太原限購政策懸而未落 有房企稱「為客戶搶時間」

中房報記者 李燕星丨北京報道

5月14日的前幾天，即限購政策還未出台的日子，太原市房地局門口一大早六七點鐘就擠滿了人，他們都是趕在限購政策出台之前辦理過戶手續，這是他們最要緊的事。

劉鵬回憶起太原本輪樓市調控時的市場情形感慨而言，「人們聞風而動，市場反應總是比政策快一點」。

也有例外，市場反應比政策慢半拍。距離5月14日太原市人民政府辦公廳下發《關於加強房地產市場調控工作的實施意見》（以下簡稱「意見」）已經一周， 5月21日，中國房地產報記者以購房者身份致電太原綠地城、新城吾悅首府等多個品牌住宅樓盤時被其工作人員告知，「政策規定外地人需1年或者連續6個月的社保與納稅證明，目前政策還未正式實施，具體什麼時候要求實施我們也不知道，你這兩天抓緊來辦，交完錢立馬讓銀行放貸，還有操作空間，過幾天就不好說了。」記者發現，意見明確稱，「本實施意見自發布之日實行」。

這只是限購下市場與政策博弈的一個對立面，殘喘些許。人們一定記得限購後的第5天，5月19日富力天禧城開盤人潮湧動，其視頻和照片在社交網路上快速傳播，外界將其解讀為「樓市越限越熱」。太原樓市是否真的越限越熱，其背後到底是一個什麼樣的局。

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「除了房價 限購影響不到我們」

住在太原城南的王苗最近正在為購置一套學區房而四處奔走，因為小產權房持有的「小本」沒有對口的好學校，她希望在離現在住處不遠的地方買一套「大本」的房子。「大本」「小本」的說法，在太原這座城市很流行，一位房地產人士告訴中國房地產報記者，「這裡以前的城中村改造比較多，集體用地上建的小產權房也很多。」

山西省委前書記王儒林2014年在太原市調研後就指出，「太原全市小產權房面積高達2700多萬平方米，這已經成為太原市累積下來的一道大難題。」截至2017年年底，太原市市長耿彥波留言板上被提及的小產權房達38個。耿彥波在一次接待買房群眾上訪時說：「沒有證的房子你們都敢買啊！」

小產權房人群換「大本」的需求旺盛，是推動太原新房市場火熱的一個因素，但目前小產權房整頓還並未火燒眉毛。王苗告訴記者，「一直說要整頓小產權房，但是小本房子太多了，太原五證全的樓盤很少，我們了解過，很多樓盤只有兩三個證，然後慢慢辦。」

「現在除了房價上漲，其他因素還暫時影響不到我們買房，限購也沒什麼影響。」王苗告訴記者。意見稱，已擁有一套住房的城六區居民家庭只要提供1年以上或者連續6個月以上社保或納稅證明，即可購買第2套房，二套住房首付款比例不低於40%。

即便購房門檻被抬高，但在王苗這樣剛需購房人群看來，買到一套適合未來居住生活的新房很重要，寬鬆的限購政策還不至於將其徹底攔在門外，反而是高漲的房價讓不少人卻步。國家統計局公布的數據顯示，截至2017年12月底全國70個大中城市中房價上漲的有57個，按房價漲幅由高到低排序，太原位居第18位，且二手住宅環比價格漲幅居全國第二，僅次於昆明。

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限購月密集推盤

「太原今年春節後至限購之前推出的大盤不是很多。」一家大型房企負責人告訴記者。記者根據公開資料梳理，今年春節後至4月底太原共有9個樓盤開盤，進入5月以來，已經有7個樓盤密集開盤，另外還有兩個樓盤雖未確定具體時間但也計劃在5月開盤。可以看出，限購月開盤數量幾乎等同於前兩個月。

市場的推盤節奏變速是影響剛需蜂擁入市的另一個原因。記者查詢數據發現，太原今年上半年推盤區域主要集中在萬柏林區與晉源區。太原城六區的房價分布態勢是，小店區1.5萬元/平方米左右，萬柏林1.3萬元/平方米，晉源區1.3萬元/平方米左右，杏花嶺區1萬元/平方米左右，尖草坪區約1萬元/平方米，迎澤區屬於老城區，供房數量較少。

受區域價格與市場推盤節奏的影響，限購政策發布後第5天，在社交網路上瘋傳的富力天禧城以「位於北中環街均價11500元」被瘋搶的現象變得可以理解。太原房產銷售人員向記者確認，富力天禧城是剛需盤。

一位太原房地產人士稱，「限購後感覺買房的人倒是多了，市場凸顯開發商飢餓營銷與購房者恐慌性需求。」

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「太原正兒八經限購了」

房價上漲，價格低的樓盤理所當然會受到剛需青睞，但房價傳遞出持續上漲信號，正在影響剛需購買力心態。

太原房價上漲的動力是炒房客所為嗎？很多人在提問。

「太原這次算是正兒八經限購了，前幾次的政策對市場都沒有什麼影響。」上述大型房企負責人稱。事實上，就2016年至今的這輪全國調控期間，太原的政策算是相對溫和。去年10月12日，太原房管局發布《關於控制二手住房短期交易轉讓的通知》稱，城六區新購住房取得《不動產權證》或《房屋所有權證》之日起滿2年方可交易轉讓，但此次限售令並未掀起波瀾。此次意見中的重申2年限售，抑制炒房目的明顯。

「太原還是以剛需為主，也不能說沒有炒房客，但並不是近幾年才有的事。像2015年就已經建成的恆大華府，入住率不超過三分之一，晚上看亮燈情況就知道。晉源區前幾年炒作過旅遊發展樓盤的概念，但是一直沒有炒起來。」小店區一位從業10多年的房地產人士透露。

有意思的是，太原的房價上漲讓太原這座城市本身滋生了一批炒房客。隨著太原房價上升，離太原車程不過40分鐘的榆次受到了大房企與太原人的雙雙青睞，半年時間裡新房均價直線上升，在多家新房二手房信息交易網站搜索「太原新房」關鍵詞時，晉中市的榆次也會出現在搜索結果中。

「榆次房價漲得當地人都買不起了，到榆次買房的有很多都是太原人，太原的房價會不會也一樣漲得讓太原人買不起而給了其他人機會？」上述小店區房地產人士表達了困惑。

但據綠地城、新城吾悅首府多家樓盤銷售人員透露，限購政策還未真正落到項目的實際銷售中，他們所要做的就是「為客戶搶時間」。

融創外灘壹號工作人員5月22日下午致電記者詢問近期是否有買房意向，其稱如果是外地戶口在太原首次購房，他們可以找人搞定限購政策中說的社保和納稅證明，保證能夠買到房。

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地價漲幅第一的後遺症

可以確定的是，太原房價上漲的基因是大房企進入後地價的上升。

中國房地產報記者在去年的《太原地價漲幅全國第一 2018年房價上漲壓力巨大》一文中就曾提出，2017年，太原迎來近五年以來第二輪地價上漲，與上一輪不同的是，此次上漲得益於市場對二線城市的預期升溫，以及太原這座能源型城市在新的五年規劃中需要以土地作為籌碼來緩解去「黑色經濟」下的硬著陸。

在原國土資源部的監測數據中，2017年第一季度、第二季度太原綜合地價和住宅地價環比增速均為二線城市中最高。2017年第三季度，全國主要監測城市地價總體水平為4012元/平方米，二線城市中綜合地價環比增速最高的是太原，為4.46%，同比增速最高的也是太原，為29.95%，住宅地價同比增速最高的還是太原，為33.88%。

值得注意的是，太原2017年第二季度和第三季度綜合地價的同比增速不僅為二線城市第一，同時也均為全國第一。

對此，一位接近某大型房企的職業經理人坦言：「說實話地價上漲讓我們有壓力，但是誰說這不是又一次機會呢？」

「太原最近關停很多企業，但是城市發展又需要修建地鐵，改善大框架，所以土地成為一項收入來源。」一位房地產人士表示。

現在，地價的壓力已經陸續作用到了房價上。此次意見明確加強商品住房價格管控，銷售價格不得高於周邊同品質同類型住宅價格。不限購限價的城市加入到限購限價行列來了，若太原地價房價上漲的勢頭就此被按住，那城市轉型還能藉助怎樣的紅利？

這是個問題。那些覺醒過來的剛需買房人群，他們認為，與其被房價顛覆，不如讓自己先走一步。

（應採訪者要求，文中劉鵬、王苗均為化名）

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