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解決這三個問題,房價才有可能真正下跌!

關於房價,一直以來都是一種穩步上漲的態勢,這其中有不少人沾了光,當然還有不少人沒能買上房,他們是希望房價下跌的。畢竟,租房對大多數人來說,只是一種過渡的選擇。

但是要想房價下跌,並不容易,融360說房君就來梳理一下,要讓房價下跌需要滿足哪些條件。

一、穩住房價

穩住房價的意義在「以時間換空間」,後續所有的布局,都必須有這個前提。

個別區域的房價目前算是穩住了,通過限價可以比較容易控制住新房價格。這一階段的確需要強有力的政策來穩住,你手裡只有這個工具了。

二線城市的人才戰略對穩房價有一定影響,但好在不少城市已經在調整,比如成都、西安,天津幾乎是零門檻落戶,但據說細則也會做出調整,遏制炒房客。

至於三四線城市,去庫存巔峰期已過,2020年4200萬套棚改全部完成,房價也不會大漲了。

二、重構住房制度

新的住房制度,必須要依託市場來重構,不能再走目前靠發通知的套路,理想的狀態是供需自我調節,房子不夠,開發商及時增加供應,房子多了,房價回調一點。

要實現這個目標,需要做的事情太多了,要發達的城鎮化水平,要長效機制,要房地產稅,要不動產統一登記制度,要租購併舉。

我們來挨個分析一下。

長效機制的推出,意味著住房制度重構完成。長效機制的內涵至少有這些:

1、梳理全國的商品房,並逐漸並軌管理

梳理全國的商品房,不動產統一登記只是完成了第一步,後續我能想到的,還有並軌管理。為了調控房地產,我們這些年搞出了太多的不同產權屬性的住房,從老公房到經適房,從兩限房到共有產權房,再到限價商品房。產權屬性的差異,會導致不同房主形成不同的利益群體,他們會對房地產稅形成掣肘,從而削弱房地產稅的效果。

2、推出房地產稅

房地產稅是必須要推出的,在大規模新房建設逐漸見頂的同時,房地產將逐漸轉為存量房市場,在完善的住房市場中,房地產稅一定是有作用的,通過調節住房持有成本,合理分配投資自住需求,更重要的是,它是穩定房地產預期的最根本的措施。

房地產稅和並軌管理全國各類商品房是緊密相關的,缺一不可。

3、補齊租房市場的短板

買不起房?我還可以租房,當足夠多的人選擇租房,房價是不是要穩一下?

這就是租房市場要的效果。

租房市場和發達的城鎮化水平,效果基本一致。唯一不同的是租房市場在同一個城市之間調節商品房供需,發達的城鎮化水平則是有利於在不同城市之間調節供需。

如果說房地產是貨幣的蓄水池,不至於讓CPI暴漲,那麼發達的租房市場則是龐大居住需求的蓄水池,人們可以不必迎著高房價去買房,買不起,我回撤一步先租房,等待更好的機會進場。

4、租購同權

租購同權意味著城市的公共資源對租房和買房人一視同仁。這是終極大招,要實現這一目標,難度可想而知。

城市的公共配套資源必須足夠豐富,而且城市與城市之間要形成聯動效應,

不同城市的公共配套資源可以有差別,但不能太大。

只有這樣,才能實現在更大的範圍內形成租購同權,一個城市僅在一個區實施租購同權,不會有什麼作用,一個城市全城範圍內實施租購同權也不大行,因為它會吸引更多人口,供不應求的局面難改變。至少要在一個城市群之間形成聯動效應才行。

租購同權真的很難,現價段還不大可能實現。

5、利率水平

利率水平對房價能夠形成直接影響,拋開以上幾點不談,直接上調利率,製造供需斷層,就可以把房價拉下來,非常簡單。

但這就是硬著陸了,副作用是引發系統性風險,值此中華崛起最關鍵的20年,這應該是不允許發生的。

三、發達的城鎮化水平

發達的城鎮化水平可以讓人口在更多的城市之間自由選擇,換城市的機會成本比現在小得多,換一個城市,就業機會也不有太大差別,可以避開個別城市的高房價壓力。如此一來,房價偏高的區域,需求會因為人口的離開而逐漸減少,房地產的供需逐漸走向平衡。

請注意,這種遷移應該是自發的,並不是現在各大城市給補貼搶人的套路。

目前這種搶人套路有硬傷,就是各大城市硬給補貼,看誰給得多。但人要留下最關心的是什麼?不是房價,不是房補,不是戶口,而是就業機會。

武漢為什麼要在人才新政中規定本碩博最低工資標準,我覺得就是考慮到了人才最關心的內容。否則放那麼多人進來,給那麼多補貼,他們不來工作,或者象徵性待一段時間就走了,不就等同於炒房客么?

房價這麼高,人們為什麼往大城市扎,當然是就業機會了。就業才有收入,才能談其他,這是最大的前提。

發達的城鎮化水平,跟經濟發達程度密切相關,要達到這個水平,還有相當長的路要走。

歸根結底在於經濟,經濟脫虛就實基本完成,重新煥發活力,再充分發展一段時間。到那時,人們會自發將房子主要定位為「房子」,次要定位為投資品,而不是「投機品」。

不過,以上全是難啃的骨頭,完成並不容易,沒有具體的時間表,我們只能說,房價要真正「下跌」,以上條件都得滿足。

需要注意的是,以上說的房價下跌並不是絕對的,只要房價漲幅低於收入增速,那也是跌。

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