保利業務發展分析
保利地產由中國保利集團全資子公司保利南方集團有限公司於1992年在廣州成立，經過十年發展，2002年成功完成股份制改造，實施全國化戰略。截止2017年年底，公司已完成以廣州、北京、上海為中心，珠三角、長三角、環渤海的城市群戰略布點，覆蓋國內92個城市的全國化戰略布局，海外已進入悉尼、墨爾本、倫敦和洛杉磯10個項目，業務拓展到房地產開發、建築設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。
保利集團是保利地產實際控制人，保利集團是1984年經中共中央、國務院、中央軍委聯合批准，以中國人民解放軍三總部為背景成立的三級集團之一，具有強大的軍方背景，同時部分高層政府背景深厚，如賀平，保利集團名譽董事長，總參裝備部少將，賀彪之子，鄧小平女婿；徐念沙，保利集團董事長，軍委原副主席劉華清的女婿，使得其在土地獲取，資金渠道等方面具有得天獨厚的優勢，為保利地產成為中國房地產龍頭企業奠定基礎。
保利地產在戰略制定上，以五年規劃的形式，每五年制定一個戰略。經過二十多年發展，保利地產始終堅持「三個為主，三個結合」的戰略方向，根據不同的市場背景和企業形勢，及時調整公司經營策略，從區域走向全國，從單一走向多元。2016保利地產提出將繼續房地產主業做大做強，同時發展房地產金融、物業管理、養老產業和商業運營等多元化業務，實行「一主兩翼」業務板塊布局，構建多元的利潤增長模式。十三五期間，保利地產發展目標為營業收入實現3000億元，2018年之前完成保利地產、保利置業的整合，海外合約銷售200-300億，基金管理規模1000億以上，物業管理分拆上市，管理面積超過3億平方米，商業物業面積超過1000萬平方米，建立100家以上的養老機構實現管理床位超過20000張。
一、堅定地產主業定位，鞏固行業龍頭地位
保利房地產開發業務歷年營收貢獻均在90%以上，為公司絕對主業地位，在房地產行業內穩居前五，2017年，保利地產實現簽約銷售3092億元，2018年一季度銷售業績保持高增長，實現簽約銷售869.33億元。
增設大區形成三級管控模式，提升效率
為提升管理的精細度，2016年，保利地產在原有二級治理架構基礎上增設大區，確定「總部-大區-平台」的三級管理模式，基於城市公司先進帶落後及地理位置的考慮，形成七大區域平台，並在每個區域調任經驗豐富的董事長統籌管理，解決區域發展不平衡問題。不同於一般的法人治理模式，保利是將原有的集團機關職能進行分割，對於有助於區域標準化，提升效率的職能前置，以增加快速反應能力。總部將負責實施戰略管控和全業務板塊的綜合管理，區域負責戰略執行和項目運營過程管理，平台公司具體負責業務執行，強化管理的針對性和時效性，進一步提高管控能力和開發效率。
土地拓具有展前瞻性，多種拓展方式並舉
保利堅持以一二線城市為重點深化和完善「3+2+X」城市群戰略布局，同時挖掘市場板塊周期機會，2017年2017年三四線城市新增土地儲備建築面積佔比37%，比去年增加7%，且在2017年新進入的24個城市中，超過90%以上是三四線城市，如蕪湖、唐山、眉山、揭陽等城市；在拿地研判上，保利拿地大膽且具有前瞻性，這或與其央企背景相關聯，保利在拿地節奏上走在市場前端，其他房地產企業將保利視為政策風向標。在拿地策略上，保利地產表示除一級市場多拿住宅用地外，一方面將提高對工業、產業、村集體等各類土地的獲取，另一方面還將繼續強化兼并收購的土地獲取方式。2017年通過併購等合作方式累計獲取項目81個，新增容積率面積2190萬平方米，達到總土地拓展面積的48%。同時，2017年保利完成對中航地產和保利置業的整合，進一步擴大業務區域範圍，增加土地儲備，避免同業競爭。
多元化業態布局，產品線豐富
保利採取多元化發展業態模式，產品以商品住宅為主，同時開發商業地產，文旅地產等，產品線豐富，基本覆蓋不同層次、不同年齡人群需求。商品住宅方面，保利形成了康居、善居、逸居、尊居四大產品系列，覆蓋低中高端住宅、公寓、別墅多種物業形態；商業地產方面，保利囊括了寫字樓、購物中心、城市綜合體、酒店、會展中心、影院、劇院、社區商鋪等多品種，目前已構建十大品牌體系；文旅地產方面，確定了以「山、海、湖、湯、文、樂」六大主題的旅遊產品線。保利產品線眾多，略顯中庸，未形成行業內極具差異化或特色產品。
產品設計精益求精，關注老人和小孩
2016年保利推出和悅系，從項目規劃、材料選用、項目施工以及後期運營四大階段進行把控，如在適老化方面，在戶型上根據老人活動尺寸調整格局、選擇防滑地磚、設計緊急呼叫等，在適幼化方面，設計多功能房、主卧預留嬰兒床尺寸、衛生間預留擺放兒童洗澡盆或兒童墊凳等，從細節處滿足從小孩到老人不同人生階段的需求。2017年推出生活家系列，從建築到居家，從硬體設施到社區服2016年和悅系以「綠色建築、適老化、適幼化、可變戶型、收納系統以及智能家居」為設計理念，從項目規劃、務，推出九大空間、八大設備、七大社區。
品牌化營銷，與代理實現一體化營銷
一方面，保利通過實施CIS（企業識別系統）戰略，不斷強化輸出「和」理念，藉助母公司在保利營銷中心開展國寶展和兵器展等加大品牌影響力以及自媒體營銷事件等方式，有意識不斷塑造出強大的品牌號召力。另一方面，保利代理公司與保利自銷團隊形成良好聯動，根據市場情況，共同組建營銷團隊，靈活改變營銷團隊管理方式，或由自銷團隊領導，或由保利代理牽頭，同時引入其他代理企業，形成良性競爭。2018年，保利以保利顧問100%股權置換合富輝煌43.9%股權，未來將進一步擴大一二手代理業務，實現營銷一體化。
保利董事長宋廣菊在2017年股東大會上表示「對未來兩三年保利再站到前三的位置有信心」，未來保利地產將加速拓展和布局，進一步做大做強房地產開發。
二、兩翼業務均有突破，助力主業發展
兩翼業務主要包括保利房地產金融、社區消費服務，發展迅速，布局逐步成熟，為房地產主業規模擴張和企業盈利做出貢獻。一方面，拓寬融資渠道，解決一定融資問題；另一方面，形成業績增長點，提升企業整體盈利水平。
1.房地產金融：為主業輸血，同時獲取投資收益
在2010年成立信保基金之初，並沒有將金融作為收入來源之一，目的非常明確，就是為房地產項目融資。而2015年起，成立保利資本、保利小貸，參股設立粵港證券，目的變得更加多元，促進房地產銷售和業務發展的同時，分享金融業紅利。
保利主要是通過聯合金融等機構合作，共同成立合營公司完成金融布局。2010年與中信證券聯合成立信保基金，主要投資保利住宅業務，通過股權方式投入保利地產項目，不增加負債，能夠保持保利地產良好的資本結構，並提供資金支持，良好的資本結構利於企業主體評級以及後續融資的順利進行；保利小貸是保利地產旗下互聯網金融平台，於2015年10月成立，主要解決客戶購房首付款問題，促進銷售，但受政策影響，「首付貸」業務監管嚴格，業績呈下降趨勢；2015年12月與保利投資、中金合資成立保利資本，主要從事私募股權投資，並成功投資滴滴出行；2017年11月，參股成立粵港證券，其控股股東是廣東粵財控股，實際控制人為廣東省人民政府；2018年與中國太平合資成立太平保利，擬籌建國內首支專註於養老產業的基金。
截止2017年，保利累計基金管理規模達到785億元，其中，信保基金累計管理規模637億元，地產基金十強之一；保利資本累計管理規模148億元。在「十三五」期間，保利計劃完善金融布局，形成以信保基金、保利資本、養老基金並駕齊驅的發展模式。
由於金融業務的牌照申請難度較高且併購成本較大，因此保利在金融布局上，從牌照獲取較為容易且能直接對主業有所幫助的私募基金和互聯網金融開始著手，同時涉足證券行業，但目前保利金融業務並不多，且能夠併入財務收入的只有信保基金和保利小貸，因此比起貢獻營收，金融業務的輔助作用更加明顯，同時獲取投資收益。
2.社區消費：打造社區消費入口，與主業協同發展
基於保利地產永續經營的需要，社區消費不僅未來潛力巨大，且是一個解決路徑和方法。通過充分挖掘業主的消費能力和需求，保利社區消費形成涵蓋物業管理、商業運營和養老產業的三大業務。社區消費取得一定成績，2017年8月1日保利物業管理公司在新三板掛牌上市，業務布局形態基本確立，但整體對保利營收貢獻較小，未來還需須加速複製擴張，與主業協同發展。
物業管理：新三板上市，打造「親情和院」
2017年，保利物業位居行業TOP5，營業收入達32.4億，同比增長27%，物業合同管理面積10732萬平方米，同比增長45%。但87%的物業管理面積來源於保利地產，與行業內排名前列的大多物業公司一樣，過度依賴控股房企。
在5P戰略支持下，保利物業擁有強大的資源平台和技術平台，自主搭建芯智慧雲平台，以公司制形式運作，提供社區教育、消費、養老及物業服務等多元化服務，打造「親情和院」式的社區服務生態鏈。
商業運營：自主創造十大品牌，社區O2O全面發展
保利商業成立於2012年，截止2017年12月，保利商業運營形成10大品牌，已開業購物中心11家，1個國際會議中心，11家酒店，49家若比鄰商業中心，10家品牌公寓。
2015年，保利開始布局社區商業，以社區零售為切入點，以便捷和溫情為理念，以社區生活服務為場景，通過線上線下相結合的O2O模式，構建社區居民與商家、上門服務提供者之間連接的平台。
目前社區商業的運營模式是依託保利住宅樓盤，以自營超市「比鄰超市」和「社區客廳——鄰空間」作為核心驅動，同時搭配多種生活服務業態，通過「若比鄰app」及「雲平台大數據系統」的互聯網工具全面提升社區服務。針對不同的社區規模和特徵，若比鄰根據服務半徑和覆蓋人口制定了三種拓展模型，比鄰超市面積分別為300~500平方米、1000~3000平方米和15000~30000平方米，採用「1+X」模式，以自營的社區超市為核心驅動，搭配其他內外部延展商家的社區基本功能，如比鄰洗衣、兒童娛樂、藥店、麵包店、美容美髮等。
未來五年，保利社區商業不僅依靠自有項目，同時會通過併購、租賃、委託管理等方式向外獲取項目，計劃在全國運營管理千餘家若比鄰社區商業中心，通過迅速做大實體社區商業中心規模，快速搶佔社區消費入口。
雖然保利依託物業管理擁有社區居民的房產、家庭繳費等「大數據」，有利於其平台形成規模，但在客戶運營最終形成客戶黏性方面並不擅長，而這正是社區O2O的核心。另外，運作社區O2O需要互聯網、社區及文化等方面基因，房企在互聯網思維這方面不及電商經驗豐富。
養老產業：運營模式已確立，但盈利模式不完善
養老地產具有廣闊的發展潛力，且與地產開發主業相協同，有養老地產的房企比沒有養老地產的企業估值高。保利在2008年就開始涉足養老產業，對養老產業重視程度頗高，利用會展產業輻射帶動強的啟發，舉辦「中國國際老齡產業博覽會」，在養老產業投資、運營、建設實踐，全面參與養老產業鏈，積累經驗，整合資源，最終形成以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐、搭建覆蓋多層次養老需求的全面服務體系。
經過對美國最大養老運營機構HCP模式的調研，為保利養老產業嘗試提供了參考，發現護理市場的完善是市場化養老的重要鋪墊。從實踐來看，最開始僅服務於自理型老人，發現介護介助是養老剛需，將半自理和不能自理人群納入養老服務範疇。保利養老運營模式主要採取會員制，線下機構養老「和熹會」、社區居家服務「和熹健康生活館」和線上「和熹生活APP」相結合，實現機構、社區、居家養老服務客群的聯動與轉化。為進一步加大加快養老產業的發展，保利積極引入略合作夥伴，和太平合資成立平保利投資管理有限公司，推進養老基金和養老業務的深度合作。目前在北京、廣州、杭州、成都等地運營共6家專業養老機構，在北京、廣州、成都、長沙、青島等多個城市落地了長期照護機構、社區居家養老小微機構、健康生活館共計23個項目。其中，僅北京保利西山林語機構養老項目在5年運營發展後實現自負盈虧。
至2020年，保利計劃在機構養老方面，在50個城市籌建80-100家和熹會;社區居家養老方面，在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。
保利布局養老地產的決心十分堅定，但從盈利角度來看，養老地產前期投入大，回收期長，若沒有其他低成本資金支撐，很難實現規模化發展。
三、總結
作為一家央企背景的龍頭房企，保利在房地產開發方面有自己獨特的優勢和特色，拿地前瞻性強，產品多業態且全面覆蓋不同客戶群，營銷品牌化，但在產品專一化、精細化和激勵制度方面有待進一步完善。
目前，保利兩翼業務有所突破，業務合計營收貢獻不超過10%，尚未形成規模，均處在規模發展過程中。但保利從戰略層面到執行層面均給予了大力支持，有堅決做大的決心，未來或將出現新的業務增長點，與房地產開發主業並駕齊驅。
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