住建部連續發聲，房價穩得住嗎？專家4方面權威解讀！

近期，國內一些城市房地產市場出現了炒作抬頭跡象，一些實施人才引進新政的城市出現了樓盤售罄的情況。據不完全統計，今年以來，住房和城鄉建設部多次就樓市調控表態，堅持樓市調控目標不動搖，力度不放鬆，多地出台的調控政策已超過百次。五一前後，住建部就房地產市場的調控問題約談了12個城市，分別是西安，海口，三亞，長春，哈爾濱，昆明，大連，貴陽，徐州，佛山，成都，和太原；5月19日，住房和城鄉建設部又出了一個關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知。5月21日晚，在《央視財經評論》欄目現場，中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎與國家發改委國際合作中心首席經濟學家萬喆深入解析，住建部連續發聲，房價穩得住嗎？

住建部政策導向在於加大住宅用地

制定方向在支持租賃住房發展

當主持人問及這一次住建部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知，首先就講到了要熱點城市住房用地佔用城市建設用地的比例是建議不低於25%，租賃住房和共有產權住房在新增住房用地供應中的比例達到50%以上，如何看待這兩個數據時，馮奎表示，應該從兩個層次來談：第一個層次說明現有的這些城市，無論是住宅用地，還是租賃房用地，都還達不到比較高的比例。比如說講這兩個數字，以南京為例，像住宅用地，南京在2018年計劃安排了差不多2900公頃用於城市建設，這些城市建設用地里包括了基礎設施，包括了產業等等，分到住宅這一塊兒差不多只有600公頃，占的比例算一下差不多也只有20%，距離現在住建部的建議也還有一個空間，這樣的數據至少說明政策導向是以後要加大在住宅用地的安排。

而當問到我國房地產市場上存在住宅用地在整個城市建設用地中佔比較低的問題，要將20%提高到25%，難度是否大時？馮奎表示，會有一定的難度，但是這也意味著一個新的發展階段的到來。在這樣一個新的發展階段里，民生事業方面的重要性就提到了一個新的高度，因此這樣一個比例的提升既是管理部門要求，也反映出這些城市自身發展的要求。比如說剛才講的租賃房這一塊兒，共有產權房，我們以前討論過比如像北京，在未來幾年當中計劃安排差不多6000公頃用於各類的住房。我們當時有這樣的數字，要新建150套住房，其中150套住房裡面，商品房100套，租賃住房差不多50套，佔到三分之一。30%，所以距離現在我們講的50%這樣一個比例，也還有空間，我想他說明這個問題不在於數字的高低，他說明一個方向，就是未來要支持租賃住房的發展。

量化目標將更有利於調控發展

萬喆則認為， 對於這兩個數據的看法，一是要看到它的用詞是用建議，作為主管規劃的部門，他在這個裡面表示的是一個建議，我覺得儘管他提出來這樣一些條件，這個指導意見到底是不是真的需要強制執行，或者是說不同的城市需要執行不同的標準，我覺得在這一點上實際上應該給我們一個更好的答覆。第二個也很重要的是，我也想問一下比如說25%和50%，包括剛才馮奎講到的，從大趨勢上來說，肯定是向著一個更好的，供應更多的這樣一個方向發展，以使這個市場能夠更好的供需平衡。但是這個數據到底是以什麼方式算出來的？我們在算這個數據的時候，積累了過去的比如說經驗也好，教訓也好，因此就可以說把20%也好，15%也好，提到了25%以後，能夠使市場這個供需達到一個什麼樣的狀態，也就是說不管是調房價或者是調整供需，達到一個什麼樣的目的，我覺得如果能夠有這樣的一些相當量化一些的解釋，可能會使我們調控變得更為有利。

房地產調控道阻且長

應用調控倒逼發展模式的轉變

而當被問及主管部門高頻發聲，距離穩房價的預期到底還有多遠時，馮奎表示，還有很長的路要走，房地產調控是一個持久戰，需要通過調控來倒逼我們各個方面發展模式的轉變。比如說今天討論的用地模式，實際上我們在這個裡面還看到這個城鎮空間的模式，現在城鎮化仍然沒有結束，大家都在向大城市都市圈集中。未來這些大城市，都市圈裡面核心城市，房價可能還有上漲的可能，仍然需要進行一定的調控。還有包括金融監管，稅收制度都要跟上，來實現這樣一個條口，目的是使得房地產平穩健康發展。因為這背後是產業結構，空間結構以及整個發展模式的轉變，沒有這個模式的轉變，房地產調控最終也實現不了。

房地產調控應從根本上改變對房子金融屬性的預期

萬喆則認為，房價調控實際上主要是要從根本上改變對房子金融屬性的一個預期，為什麼這麼說呢？實際上我們可以看到，房價漲到現在，或者說房價調控到了現在，從09年到現在應該說它整個上漲的節奏，和金融周期的節奏應該說是比較相符合的，而民眾買房，剛才說這個很敏感，或者是有炒作的心態主要也是因為大家把房子當成一種投資的資產，而害怕說我要是沒有跟上這個腳步的話，我的資產可能就縮水了。而且對房子未來的價格，認為說我買房子我就是一種投資，將來我是穩賺不賠的。如果不改變這種預期的話，實際上房價是無法合理調控的，而其中我們可以看到，包括這個貨幣政策，包括金融槓桿，信貸擴張在裡面都是起了一定的作用。

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