他04年在北京買了100套房，現在說：「買房就是虧，租房是境界」
シータとパズー
「天空の城ラピュタ」 イメージアルバム ?空から降ってきた少女?
久石譲
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在北京，流傳著很多都市傳說。
比如：2004年，一位男子在東三環的高檔小區富力城買下100套房子，接待他的售樓小哥還以為碰到了開玩笑的。不過沒多久，男子在08年金融危機前夕將這批房子賣出，又把資金投入了海南。
那時每平6000元的富力城，現在是10萬左右。海南3萬一平的房子，價格好幾年裡一直輾轉反覆。
人們本以為，然後就沒有然後了。直到海南前不久的一波上漲。
我也是最近才知道，現實里確有其人，傳說是真的。
新浪樂居剛剛發布了一篇對他的最新採訪，在轉載之前，我先在網上梳理了能找到的資料：
張羽沖，原北京交響樂團首席圓號手，1963年生人。曾賣過錄音帶、電器、服裝，後利用業餘時間時間開班教琴，直到03年考試取消特長加分。在那個年代已算收入不菲。
早在90年代中，張羽沖就曾在玉泉路附近租了一百多畝地，蓋了房子出租，年收益20多萬，但後來這塊土地被徵用，讓他的地產投資暫時划了個逗號。
99年，張羽衝來到東三環的華騰園看房，當時北京還沒有CBD，他也沒有「投資房產」這個想法。只是被一套全南的大戶型吸引了，毫不猶豫地買了下來。不久之後，張羽沖不斷接到中介公司打來的電話，都問是否有出租的打算。這時，做過生意的張羽沖意識到機會來了。沒多久，張羽沖又在華騰園陸續訂了4套。
10個月後，張羽沖以每平方米高於原價800多元的價格賣掉兩套，增值10餘萬，剩下的兩套繼續出租，租金用來還銀行的月供綽綽有餘。
從此，張羽沖覺得，房地產原來可以這麼玩。
2004年，他一口氣買下100套（也有說50套）富力城，並在接近金融危機之前的高點時拋售了大部分。2008年中幾乎處於「空倉」狀態。那時，張羽沖曾表示，暫不打算有任何冒險和激進的投資行為，並且三年內不再碰房產了。
僅僅幾個月後，張羽沖就「食言」了，2009年，他出手並帶領著朋友們在三亞某項目買下百餘套房產（傳聞後來只留了部分優質房源自住收藏）。2012年，又在北京周邊某傢具城拿下45個商鋪。
……
事迹的講述暫且告一段落。百度張羽沖，可以看到他十餘年來接受的採訪，有一些受邀演講的場面話，也有一些更接近本質的言論。回頭來看，頗為有趣：
「北京市房地產投資的回報率早已不是90年代那時動輒50％、60％了，不要把投資回報率想的太高，能有10％已經不錯了。」——2003年
「很多投資者都覺得只要看中了地段，投資收益就有了保障，但如果你的房子在整個住宅小區內有幾十套甚至上百套，將來無論是出租還是出售都會形成彼此的壓價，勢必會影響投資價值。」——2003年
「即使房價沒有上漲，買不起房的人還是買不起房，該蝸居的還是會蝸居，即使房價再下降也一樣。」——2010年
「我現在手裡已經沒有多少房子了，已經在逐漸退居二線，現在做的主要是幫助和指導別人投資」。——2010年
「不能等有了錢才投資，攢錢的速度往往趕不上房價上漲的速度。這房子130萬，我有30萬，可以和幾個朋友一起買，收益的時候大家一起分成，這才是真正的能趕上時代，等攢夠了80萬，房價已經漲到180萬了，永遠趕不上。」——2010年
以下為新浪樂居【致敬改革開放·地產40人】欄目對張羽沖的主要採訪內容，大家參考。
懂得地域、審美、時間的差價
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樂居財經：房產投資如果總結一個最大的經驗或者秘籍，您認為是什麼？
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張羽沖：其實按我的理解，真正的掙錢就分三塊。一個是地域的差別，你比如說南城的東西便宜，北城東西貴，你看到了地域的差別，你把南城的拿到北城來賣。或者是你看美國人，中國那時候剛剛開放，人工便宜，用我們這兒生產的便宜東西拿到美國賣，這就是地域的差別，掙中間的差價，這個需要時間，你有時間跑、有時間看、有心觀察，你就能賺到這個錢。
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這個錢不難。就像改革開放初期一樣，那時候到深圳買條喇叭褲，到北京來賣，一條能賺10塊20塊，買個蛤蟆鏡，你看這就是時間差價、地域的差價。第二個就是審美的差價。其實可能很多做貿易做經濟的人沒有講過這種概念。都是衣服，因為你設計得漂亮，你有審美就可以多賣出多少錢。
你看衣服大家都有，為什麼你要代理一個法國品牌呢？就是因為審美。你覺得那個時候人家有品牌有設計感，你這衣服只是能穿就行了，顏色都一律是灰。你賣500塊錢，人家拿來賣5000塊錢，人家販賣的是審美差價，就賺大錢。因為人都嚮往美好。
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第三點叫時光的差價。就是說大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是後天的，還有人看到的是兩年以後的。你看到了時光的差價，其實這就是投資，我買的是未來。現在大家都賣6000元，但是我看到的是三年以後它應該值2萬。
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這三種（差價）都能兼顧到，都能賺到錢的人是一流的人。所以我從來都奔著這個目標在思考問題。
你比如說富力城，當年算在南城，所有的老北京人認為，雖然就離國貿差了一公里，但是覺得南城不值錢。大家沒有看到時間的差價。人們就知道南城，但是沒有來看一看南城未來會是什麼樣。
第二，審美的差價。當年賣房子都賣毛坯房，富力城是最早來賣精裝修的房子，這就是審美的差距，你發現這樓道的都鋪上地磚，牆上也都是地磚，大堂能設計成那樣，園林能設置成那樣，這裡頭，有審美的差價！
第三，是看到了時光的差價。是那一會再慢慢再講。這三個裡頭差價還要會計算，所以這三樣事情你先要衡量。
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再一個就是什麼叫炒房，什麼叫投資？人家說我炒房我很不愛聽，我認為我是投資，就是我拿來以後可以出租，出租的回報率百分之十幾。我沒有想過拿來房子漲多少錢賣。我覺得就是出租的回報率能讓你做得非常大。
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以富力城當年一套房子6000塊錢每平米，60平米36萬元，租4200。百分之十幾的回報租金，而且租金在漲，就和商鋪一樣，那房價也會跟著漲。你比如說銀行利息6%，你出租回報率13%，你就最起碼的這個房子還能翻一倍的價格，是能看到的，就是說我買了以後漲從6000漲到12000，我賣給別人以後，人家還有百分之六點幾的回報是比銀行的貸款利息高的，這就是房產投資生意。
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我們從來沒有房子賣到最高點，因為我們看到的是最初最前面那一段投資機會。
樂居財經：我們以北京為例，為什麼北京房價過去10多年漲得很快？
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張羽沖：當年（2000年左右）北京是人口凈流入的城市，每年大學生進入幾十萬人，這些幾十萬人每人要25平米，你還得要這個六七百萬平方米，那時大改造大拆遷。那個年代租賃市場沒有什麼外銷房，也就是商品房很少。
從2000年才開，剛開始蓋，能出租的房子都很少，自住的房子都不夠，哪來的出租啊，所以說出租的市場回報非常高，再加上每年拆遷六百七百萬平方米，為了北京奧運會拆一平米，你得補人家1.5平米啊。人家再買回來嗎，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎麼也得要八九百萬平方米。
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就按照北京1300萬人，每人每年平均遞增0.5平方米，還要700萬平米，對吧？你就算一算，你都知道有幾千萬平米的需求量。但是非典的時候你知道停工了多少項目，就是本來可以蓋很多樓都沒人幹了，就積壓了需求，等著哪天爆，大家一搶不就在加價了嗎？你要是沒有搶哪來的加價啊。
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非典時候其實是一個入手非常好的時機。
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十個房子有15個人買，那肯定要漲25%啊。十個人十套房子，有20個人買，那必須要漲50%。這是個數學規律。要麼就有關係者得，要麼叫價高者得。
學會用槓桿
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樂居財經：同樣是投資房產，為何你能賺更多的錢？
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張羽沖：別人用兩小時彈好的曲子，我告訴學生怎麼能只花15分鐘，用最簡單、最科學的方式，我告訴你技巧，從哪練，怎麼練，練多少的速度，練多少遍，一次錯誤都不犯，你就練好了，然後再從頭迎刃而解，所以說要找生活的技巧。
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很多人沒有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累。因為生活、工作當中70%也是無效的。無效以後老闆怎麼能給你漲工資呢，其實老闆很多的經營方式也是無效的，沒有把人性全部的積極性調動出來，是因為他很多管理的模式是無效的。
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你比如說六千塊錢一平米買的房。當年鼓勵大家投資買房。你首付兩成就買了。隔了兩年以後9000塊錢賣掉了。可是我9000塊錢又買了。這裡的區別是什麼呢？區別是你可以多買兩套，因為你的首付款掙出來了，這就叫效率。有的人就死拿著，一直等著，他還是一套。但是我不是。比如說我一百平米是6000塊錢買的，8500賣掉的，賺了25萬，這25萬可以多買一套房的首付，等於由原來的一套變成了持有了將近三套房。
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這就是效率。要會用槓桿，會用資本。很多人不會想到這一點。
即使限購，海南房價也絕不會跌
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樂居財經：來聊聊海南市場，2009年你進入海南獲得很大的受益；最近海南給予自由港政策後不久就加強限購了，你怎麼看未來的海南市場？
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張羽沖：海南屬於前面我說的地域之間的差價，審美的差價，還有一個時間的差價，咱們以這三個來衡量。審美的差價就是那個地方是很美，你只要買到好的東西是很美的，只是很多人沒有看到。還有就是當時能看到，只是不知道什麼時間兌現，會有大批人去享用（買房）。地域的差價你也能看到，北京2004年，房子賣8000塊錢的時候，亞龍灣的酒店就賣3萬。
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時隔很多年以後，北京都賣到4萬5萬了，那邊突然只賣1萬多塊錢，你看到了巨大的差價。只要東西是好，早晚你能看到它上漲的空間。
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第二，又說到了剛才我說的核心，炒還是投資？投資你還要算一下。我當時住酒店，2003年一晚上是600元。10年以後變成一千二、一千五了，價格翻了一倍，租金的回報你也要算一下。按照酒店經營也得有個7到9個點的回報，所以只要高於銀行的利息就沒有問題。
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再一個就是時間的差價。2025年，自貿港完成以後，全港免稅，稅收優惠，做生意的很多人都去了，那價格還會在一兩萬嗎？到2035年恨不得要超越香港，你覺得房價還會四五萬嗎？
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所以你先把時光的錢看明白，你就忽略當下買了沒漲，你也不用去想這些，嚴格來說看，北京的房子，從2013年投資到2018年，就2016年底到2017年初這四個月房價翻了一倍，剩下的年份就漲30%。（註：此為原文，與真實市場情況有所出入）
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就是說第一年7500到9000，第二年8500漲到10000，第三年從1萬出點頭漲到13000，第四年從13000漲到15000，就那麼一點點累積上來，只有最後的16年底的時候，從5.5萬一下漲到11萬。那這裡頭你要想哪一年是你效率最高的年份。答案你都知道了。
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現在海南的價格肯定是打不住的。所以政府我覺得（限購）這種方式也有它的道理，為什麼呢誰也沒有遇過這麼大的利好（自由貿易港），一下子突發的就全來了。請問誰有更好的方法？能給政府出一個主意，既不傷害需求，還讓市場在穩定地上漲，而不是暴漲。那你說人才還沒引進去的時候，房價已經漲到七八萬了。
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按照這個價格，要是沒人管，我估計明年海南就5萬了。到2025年自貿港剛建成的時候，已經上到8萬、10萬以上了。那你說人才去了，生活成本高了，很多人才又買不起，又進不去了。
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2009年的時候，我說了海南一年以後會暴漲。2012年採訪我說海南會跌五年，說的就是明明白白的跌到2016年底，從2017年開始連續漲五年。雖然現在限購了，但是我覺得也不會下跌。因為這是政治需要，這叫臨時政策。
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因為畢竟你是要打造一個自由貿易港，如果要是層層都不允許，這就不是自由貿易了，所以你能看到答案。但是現在又來一個問題，未來在什麼時間點買會效率更高？你比如說2020年、2025年、2035年這三個節點裡頭你哪個節點進入會最好？這就是有運勢的人才能踩到點，沒有運勢沒有這方面財運的人老踩不到點上去。
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海南島不是一般人可以隨便投資的，若干年來，多少英雄都折在了海南島！從1993年、2010年、這回也算，我告訴你，今天不知道有多少人有多痛苦。
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也就是說這次的來不及用科學的方法討論，就臨時踩個剎車，剎車踩急了，車上人沒通知一聲，所有人不是扭斷了腿就是摔破了頭，就咣當全撞那了。購房者還好。開發者比較慘，但是你要了解政府這件事情會做到什麼程度，會不會還給開口子，這就看你的大智慧，你怎麼判斷這件事情了？這都是秘密，核心價值不能隨便說。 （註：新浪樂居採訪完成後一周，海南省出台百萬人才引進計劃，對人才落戶有了相當寬鬆的政策）
現在買房就是個虧本生意
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樂居財經：您怎麼看當前的樓市，未來房地產還值得投資嗎？
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張羽沖：我覺得北京市場的最大的問題是租售比。在我心裡，現在買房就是虧本生意了。我們以15年前，富力城一套一居室月租4200元，現在月租9000元，那時候房價6000元每平，現在賣10萬每平，房價漲了15倍，租金是漲了1.5倍。
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那個時候我建議大家投資買的原因，是看到了租金高於銀行利息一倍之上的這種巨大的空間。現在正好相反，要是10萬、11萬，我就賣掉它。我隨便做一個理財6-8個點收益，如果你做得好的話能吃七個點收益。
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1000萬一年就能省70萬。3000萬就210萬。我說的這個七個點是還租回原來住的這個房子，不影響你生活品質的情況下，你能吃回七個點的巨額的差點。
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全部賣掉，租房子，這就是境界。今年拿這兒做個證，我堅決租房子，我不買房，我認為買房子於我就是一個虧本的生意。
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再具體給你們算一下。你比如說我可找到投資回報率高的項目，比如說10%的回報，同樣一個3000萬的房子，我賣掉了，我拿著3000萬做一個理財，一年就按10%，300萬。
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我拿出40萬還租原來的這個品質不變。那你一年凈剩260萬，三年780萬。三年以後，一定是多套房上稅來替代這個限購政策，它是有一個常態化的東西來替代，對吧？替代完了以後，房價從11萬回落到85000元每平，一個300平米的房子一平米，說少點吧，2萬塊錢的差價，你又省了600萬。
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600萬加780萬，1400萬。三年沒有影響生活，平白無故三年以後你賬上多了1400萬，這也是改變人的生活。（註：在2012年新浪樂居的採訪中，張羽沖也發表過同樣觀點）
決定租金的關鍵是流量和單筆消費額
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樂居財經：您曾投資過不少非常賺錢的商鋪。能否談談你買商鋪的秘訣？
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張羽沖：商鋪最大的價值是跟租金掛鉤，租金將來就是你看到的時間。時間的價值有多少？就未來五年，它為什麼會漲租金，你說漲的理論依據在哪？一就是流量，二是單筆消費額，這兩點決定你的房租。
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你看，本來一天成交了3000單，未來你覺得能成交4000單，這就是利潤增長點。還有一點，通貨膨脹，這個菜現在賣30，再過五年以後這菜能賣58，不管你賣30還是58，他都是45%的利潤。 所以說，同樣都是賣一個菜，人沒增加，還是3000人來吃飯，但是你的流水的總額高了。
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本來3000人，比如一天流水3萬，但是三年以後物價你會覺得會通脹到什麼樣的程度，還是3000人，但流水可能就變成4萬多了，那你的利潤也是在增長的。
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流量無非就是沒有空檔期的流量是最高的。就是早中晚節假日，都不會有空檔，這是最高境界。白天中午來消費的，都是來上班的。因為住宅裡頭人都走了，沒有那麼大的消費。就是說你看中的白天一定是寫字樓。
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早上是住宅、寫字樓都可以來吃早餐什麼的。晚上，寫字樓沒人了，節假日，寫字樓沒人了。所以說，寫字樓、酒店這種東西呢，它的效率會打一個八折。晚上沒人。節假日不上班。
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你說我一天流水3萬，突然有三天流水只有20000，那前面30000平均過來就變成22000了。也很痛苦。所以選擇住宅、寫字樓、酒店步行300米內都能輻射到的這種商鋪是最值錢的。
（張羽沖與子女，中間的可能是小兒子，看來房圈兒大v都有娃本位情節）
樂居財經：最近看您朋友圈經常在曬娃，能講講地產投資專家是怎麼帶娃的嗎？
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張羽沖：帶娃有兩種帶法，一種就是把它養大，第二種為社會培養人才，我把這三個娃當成我的一個企業，我就當用20年做一個企業。怎麼來做這個企業，那就要把我精彩的人生，通過我的思維，把它提煉成最簡單的語言，傳遞給孩子。
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我天天在朋友圈曬娃的照片目的是什麼？就給孩子純流量。因為認識我的人很多，幾十萬人都是我朋友，我在曬娃，所有人都知道我的女兒成長的道路！將來我的遺產就是把我的流量順利地傳遞給她，她就接了這麼多流量，就能創造財富，做什麼事她都會簡單多了。
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你看你上名牌學校就是兩件事情，一是學知識，另一件是社交。你上哪個學校決定了你朋友圈的檔次。你別忘了，在一個學校你一個班裡頭髮小就幾十個人，你能有多少，你成功的概率又有多少。所以我把我成功的這種閱歷和我認為最值錢的東西通過不經意的培養，慢慢的一點點都留給孩子，把這點遺產都留給孩子們。在當下大家看不明白，等20年以後，你們會發現我走在了所有的家長的前面。
潘石屹沒有工匠精神，任志強繼續說漲未必對，王石有智慧有力量
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樂居財經：最後請張老師點評下【新浪樂居致敬改革開放·地產40人】的人物，比如潘石屹、任志強、王石。
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張羽沖：我覺得潘石屹的產品其實是有想法、有設計的，他還是請了一些大的設計師，把外觀設計得很時尚，你一看到沙盤都很震撼。可惜的一點就是在品質裡頭沒有用一流的工匠，用了一流的設計師，沒有用一流的工匠，所以說就像談對象找了特漂亮的一個女孩，長得很漂亮，等到回到家以後吧，不愛乾淨，也不愛整齊，也不會料理家。
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就這麼品質和外觀不是一家人，最後只能離婚。所以說等了解了內容以後，房子反而賣不出價格了。就是你剛看樣板間，造型和地段的時候，大家都信心很高，大家都去投了，為什麼最後回報率低了呢？
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就裡頭的東西它做得不精緻，就有落差，然後再加上他沒有一套自己的經營的邏輯，而是賣給個體了，你願意怎麼樣你怎麼樣，那這個就亂了。等於說他的前半生很精彩，後面一般。一般的原因是他沒有做到跟前面一樣極致，他把銷售設計做到了極致，但沒有把管理和內裝做到極致。
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任志強這幾年說房子要漲漲漲都說對了，所以說大家就覺得他敢說，說的東西他也有數據，講的也有道理。但是在當下政治環境和對社會的改造發生了變化。我聽他上一段時間還在唱多，說再漲二十萬三十萬。
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我對這個方面不贊同。他也沒說過租售比的這個問題，倒掛多麼嚴重以及風險，就是對投資者來說，先告訴大家為什麼沒有風險，然後再告訴大家利潤，因為作為公眾人物，首先要告訴大家風險在哪，利潤在哪，前面都沒有問題。
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漲到10萬塊錢的時候，當租售比已經達到一點幾，我已經看到風險的時候，就應該至少我不說房價漲和不漲，大家聽天由命，你認為漲你買。因為公眾人物說錯了一句話，會引導很多人犯錯誤，你前面講對了十句話。但是第十一句話講錯了，對你的影響也很大。所以說我覺得他忽略了政治的力量。
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王石那是高智商。是有智慧，有力量。有力量的人不在於多說，有力量的人自身就帶氣場。多說的人未必一定有力量。王石還是這個時代一個真正的標杆。我認為他給予別人的東西更穩定，他是社會穩定的一個基石。他不會說大漲啊快買，他就研究人心，研究作品，研究自己的東西，把它做得最好，這是他的精神。
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你看他從來沒有說，萬科房價要漲啊。不，他就把自己的東西做好，讓別人來說好，而不是自己天天說好。這就是本事。地產裡頭，王石在我心目中還是最有分量。
以上為採訪全文，還請大家辯證去看。
我覺得吧，不管買的是住宅、商鋪、還是旅遊地產，不管是以租養貸還是貸貸相傳，每個人都有自己的投資風格。
關鍵的問題在於，你的倉位是多少。
像前一段兒，前江寧科技股東，微博名現在叫@金山二姐 ，發一朋友圈兒，說每年房租收入可以在回龍觀買兩套房。我算了一下兒，一套房年租金按20萬算，回龍觀兩套房算一千萬，還真差不多。不禁感慨自己還是要努力。二姐的關注點之前就開始轉向國外了，從配置出發來討論，沒問題。
再比如歐神，大家看到他兩年前300多萬買了天通苑，現在可能五六百萬，但是說白了，一套天通苑在歐神的倉位，那都不叫倉好嗎，可能就佔百分之幾或者更少。但一套五六百萬房子，對於很多人來說，可能就是全部。咱老百姓家，有五六百萬，要不要買天通苑，這就不一定了。
張羽沖老師說，對於他，買房子是虧本生意，賣房的錢用來買理財，堅決租房子。
這個觀點是不是很熟悉？在水木、雪球還有網上其它各種地方，一直以來都能聽到這樣的想法。而且，網上資料表明，張羽沖老師在2012年就這樣說過了。
我個人猜測，像張老師的身份，肯定會有一些認購超市場收益的內部理財機會吧，像那種有認購門檻兒的。
每個人的倉位不同，情況也就不同。像張老師這篇訪談出來，底下的評論都紛紛表示：還是選擇買房。
該說群眾的眼睛是雪亮的呢？還是說經過大盤教育民智已開呢？亦或者說，有心人能在市場情緒裡面看到其它的機會呢？
二環是一種生活方式
※年輕人，看了房租以後，是不是更想買房了
※北京樓市成交低迷，進場or退場？
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