樓市新出6大殺招，40天後「見分曉」！

鳳凰網房產綜合來源：梵高先生（vgxs2012）、劉曉博（liuxb929）、證券日報等

最近樓市有點「躁」。

全國不少城市房價瘋漲，比如丹東，海南，大連、西安、哈爾濱等。同時，人才政策也是一個接一個，繼5月16日天津發布「引人」政策後，15個新一線城市（成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、西安、天津、南京、鄭州、長沙、瀋陽、青島、寧波、東莞、無錫）全部發出「爭才」新政，有媒體戲言「搶人大戰白熱化，但人才已經不夠用了」！

就在這樣的現狀下，部分地區樓市出現過熱苗頭，投機炒房之風抬頭（戳藍色字回顧「」：樓市熱錢竄入！「不守規矩」的人該還賬了），樓市往哪走？前天（5月19日）晚，住建部緊急發文，一首樓市「涼涼」來了。

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樓市新出6大殺招！亂象終於有人治了

5月19日晚上，住建部在官網上公布了一篇題為《住房城鄉建設部重申：堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆》的通稿。

這一份文件中，北京、上海、廣州、深圳等16個城市被點名，明確要求抓緊調整住房和用地供應結構，並要求在6月底前提出並上報具體實施方案。

其中，明確提及6大新要求：

一、要求各地加快制定住房發展計劃，其中明確要求：一線、二線城市要在年底前編製完成2018年至2022年住房發展規劃，並報住建部備案，並向社會公布實施。

二、要求調整住房和用地供應結構：

1、增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例；

2、提高住房用地比例，熱點城市「住房用地」占「城市建設用地」的比例不低於25%；

3、大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上；

4、北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。

三、對購房者、開發商「去槓桿」。

四、大力整頓規範市場秩序。要嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等違規行為。

五、加強輿論引導和預期管理。其中特別提到——嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網路媒體炒作渲染房地產、散布虛假信息等行為。

六、是進一步落實地方調控主體責任。住建部將「完善對地方房地產調控工作的評價考核機制」，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。

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10天2次重申、年內4次表態！專治各種炒房搶房

其實，早在剛剛出台的這則文件前，住建部就已對過熱的樓市發出多次告誡，2018，樓市「房住不炒」！

有媒體梳理髮現，年內住建部已對樓市調控第4次堅決表明立場。

第1次是今年年初

有部分媒體報道，蘭州市「鬆綁」住房限購措施，合肥市取消住房限價措施，成都等地借人才落戶政策「放鬆」調控。

住建部有關負責人在澄清誤讀時強調，住建部對房地產調控的態度是明確的、堅決的，是一以貫之的。

第2次是今年「兩會」期間

住建部部長王蒙徽在「部長通道」接受記者採訪時表示，今年將堅持調控目標不動搖，力度不放鬆，保持政策的連續性、穩定性，進一步夯實地方政府主體責任；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的制度；建立完善差異化的調控政策體系；建立完善房地產的統計和市場監測預警機制，提高調控精準性；大力加強對房地產市場的監管，特別是嚴厲打擊企業和中介違法違規行為。

第3次是5月9日

住建部有關負責人就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志，強調要牢固樹立「四個意識」，毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

第4次則是上文所提的文件。

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如何解讀這份文件？樓市真能「房住不炒」？

如何解讀這份文件的出台與釋放出的信號？會對樓市產生多大的影響？

想要解讀這份文件，就要從各地住宅「消化周期」顯著減少講起。

近日，媒體披露了湖南長沙等城市，住宅「消化周期」大幅低於「6個月」警戒線的新聞。根據國家統計局公布的數據，目前全國「商品住宅」的現房（沒有包括獲得預售證的）庫存只夠賣3個月左右。即便加上預售的量，全國很多地方也都已經低於6個月。按照國家標準，一個城市房屋「消化周期」12到16個月是正常水平，低於12個月就需要增加供地；「消化周期」低於6個月，則意味著樓市「亮黃燈」，隨時可能出現「供不應求」，必須加快供地。

所以，住建部這份文件的一個重要目的，就是催促一二線城市「加快供地」。並要求住宅供地不低於新增土地的25%。

其次，地方政府都唯「GDP」論，在城市新增用地上，大部分都分配給了產業用地、商辦用地，在住宅用地上比較「小氣」。很多一二線城市的新增用地里，住宅佔比長期低於20%，南方某土地稀缺的「超大城市」的住宅供地甚至常年維持在10%左右，這造成了住宅的稀缺和房價的高企。

國務院發展研究中心原副主任、全國政協經濟委員會副主任劉世錦曾多次公開表示：

住宅用地佔建設用地的比重偏低。特別是一線城市過去幾年這個比重一般低於25%，最近幾年有所調整，但也低於30%。他指出，在現有制度下，應該先把住宅用地佔城市建設用地的比重提高到40%。

據媒體報道，在美國、日本、德國、英國等發達國家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。

雖然25%的住宅用地佔比仍然遠遠不夠，但至少住建部給出了一個標準，這是一個重要進步！

再之，所謂「供地主體多元化」，其實質是試圖打破「地方政府對新增城市建設用地的壟斷」，以降低地價，這是政府的一次自我革命，意義重大。

多元化的途徑包括：近郊的農村集體土地建設租賃住房直接入市，城市更新中把部分產業用地轉為商品房用地等。如果力度大，真的是可以起到平抑房價、房租的作用。關鍵看地方政府的決心，當然也看土地存量。

對於炒房者，住建部強調對個人購房者嚴控通過「消費貸」、「經營貸」加槓桿，對於開發商則強調拿地時要用「自有資金」。這兩點如果真的做到，可以把相當一批資金擠出市場。

最後，住建部在文件末尾對調控給出了「政策交底」，就是這段話：

要認真落實穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

這裡面有兩層意思。第一，調控的目標是：「穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期」。注意，沒有說讓房價和租金下降。

第二層意思，提出了「支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房」的政策底線。追求的是「房地產市場平穩健康發展」。

所以，希望樓市、房租在調控中大幅下降，是不切實際的；希望房價、房租短期大幅上漲，在一二線城市也有較大難度。

至於三四線樓市，庫存大的城市，政策給出的空間顯然要大很多。

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