熱點城市一房難求，需求管理或更會拉高房價

騰訊財經《閃電評論》特約作者 盤和林

近幾月以來，西安，南京，杭州等熱點城市的房地產市場出現了嚴重的供不應求現象，新開樓盤頻現認籌暴漲，遠高於房源數，熱點城市一房難求。

在市場經濟條件下，任何市場都莫過於「需求」「供給」兩個方面，房地產市場也不例外。我國房地產調控政策頻出，甚至動用到限賣，幾乎用了相當於凍結交易的最嚴厲手段，但還是出現熱點城市一房難求的現狀。這說明，緩解熱點城市的房地產市場過熱，供不應求的情況，仍需思考我們在需求和供給兩方面是否真正做到有效調控。

縱觀我國調控房地產市場的歷程，一直是以調控需求為主，尤其是短期需求。例如提升房貸首付比例，差異性提高貸款利率，分情況對需求者進行限購，限貸，限售等措施，對於過熱的房地產市場，通過減少有效需求的方式來穩定房價，調控房地產市場平穩發展。

需求管理或更拉高房價，「搶人才」導致剛需快速膨脹

總體來說，從需求端來管控房地產市場，的確能起到一定的作用。然而，有一點我們要明確，剛性需求是無法被調控的。也就是說，對於市場內的剛性需求，需求側的調控是沒有用的。不斷的限制剛性需求，反而會適得其反，就比如曾經風靡的凱恩斯需求管理政策，為何在後來面臨到了瓶頸，就是因為出現結構性供給不足時，需求管理的作用將喪失反而會造成更嚴重的滯脹，此時只有通過調整供給側，才能解決。盲目的單方面的進行需求管理只會使得需求更加膨脹，反而更會拉高房價，使得供不應求的情況更甚。

各個熱點城市熱衷於搶人大戰的同時，都看重人才所能帶來的經濟效應，而忽略了人才所帶來的大量的住房和基礎設施需求，而外遷進來的人才們都迫切的需要成家立業，需要住宅，由此產生的對於房屋剛性需求的快速膨脹，使得房屋的供給壓力驟增。

2018年開年後不久，包括成都、西安、長沙、武漢、鄭州等多個城市為引進人才或留住人才，宣布提供包括落戶優惠、購房或租房補貼等政策支持。最近，珠海更是推出了「送房搶人才」。與「搶人」同步的是房價的變化。以成都來說，2017年，成都落戶人口勁增36萬，使得新盤一房難求，成都已經出現了「萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里」的景象。

緩解一房難求，同樣需要從供給側發力

所以，當前緩解熱點城市一房難求的情況，不僅僅需要從需求端降低房地產融資需求，貫徹落實房子是用來住的的思想，同樣需要從供給側發力。

首先，我們需要減少開發商惡意囤積房源，拉高房價的行為。政府應對開發商銷售行為嚴加監管，對開發商的房源情況進行摸底排查，以及對周圍房地產需求進行市場評估調查，允許開發商在一定範圍內進行商業手段對房源進行調整，但應設置底線，嚴禁通過惡意收縮供給，拉高房價待價而沽的行為。

其次，我們需要規範開發商分配房源亂象，對於搖號等過程要求公平公開透明，對於茶水費，號費現象進行嚴厲整頓，降低交易成本，滿足市場中的剛性需求者。

最後，其實我國住宅用地和新建住宅供應不足的情況已經很多年了，而且幾年呈現逐年的下降趨勢，全國房地產用地佔供地面積從2013年的27.4%降至如今的20%左右。所以我們應當增加住房用地供給，在嚴守耕地紅線的基礎上，可以進行跨區域的資源配置，對於房屋需求過熱的地區，增加土地供給，使得開發商有地可建。

優化土地出讓模式，加強土地購置資金的監管，調整住房戶型的結構，減少小高層等建築形式，增加中小型戶型房屋的供給，在規範安全審查制度的情況下，提高建築小區最低層數要求，增加在單位用地上所能容納住房者的人數，提高土地使用效率。推進廉租房制度和公共租賃制度，完善住房保障制度，嚴查將政策性住房轉變為商業住房的行為。

對於產業用地的配套建設租賃房等生活服務設施，提升最低建築面積佔比要求，保障員工住房需求得到滿足。加快推進城中村改造和住房改革，可以通過適當的手段，將部分符合要求的小產權房納入商業用房的範疇，在通過政府耕地審查以及房屋質量審查等等程序之後，允許一部分小產權房入市，用於緩解城市供不應求的情況。（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士後）

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