我用北京蝸居的首付在東京海淘了一棟樓

原標題：我用北京蝸居的首付在東京海淘了一棟樓

◎作者 | 豆瓣用戶@d31killer

◎整理 | X博士

估計參與海淘話題的都是寫在日本旅遊和購買化妝品吧，我今天要說的這個體驗比較特殊：在日本買樓。首先自我介紹下，本人非在日常住人口，80後IT男，兩年前剛辭職，因為這些年做過些房產投資，現在基本靠收房租過著小日子。考慮到日本買房是從去年下半年開始考察的，現在買這棟剛交完房。

話不多說，先開箱驗貨：

△ 街道和小樓

△ 細節圖

△ 一樓五間

△ 上樓的樓梯

△ 二樓

對，就是這麼一棟，2018年4月20日剛剛交付，一棟新樓，土地面積132平，上下兩層一共套內171平，一共十套小開間。

每間都是乾濕分離的單獨洗澡間（洗澡間內熱風冷風烘乾各種實用裝備）和溫水洗凈馬桶，空調 壁紙木地板可視門禁廚房電磁爐 煙霧報警等等全部配齊，房子十年質保，5年火災10年地震保險（到期可以自己續）並保證震度5（日本的地震標準，相當於中國的7級地震）不開裂，震度8（相當於中國的9級地震）不會倒，對，就是這樣一棟新樓，總價1.16億日元，差不多680萬人民幣（北京這個總價能買個啥，自行安居客吧），而我一共現在花了差不多240w人民幣首付拿下了這棟。

大家一定會說，你一外國人，怎麼在日本也能借到錢，對，我一個外國人，完全沒有在日本的生活經驗，日語一共會說三句，連英語也僅僅停留在中學水平，完成了在日買樓貸款出租等等全部的事。

先發一些室內的照片給大家看看，以下照片每間配置都是一樣的：

△ 屋內

△ 屋外可視門鈴

△ 屋內可視門鈴

△ TOTO的馬桶和溫水洗PP馬桶蓋

△ 再小的浴室也有盆

△ 浴室控制系統

△ 雙爐頭電磁爐

△ 放洗衣機的檯子

△ 進門的鞋櫃

別看每套面積套內只有17平米多一點，但是該有的東西一點都不含糊。

接下來好好算算這套房子的花費，列一個表給大家看看。為了方便大家理解以下金額如果不特殊說明，均是人民幣單位。

總價680w，首付240w，其他稅費以及最後準備到可以入住的傢具 家電 一共花費大約20w，貸款440w,30年，月供1.81w，利率只有2.9%（比國內公積金利率還要低），納尼！怎麼這麼低，怎麼可以這麼低，這不科學啊，對，告訴大家，就這麼低的利率。

其實當時銀行還可以貸款給我35年，但是銀行的貸款經理給我分析了35年月供是1.7w，一個月只差1100元多，而總利息是比較多的，如果按照25年還款的話一個月的金額就比較多，所以簡易我終選擇了30年來還，性價比最高。大家會問，憑空跑到東京來承擔壓力不是有毛病嘛？聽說日本的房價根本不會上漲，甚至還會跌，不是白來人家這裡做貢獻嘛？一個人買這麼多套要弄咋樣？等等，別急聽我一一解釋吧。

先從第一個問題來說，白白跑東京來承擔壓力腦子是不是被驢踢了？

先給大家看一張我開始找到這棟樓的海報↓

這個海報上標註了這個房子的位置，是京成地鐵上的一個叫小岩的車站，走路4分鐘就到這套房子，本人光腳181，走路其實只要2.5分鐘，而且不是很快的那種，（日本人說實話大部分接觸下來都很誠實），這個房子日語的說法叫滿室引渡，就是說這個房子你買的時候開發商已經幫你全部租出去了，一個月的租金是60w日元，匯率算下來是3.6w人民幣。

大家會說，廣告誰不會吹，廣告滿天飛，到時候會是怎麼樣，至於這個問題，開始我也是一樣的疑惑，從有想法到研究到東京實地考察大半年的時間，我已經完全的確信，日本人租房一般都非常穩定，向這種小戶型適合一個或者兩個人住的房子，一般大家的簽約是2年，2年內幾乎不會有人搬家，當然作為房子的主人只要租客按月繳納房租，你也無權去趕人，更不能以各種理由不讓租客在里居住。

日本在房屋租賃相關的法律法規是非常的健全，除了這種一戶一戶的找租客的辦法我還找到了更穩妥的解決辦法，就是找專門的物業管理公司，一次性將這個樓租給他們管理，我只要按月去拿錢就好了。

其實在我買的時候，也就是房子剛剛建設好不到一周的時間開始跟開發商申請（日語用的是申請，就是我們的談判）要購買這棟樓，那時候這十套房子就以上面的金額出租出去了四套，當我確認買開始付款走流程的時候，我同時找了一家當地的物業管理公司和他們談這個房子的整體管理，最終因為我是新房，距離地鐵站近，我談判的結果是全樓出租給他們公司，每月按照開發商預測的金額給我月租，合約5年，也就是說5年內每月我除了還款，還有1.8w人民幣可以到手，所以大家說我是白做貢獻嘛？

大致房子的問題說完了，我來談談這件事的起因想法以及實施的過程，當然在這個過程中我不但用北京首付蝸居的錢買了東京的房子，還發現了怎麼去享受發達國家的社會福利，怎麼薅日本帝國主義的羊毛……

從去年6月份開始有這個想法，到10月初第一次落地羽田空港開始到現在一共來了四次，每趟都是用滿簽證給的日期時間，馬上我的日本投資經營簽證就下來了，以後就可以隨時想來多久都行了，前後四次每次都花錢請了一個在日本讀研究生的學生幫我做翻譯，包括我在國內的時候也請請了一名長期旅日的80後幫我做了很多相關當地法律和規則的翻譯，一共算下來差不多花費了10w人民幣左右。

先說說想法的由來，本人一個80後it男，先在北京後去杭州工作十幾年，因為常年加班身體扛不住，身上還因為長期勞累少了個零件，雖然大錢沒攢到，攢到點小錢，16年後離開工作崗位，就想把自己身上的錢投資到一些比較靠譜的地方錢生錢，讓自己過上幾年不那麼辛苦的生活，看到了國內一輪又一輪的房價瘋漲，總是說還要拿一些放到海外去，所以就開始研究，最初的方向選擇是在泰國，泰國總體房價不算很貴（相對於中國），買了兩套發現收益並沒有想像中那麼高。

從17年上半年後，就在考慮在哪個國家哪個城市有更好的回報，最初考慮的依然是泰國的曼谷，但是真正的幾輪實地考察下來，發現真實穩定的收益也就5%左右，房價每年差不多有8%左右的回報，而且曼谷真正的好房子作為我們外國人是幾乎搶不到第一輪的，因為這幾年軍政府上台後，整體泰國經濟不能說怎麼突飛猛進，到是房價一路高歌，大量的曼谷人投入到了買房的浪潮中，而且本國人享受非常優惠的貸款利率政策，而我們在曼谷確只能全款購入，優勢全無，所以最終放棄了在曼谷買房做收益的想法。

當時也是在各種數據對比，最近幾年中國人除了最愛來泰國旅行，其次就是日本和韓國，在深入的了解了東京和首爾實際人口密度交通以及該國的相關數據後，最終選擇了東京，當時主要考慮了幾個點：

1 東京是全球人口最多的城市

2 日本年輕人成年後就不會和父母住在一起，基本都是到外租房，而且結婚生子這些事在日本人看來不像我們必須要有一套自己名字的房，大部分日本人還會繼續選擇租房。

3 日本企業對於自己的正式職工是有租房補貼，而且研究過一些著名的IT公司的租房補貼不但不少，還很高（例如：huawei 17w日元每個月租房補貼）一旦自己買了房還上月供，這些補貼就全部沒有了。

4 東京有大量的來自全世界各地留學生有旺盛的租房需求

5 國人這些年每年來日旅行的人數越來越多，16年是600多萬，17年是735.58w，17年全世界有2900w人次去日本旅行。日本民宿市場的火爆也是讓一些優質可租賃的房源變的異常緊俏，「民宿」這個詞也是來自於日本。

以上5點是讓我決定開始投資東京的主要支持條件。

同時，最近的一些年一直維持在一個低利率水平，而且最關鍵的關鍵是如果外國人去日本買房產可以支持貸款，而東京的租售比基本上算下來都能到200比1，如同我上面提到的，只有2.9%的年利率，那麼基本上就可以保證在還款完成後，還能有一定的收入，至於收入的多少主要取決於你買房產的用途。

另外在14年後日元主動貶值也讓我們手中的人民幣變的值錢起來，雖然今年不如前幾年匯率那麼好，但是依然可以說100日元也就換6元人民幣。

我研究這些問題大部分都是在網上，上各種社區論壇，以及當地的華人論壇小春，慢慢也加了一些在日生活很多年的人，向人了解求教，慢慢搞清楚了這些問題。

當逐步搞明白這些問題後，就開始了我的買房計劃，其實一開始還是什麼樣的房子都在看，尤其去年10月過去的那15天，各種類型的房子，住友的新公寓，老的不能再老的一戶建，甚至富士山下面的某塊土地，全都轉了遍，一邊看，一邊想，逐步才慢慢有了最後的選擇，下一篇來專門講我是怎麼選擇買我這棟樓的吧。

寫的好辛苦，今天下午把屋子裡的很多東西都在亞馬遜上買好了，未來幾天主要是開始準備屋子中的各種設施，然後準備15號交付管理公司。

附上一張東京地鐵圖，讓大家先眼暈暈，可以說這還只是個大概。

說說我從去年十月到今年四月之間每次來東京都是怎麼選房的，還有在這個過程中的一些經過：

1 錢怎麼出去的

答：我的情況比較特殊，對大家基本沒什麼參考意義，正好我離職的公司上市的股票在紐交所，所以我們發的股票都在hk，錢就不在中國大陸，所以就直接投資海外了，如果這筆錢進入大陸，還要再被稅，所以就一直沒進來，這也糾正一下有些值友說的在海外買房違法這個說法，我的聽說頂多是國內錢購匯的目的不能用于海外買房，但是沒說中國人在海外的錢不能用于海外置業，另外我這些拿命換來的辛苦的股票錢，也是上繳了40%的稅給祖國的。至於其各種出去錢的方式我還沒用過，不敢妄加評論，只要想出去，肯定有辦法。

2 到底收益多少，這個比例是多少，到底修繕費用多少錢，到底每年多少稅，遺產稅如何如何

答：演算法這個事，一個朋友一個演算法，我就按照我理解的演算法來寫一下：

首先我的考慮東京賺來的錢，我基本打算以後在日本就消費了，不打算帶回祖國，就是說賺來的日元我就日本花掉了，買車，吃飯，看病，孩子上學，上稅，繳納社保，等等，所以我的演算法排除了匯率差異。

其次和很多在日的多年的朋友聊東京的食品、生活消費品等等的這麼多年的變化來看，可以說差異不大。

給我做過翻譯的一個姑娘跟我說過06年她初來日本的時候喜歡吃的一種便利店買的冰淇淋 大約是100日元，現在在便利店買的是114日元，一升明治純鮮全脂牛奶 的價格那時候是199日元，現在差不多在210日元，至於吃的菜，肉，魚，感覺幾乎她來的十幾年沒有什麼變化。

去一般的電車站附件的拉麵館吃一碗骨湯臀肉拉麵的價格這麼多年基本都是650-800日元之間，也沒看到有什麼變化，再比如車，一台頂配的艾爾法700萬日元（今天正好去台場買東西，順便去豐田展示場口水了一把，就等長簽下來去考駕照了），我在網上也查了一些關於日本近十年cpi、食品通脹率，等等一些數據，基本看出日本實際的低通，所以可以考慮至少幾年內，賺來的錢今天當錢花，過一些年也當錢花。

去看的艾爾法，頂配700w日元，42w人民幣

再說說具體每年的稅費：固定資產稅=登記金額*1.7%，登記金額等於土地評估金額+房產評估金額，目前看這塊土地2017年的評估金額是2900w日元，因為我這個土地是少於200平米的，所以還有一定的減免，所以記稅的金額是1900w日元，按照公式算出土地的稅金是34w日元，房子目前確實不知道評估值多少，諮詢過開發商，他們的預估應該第一年不會超過50w日元，以後每年會逐步遞減，按照目前的演算法我差不多第一年應該繳納固定資產稅是84w日元，管理公司和我各承擔一半。

按照這個演算法，前5年我的年收每年差不多是，年收720-貸款年付360-42w固定資產稅=318w日元，和我投入的錢4500w日元算下就是年收入7%（4500w不僅僅是房子的首付，我是把前期的雜費和中介費等等等等都算進去了，單純首付只有4000w）。至於這318w我來怎麼抵扣收入稅金，這就各有各的辦法了，反正不會讓日本政府占我啥便宜，當然我還是會合理上稅的，不然怎麼享受他們的福利~

再說說大家都說的租金的問題，一般提到這個問題的值友一看都是比我還了解日本的，我現在半年的實地調研發現，東京的房租如果說是長租的話，新房第一年對禮金押金的要求會比較高，所以如果長租第一年的收益是非常高的，基本上第一年可以輕鬆拿至少拿到15個月房租。

一禮一押是最少的要求，另外還有接近一個月房租的清掃費及其換鑰匙費，押金大家好理解，日本人有一個變態的 叫禮金，就是像禮物一樣送給房東的錢，對，白給房東的，而且日本租房是2年一更新，更新的時候還要收一個月的更新費，另外大家說押金你難道不退嘛，對，幾乎很少會有人拿到全額的押金，因為你哪怕在屋裡釘個釘子，也是要換壁紙扣錢的，這就是日本長租的收益。

至於說幾年後房子陳舊的問題，這就是要看房東了，房客除了繳納房租外，還要繳納管理費和修繕費，這些錢如果房東妥善用到房屋維護上，基本上10年的房子我們看起來和國內剛剛兩三年的房子一樣新，這也是我剛開始到東京看房最驚訝的地方，後來發現人家是真的錢都花到維護上了。我現在把房子交給管理公司，他們拿去做民宿，這種我就沒收禮金，押金，但是這個房租5年不變，更穩定，更穩妥，所以選擇了這種方式，當然管理公司也要慎重，我選的這家在東京管理了很多房屋，算是做的很正規的，而且在其它國家也有管理大量的房屋。

關於遺產稅的問題，我還年輕，確實沒想那麼多，畢竟還想再活500年吧，找了個網上的解釋，截圖發大家看看

3 求推薦靠譜中介的介紹房子什麼的

我實在無能為力，不過我可以把我選房子的流程及其思考方法分享給你，下文就說這塊，我這個是找的翻譯，最後通過日本中介，找的開發公司的新樓盤，另外也說下我的日語到現在就會三句：納尼，阿麗亞多，亞麻跌，五十音截圖也剛剛學會說，不會寫。

我跑日本前後花了塊10w人民幣，這裡面包括了每次請翻譯幫忙翻譯材料，看房帶翻譯，每天都付錢，才積累了這些經驗，不過作為一名自認為還合格的互聯網產品經理這十多年的工作經驗讓我鍛煉了快速學習一個行業，更科學的方法做好用戶調研行業分析，就這樣，大家要相信今天祖國的強大，感謝祖國的強大培養了我們~

沒去東京的時候就聽說日本的鐵路網如何發達，東京的電車站（咱們叫地鐵站）換乘進出會迷失，我還在想，我們怎麼也是看著北京十三號線、五號線、八通線這些陸陸續續的線建起來的人，也經歷過國貿天天如殭屍般擁擠人群的換乘，東京能咋滴！

到了算是真傻了，為啥一個隨便的換乘大站就能讓你迷失在車站裡，拿我們中國人最熟悉的幾個大站，每個站都有n條線路在這換乘（上野9線換乘、東京16線換乘），每次坐地鐵都要認真的對照換乘軟體才能知道具體要到哪個站台，而且一個大站有的甚至地下四層換乘。

真的有時候的感覺就好像車到了西直門立交橋一樣暈，可恰恰東京有這麼發達的地鐵城鐵網路，造就了東京的這種土地完全供給靠市場需求決定的地方的地價，那就是地價一個很重要的因素就是看這塊土地距離地鐵站步行的距離。

步行2分鐘內、5分鐘內、10分鐘內和十分鐘以外，這些不同距離的房子相對於同一個地鐵站來說地的價格就會有明顯的差異，而如果說你這塊地附件是一個大地鐵站的話，那這塊地就更值錢，如果說這塊土地步行可以同時在10分鐘左右時間內，到達不同的車站的話，那這塊地就更值錢，為什麼是這樣的，其中一點就是東京的人開車的還是少，大部分都是坐地鐵出行，因為確實方便（準時且不需要停車費）。

所以距離地鐵站的近就是一個出行方便的標準，第二是越是靠近地鐵站，就是這個區域人流集中的地方，所以商業、醫院、等等各種都會集中在地鐵站的周邊，更集中，也是更方便，所以配套好，交通方便，就是判斷土地是否值錢的辦法，另外我在最近一段時間看房子也發現了一個辦法，比如當發現兩個或者幾個地方你猶豫不決的時候，去看你想買那塊地旁邊最近的停車場一天的停車費，也是一個我現在感覺比較簡單的判斷土地價格的辦法。

一套房子的價值取決於房子本身的建築成本設計成本和支撐房子的這塊土地的價值，上面寫的是土地的價值判斷的辦法，也是我這幾個月，北到越谷，西到花小金井，南到江東區，東到松戶把東京23區外加幾個縣的房子都看了一個遍的總結。

再說說房子，開始其實思路也不是那麼清楚，也沒想那麼明白，那時候只是模糊的認為買一個可以拿收益，如果自己能自住的房子最好，開始也不知道要買什麼，也找了很多中介，大部分都是中國中介，帶看了很多二手房、住友的公寓、一戶建，甚至還跑到富士山下的河口湖去看了土地想自己蓋樓。

後來發現這些要麼只能自己住，要不就全套出租，而且收益也沒有預想的高，就算貸款融資，二手老一點的房子銀行貸款的比例太低，不適合我這種手上沒有什麼錢，但是也想拿高收益的人，就開始發現日本人其實會蓋這種專門針對出租的Apartment，這種房子相對來說目標比較單一，再加上民宿市場的火熱，也符合日本民宿新法的相關規定，所以非常適合交給相關的民宿公司做民宿。

當目標單一化以後，就比較好找了，基本上從去年10月到今年2月前三次去日本後，才慢慢理解到這個，所以後面花了一個多月時間在東京找這種類型的房子，才有了小岩的這棟。在當時同期也有其它的幾棟，最終選擇的原因跟大家分享下：

1 位置：距離車站我走路2.5分鐘，這個距離無論颳風下雨還是還是頂太陽都不會特別難受，再看看小岩這個車站到底在東京是個什麼位置，只要看去幾個知名大站或景點的地鐵線路和時間就好了

從小岩能到達是著名的淺草寺，日暮里 （五線換乘大站）相當於北京的東直門，到了這裡可以換乘大環線（山手線）去各種著名大站很方便，比如秋葉原、新宿、池袋、涉谷、惠比壽、東京這些站都是一趟車就可以到了，非常方便。

還能直達上野，上野的公園，上野的博物館，上野的香香，還有上野的多條地鐵線路，另外上野還有新幹線。

到成田機場，其實上午和晚上也有到成田直達的，只是我這個點查需要換乘一趟車。

羽田早上和晚上也有不用換乘的，其他時間最多也只換乘一次，一個小時到。

一趟到新橋，這裡可是寫字樓密布的地方，從新橋可以很容易地走到銀座，距離很近

所以便利地到達以上這些地方就是我選擇這塊地的原因

2 看建築：坐落在街角，整個房子面南無遮擋，房子的南面和東面是馬路，西面和北面有鄰居，這樣保證了採光的同時，夏天西面的鄰居還幫檔了西晒，並且兩邊臨馬路相對影響到的鄰居比較少，互不打擾，日本的公寓和土地，這樣的位置都會相對比旁邊的位置價格要高點。

然後就看屋子的質量和用材，從第一篇文章的照片大家已經看到了這個房子的質量，另外開發商還有一大本介紹這個房子的使用手冊，中間很多頁也在介紹這個房子的材料，抗震等級等等的相關說明，另外就是質保時間以及質保方式的詳細說明。

3 價格：總價1.16億日元，本來還想商量下價格，無奈日本人不給砍價。

然後談判的過程就是我可以先去確認貸款，如果貸款的金額不滿意，可以把定金全額退給我，所以當時我就拿這個房子的資料去銀行評估去了，最終貸款金額比預想的稍微少了點，但是還是接受決定拿下。

另外分析下賣這房子開發商的利潤率，首先這塊地就5900萬日元的成本（這個從合同上還有最初開發商拿這塊土地的貸款都能確認，沒有水分），然後就是這房子的價值，房子一共套內是172平米，以我之前找日本的建築公司蓋房子曾經詳細了解過日本蓋房子的價格，差不多可以理解建築公司一般的價格是20w日元到30w日元套內面積一平米（含裝修），但不含家電，就以20w日元來計算，也有小3500w日元。

加上屋裡的空調，燃氣熱水器 ，電磁爐 等等這些東西，我估計這個開發商最少這個樓的成本也有9000w日元，房子蓋的時間差不多在半年到八個月的時間，賺2000多萬日元，我理解算是一個正常利潤，這也印證了一開始大家說的，日本人賣房子還是不會有太虛的價格。

基本上這就是我在東京選擇這棟房子的各種思考和執行。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！