩問。

宣傳中提到的，位於「新加坡旁」的「森林城市」，並不在新加坡國境內，而是坐落於馬來西亞的新山市依斯干達特區，房價僅為新加坡的1/4，確有價格優勢。

同時，碧桂園的宣傳中還提到，「森林城市」未來與新加坡的關係，會像如今的深圳與香港一般。寥寥數語，暗示著「森林城市」巨大的市場潛力和升值空間。

但目前來看，新山市的經濟實惠是以犧牲生活質量及便利性為代價的。

熟悉新山的網友表示，新山市一直是馬來西亞搶劫、強姦案的高發區，不少華人在這裡遭遇過搶劫。即使撇開這種過激言論，新山市的城市發展水平也的確很難和我國一線城市比肩。

從投資未來的角度來看，新山市距離成為明日深圳，還有一段困難重重的路要走。畢竟它與新加坡國別不同，很難像深圳與香港一般，獲得穩定的政策保證。

事實上，也很難找到理由，讓人口僅500萬的新加坡，為至多有70萬人的「森林城市」打開國門，提供入境的便利。

其實，將「森林城市」與新加坡的現代繁華隔絕的，不是出境入境的海關與手續，不是目視兩公里的直線距離，甚至不是市中心間35公里的實際距離，而是理想與現實難以逾越的鴻溝。

也許只有當人們親自站在海邊，看到天際線遙相呼應的是新加坡大片的工業區和煉油中心，才能深刻體會生活與「目之所及，皆是美好」間的距離，究竟是多遠。

碧桂園的宣傳中，特別吸睛的一點是，「買房送移居綠卡」。而仔細解讀相關政策，就會發現所謂的「移居綠卡」，其實與是否買房毫無關係，而碧桂園能贈送的也僅僅是辦理該業務的服務費。

根據「馬來西亞第二家園移居計劃」，外國人只要在馬來西亞定存50萬人民幣，就可獲得10年居住權。

也就是說，如果購買了碧桂園的房產，卻不願意存款，那麼依舊無法獲得居住權。相反，如果進行存款，那麼無論是否購房，都能獲得該居住權。

特別值得注意的是，持有10年居住權的外國人無法藉此取得永久身份，而且也不能在馬來西亞工作。

因此，要不要在馬來西亞貨幣持續貶值的情況下，進行定期存款，以獲取10年居住權，也是人們不得不面臨的選擇。

在碧桂園「森林城市」長達20年的開發周期里，填海造地的政策風險也很大。

首先，在「森林城市」項目所在柔佛州的環境局和新加城環保部門的多方干預下，填海面積一再受限，碧桂園獲批的填海面積比最初預期的縮小了600公頃。

有人調侃道，「原來要造一座城，後來就只修了個小區。」

同時，馬來西亞的相關法律還規定，填海項目需要沉降十年後再進行建造。從這個層面來看，「森林城市」並不符合要求。

這些潛藏的隱患是否會影響「森林城市」的建設，我們不得而知。只知道在20年的開發周期里，修建與施工或許才是生活的日常。

這塊憑藉碧桂園一己之力建造出的領土上，如果因為政策出現了變數，那也算作不可抗力，需要由購買者自行承擔。

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政策變動里的風雨飄搖

外匯管制也是海外置業的政策風險。

為了嚴控國內資本外流，我國出台相關規定，「外匯大額現金交易超過5萬要報告，而且跨境轉賬20萬也要報告，個人購買美元須明確填寫購匯用途，並聲明不會將外匯用於購買境外房地產或投資相關的保險產品，亦不得將個人額度借與他人使用。」

這也就意味著，個人的國外資產可以用于海外置業，但是國內資產不能大額流到國外，尤其不能用於買房。

根據秦兵房產律師團隊律師孫雨寒介紹，為了避開政策門檻，「森林城市」項目有的通過比如保險公司套現收取房款；還有把房款打給員工個人，員工再去轉給公司或者其他人」。

但是，這樣的做法也存在一定的法律隱患，孫雨寒解釋道，「因為按照正常購房過程，房款肯定要直接打到簽訂購房合同的開發商的賬戶。如果把錢打給另一家公司，一旦雙方產生糾紛，開發商可以聲稱沒有收到房款，這對購房者非常不利。」

2017年4月，不斷加緊的外匯管制還是成為了「森林城市」項目的變數。碧桂園副總裁朱劍敏透露，「森林城市」項目已經完全停止在中國的銷售計劃。

從轟轟烈烈到戛然而止，這不免讓房主們感到擔憂，政策的收緊是否會導致「森林城市」銷售停滯，並最終造成項目工程的停滯。

在政策帶來的動蕩里，一部分業主在群里抱團取暖，相互打氣，堅信著「森林城市」的第一個項目會如期完工；另一部分業主，承擔了30%的違約金，匆匆退房。有非官方數據稱，交了定金後又反悔退房的客戶，大約佔了30%。也有人表示，可能不止這個數據，退房的人可能更多。

對此，碧桂園特別發布通告闢謠，稱僅收到了不超過60位買家的退房請求。

兩個月後，碧桂園重整旗鼓，悄聲將銷售重點轉向香港、印度尼西亞等地。

然而，國內政策收緊的一波未平，馬來西亞政權60年來的最大波動又起。

92歲的馬哈蒂爾率領反對黨，將執政黨趕下了台。而這件事兒，或許將成為「森林城市」有史以來的最大變動。

事情是這樣的。新當選的總理馬哈蒂爾曾在馬來西亞執政22年，退任的時候，他親手扶持納吉布（就是出席「森林城市」項目啟動儀式的那位總理）當上了總理。可惜好景不長，兩人鬧翻了，他一怒之下加入了反對黨，想憑一己之力讓納吉布下台。

其間，兩人自然少不了互相攻擊的環節，而樹大招風的「森林城市」成為了馬哈蒂爾的靶子。他將「森林城市」當成了反面典型，用來抨擊納吉布的投資政策。

他直接點名指責碧桂園售價過高，「我們沒有那麼多人能負擔得起這麼貴的房子，你只好讓外國人來買。但是，沒有人希望看到大量的外國人湧入自己的國家。」他還在博客里寫道，「我們大片的最寶貴的土地正在由外國人擁有和佔據」。

他還放出狠話，一旦當選，就重新審核這些項目。

那個時候，馬哈蒂爾的話並沒有太被重視。沒想到，耄耋之年的他居然真的率領反對黨站上了權利的頂峰。

一時間，新聞評論區的網友們都在擔憂「森林城市」的未來。

雖然也有專家分析認為，馬哈蒂爾以前在位的時候對華很友好，這次應該不會有太大變化。不友好的言論，很可能是沖著納吉布去的，算是選舉語言，不會有什麼實質舉措。

但是，不穩定的政治環境將始終如一根刺，如何也難叫人心安。

5

破碎的泡泡

避重就輕的宣傳，風雲突變的政策，這些細細碎碎的問題就像針尖，隨時會刺破幻想的泡泡，讓中產階級海外置業成為了一個易碎的夢。

而在碧桂園2017年的財報里，這座規劃投資6000多億的森林城市，連一個字也未被再提及。

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