記者實地調查！杭州灣的房子，到底值不值得投資？

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上周末，寧波出台了針對杭州灣新區、奉化區（錦屏、岳林兩個街道）的新購房產施行2年限售政策，即在上述區域範圍內新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權屬證書滿2年後方可轉讓。（微信公眾號：樓市溫州專門對此有報道，請點擊右面查看：寧波連夜出限售新政！杭州灣炒房，會被「關門打狗」？）

連夜出台房產限售新政，看來確實挺熱了！而這使得最近一年來在溫州頗受關注的杭州灣房產投資問題，再次成為溫州坊間關注的焦點。

為此，溫州商報記者為了還原市場真實的一面，深度了解杭州灣新區的房地產市場行情，通過實地走訪、調查，發現杭州灣新區購房存在不少「套路」。至於值不值得投資？你們可以自己判斷。

將「國家級經濟開發區」吹噓成「國家級新區」

移花接木，變相抬高當地項目品質

其實，杭州灣新區全名為寧波杭州灣新區，位於寧波慈溪北部，其新盤最集中的金源大道至寧波市中心三江口直線距離約60 公里（相當於市區大南門至蒼南靈溪）。本輪「杭州灣熱」就是從杭州灣新區開始，如今已蔓延至周邊的慈溪、餘姚甚至嘉興、紹興境內的沿杭州灣區域。

當前，市民赴杭州灣購房以中介經紀人宣傳、跟隨親友購房兩個途徑為主；購房目的均為投資；房價低、發展前景好成為購房者投資的主要因素。

杭州灣新區

今年春節後，我市曾出現赴杭州灣購房高峰，幾乎每天都有多輛開往杭州灣新區的大巴車載著購房者前去看房，中介經紀人也不斷在微信朋友圈發布杭州灣新區售樓處人山人海場景的照片、視頻，令不少市民心動。

然而，不少購房者對杭州灣新區均存在不少誤讀，例如將國家級經濟開發區的杭州灣新區誤以為「國家級新區」，或將其與「環杭州灣大灣區」混淆等，對購房預期及投資判斷造成影響。

而實際上，截至2015年9月，我國共有國家級經濟技術開發區219家，內地每個省區均有分布，其中江蘇省最多有26家，其次是浙江省21家，山東省15家；而國家級新區全國只有19個：除上海浦東新區、天津濱海新區、重慶兩江新區、河北雄安新區等外，我省僅浙江舟山群島新區是。

杭州灣新區

同時，一些溫州本地中介經紀人、當地銷售人員均存在混淆概念、誇大其詞現象。在慈溪城區的保利·府院江南，銷售人員將杭州灣新區與雄安新區、上海浦東新區並稱為「國家級新區」，而一旁的中介經紀人不斷貶低溫州本地樓盤，稱該盤的樓間距、長陽台、下沉式泳池「溫州沒有」。

上周，記者前往杭州灣新區及周邊慈溪、餘姚等地進行實地走訪。從慈溪城區到杭州灣新區金源大道確需約40 分鐘車程，而非一些樓盤、中介經紀人所宣傳的15 分鐘車程，沿途以農村為主，新區顯得較孤立。

記者發現，幾個樓盤售樓處門口的「浙C」牌照車輛以轎車、商務車為主，並未看到大巴車，售樓處內確實有一些操溫州口音的看房者，與此前宣傳的人山人海相比，看房人數已大大減少。

這些樓盤的價格相差不大，一般在9000-12000 元/㎡，不少均為90㎡左右的剛需戶型，總價在100萬元左右。

杭州灣新區核心區商業

在杭州灣新區南側的星河·榮御，銷售人員同樣將杭州灣新區稱為「國家級新區」，中介經紀人則稱此處為杭州灣新區最中心的位置。

在杭州灣新區金源大道周邊新建、在建住宅較集中，包括世紀城、合生國際新城、綠地·海灣。該區域東側為產業集聚區，包括方太、吉利、上汽大眾等知名品牌，但記者也有看到通過煙囪排放氣體的熱電廠。此外，杭州灣新區還有濕地公園、方特東方神畫主題樂園等，吸引了不少周邊地區的人前來遊玩。

巨無霸項目多了去，供應量不是一般的大

說部分樓盤溫州投資者佔了很大部分

除各種過度解讀之外，記者發現杭州灣新區住房供應量極大。其中，已建成的世紀城佔地2600畝，總建築面積600萬㎡，住宅達3萬餘套，還包括購物中心、商業街、星級酒店、寫字樓等，已基本建成。

另外，部分在建的合生國際新城佔地3000 畝，總建築面積300 萬㎡。綠地·海灣規劃佔地5000 畝，住宅3萬餘套，當前項目一期已獲得土地800 畝，開發住宅2000 多套。再加上周邊其他住宅項目，當前杭州灣新區建成及在建的住宅達10萬餘套。

看了綠地.海灣售樓處後，確實容易頭腦發熱

10萬餘套什麼概念？去年一年溫州市區新房銷售才16164套。

而另據寧波市房產交易信息服務網信息顯示，去年10 月至今，杭州灣新區開盤商品房達8297 套，其中絕大部分為住宅，多數樓盤剩餘房源不多。此外，今年杭州灣新區計劃供應住宅用地4494.9 畝。

今年4 月9 日，杭州灣新區13 幅商住地塊集中出讓，13 幅地塊全部成交，被七家房企瓜分，總出讓面積3063畝，總建築面積373 萬㎡，預計可供應3 萬餘套住房。

杭州灣新區

據萬豪地產提供的數據稱，今年4 月份以來，僅該中介機構在包括杭州灣新區、慈溪、餘姚、平湖等地在內的沿杭州灣區域成交的房源就超過500 套，一般情況下這些樓盤，溫州人佔30%左右，上海人佔50%左右。

而當地一些新盤的銷售則稱溫州人佔比超過50%，甚至有的樓盤達七八成。

看看房產投資者和普通市民

對這件事是怎麼看的？

市民陳女士：一直想購房投資，曾在市區看過多個新盤，最終她於上月在杭州灣新區購買了一套房子，她認為杭州灣新區非常有發展潛力，規劃好，產業發達，房價低，預計將有大量人才湧入，具有較好的投資前景。她還鼓勵身邊的親戚、朋友都去看看。

市民許先生：也於前陣子在杭州灣新區購買了一套房子，但現在有點後悔。原本擔心錢放著會貶值，去現場腦子一熱就買了，但現在又擔心高位接盤了，像這種在灘涂上建起來的城市，萬一後期規劃、建設不好，或經濟下行，房價就可能下跌。

市民鄭先生：我曾跟隨「看房團」前去杭州灣看房，但沒有購買。目前那裡人氣不足，都是炒房團在買，規劃都是中長期，幾年內難漲，所以繼續觀望。

市民余女士：之前被中介經紀人帶到杭州灣新區周邊慈溪、餘姚的小鎮上看房，周邊環境較差，最終打消念頭。

市民王先生：現場宣傳均與紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區這些國際大都市灣區對比，明顯誇大宣傳，事實上周邊以第二產業為主，要對比也應該是日本阪神工業區、德國魯爾區。

慈溪當地市民謝女士：杭州灣新區距離慈溪城區需40分鐘車程，身邊的親友均認為那邊比較偏遠，且擔心有地面沉降與工業污染，即使此前單價僅五六千元身邊也幾乎沒人購買，個別買來投資的一開始也被套牢，直到近年來上海人過來炒房才有所上漲。

專業地產機構相關負責人

對此又是怎麼看的？

潘明榮（溫州萬豪地產董事長）：購買杭州灣新區的房子屬於較理性的長期投資行為，而並非短期投機，因此近期推出的2 年「限售」影響不大，有別於「限購」，對當地來講不僅能吸引資金，還能留住資金。但是，許多購房者由於對當地情況不了解，加上房價較低，易產生衝動購房，因此購房者需加強辨別，不建議購買杭州灣新區外圍小鎮上的樓盤。

劉忠義（行動者地產渠道部負責人）：近十餘天時間裡前往杭州灣新區看法的熱度已有所減退，此前不少投資客跟風前往杭州灣新區購房，同時不少當地房企也前來溫州對接項目推廣，包括許多爛尾、難賣的樓盤也打著「杭州灣」的噱頭針對溫州人營銷。因此購房者對當地項目需進行實地考察、篩選，不要盲目購買。

杭州灣新區

陳好（溫州合致地產機構董事長）：環杭州灣新區與粵港澳大灣區不同，尚未得到國家層面的政策支持，再加上當地土地供應量大，有不少存量商品房，且新區成熟尚須一個過程，預計價格上漲幅度有限。同時，杭州灣新區2年「限售」政策推出，加上商品房建設時間，想要出手還需4-5 年時間，周期較長，市場變化難判斷。因此在堅持「房住不炒」的背景下，購房者不能盲目跟風，需謹慎投資。

雖然「杭州灣熱」導致大量資金流出，但溫州人本身就有投資外地樓市，因此不會對本地樓市造成影響。同時，溫州正在從沿江城市向濱海城市發展，同樣具備發展「灣區經濟」的基礎與平台，應加強對科技與資本的投入，實施「人才戰略」，並打造良好的營商環境，以吸引更多人才、投資商，以進一步提升人口吸納能力，推動城市化，使房價有支撐，消除泡沫。

業內人士：杭州灣新區的發展仍是一個長期的過程，而較高的傭金讓不少中介經紀人在宣傳時推波助瀾，誤導購房者，使不少人對杭州灣新區產生一些誤讀。

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