最後的瘋狂，二三線樓市拐點即現
放鬆調控？五年別想了！
進入到2018年以來，中央不斷加強對二三線城市的調控政策，但新房市場被瘋搶的詭異現象依然不絕於耳：
「長沙庫存僅夠2.8個月，難怪本周僅一項目開盤」
「成渝新房庫存只購買4個月，全國最快的區域」
「武漢樓市庫存不足，新盤『日光』已成常態"
印象中以前這些城市的庫存是比較高的，怎麼突然就告急了呢？讓我們先從原因談起。
一） 「房荒」的原因
2016年是一線和強二線城市房價暴漲的一年，也是高價地頻現的一年。當時還不受土地限價令的制約，一塊吸引了幾十家房企爭搶的地塊，能拍出好幾倍的溢價，加上大家對於接下來上漲的心理預期又比較高，「麵粉貴過麵包價」十分普遍，這一年也被業界稱為「地王年」。
但進入到下半年後房價突然踩住剎車，熱點城市開始執行嚴格的新房限價政策，開發商惜售，捂盤，拖延工期成了常規的應對手段。所以就導致了雖然土地供應增加，但都囤在開發商的手裡，市場上並沒有增加供給的現象。
供給沒增加，購房熱情卻被燃起。
由於限價是執行住建部16年10月的價格（要求環比不能上漲），而二三線樓市大多都是在17年後才啟動大漲，所以隨著時間的推移造成的剪刀差也就越來越明顯，最終的影響就是導致全民瘋狂炒房，存款不夠，借錢炒，只要能搶到新房就會有中獎的感覺。
並且隨著全國化棚改的大力推進，貨幣化的安置直接將資金流向樓市，對搶房的推動作用更是不言而喻。
雖然各地政府看似緊密的收緊著調控政策，但卻以「關小門，開大窗」的手段降低落戶門檻，相當於為購房者破除了限購，並且很多限購政策對於當地人來說也是無關痛癢的事情，使得本地人也參與到搶新房的熱潮當中。究其原因是地方政府對土地財政長期的較高依賴性，所以政府還是希望本地市場有強勁的需求，這樣才能更容易拍出高價地。
果不其然，2018年1到4月份全國土地財政收入17958億元，同比大幅增長40.7%。在嚴格的調控背景下土地市場依然能夠逆勢而上，但政府雖然大幅增加了土地供應的力度和節奏，卻依然沒有解決「房荒」的問題。
二） 問題出在哪？
目前銀行的信貸控制是非常嚴格的，老百姓的購房資金槓桿率已經是大幅下降，加上開發商新開盤項目要求全款優先，使得老百姓搶新房基本都是存款為主，貸款為輔。所以，現在的購房資金都是有數的，並且嚴重透支了未來的居民存款和購買力。
如果現在敞開土地供應會造成什麼結果？
1、更多的土地被開發商囤積。
2、市場狂熱過後又回到高庫存時代。
雖然大量賣地會使得地方政府土地財政短期上漲，但等市場狂熱過去之後，就又會回到14-15年的大量庫存時期，導致房地產供給側改革和去庫存任務的失敗。
所以目前的情形只能適量增加土地供應，並且加大住宅類用地出讓比例。制止開發商捂盤，拖工的現象。
但是要真解決問題，就又回到限價的問題上，政府一邊賣高價麵粉，又不讓開發商賣高價麵包，這基本成了一個死結。為了「房住不炒」的政治目標，強制限價導致市場調節機能失效。二三線城市因為擔心自己的土地財政受到影響，制定調控政策就會故意留有漏洞。
所以在調控政策上，中央和地方政府存在一種博弈——中央嚴控地產泡沫擔心出現系統性金融風險，而地方政府擔心自己的土地財政收入受到影響。
三） 中央與地方的博弈
中國目前的房地產市場非常微妙，中央不敢像日本政府那樣刺破泡沫，也不能任由泡沫繼續膨脹，所以就人為讓價格橫盤。但不管是幾線城市，地產的熱度卻從來沒有熄滅，限價導致市場機制的失靈，但其實這個壓力是一直存在的。
現在的整個房地產市場，尤其是二三線城市就像高壓鍋一樣，壓力越來越大。一邊中央壓著鍋蓋不讓漲，另一邊地方政府暗地裡放水的行為增加了鍋內的壓力，導致整個市場的壓力越來越大，給人一種摁不住的感覺。
很多炒房者看到這個現象就頭腦發熱的衝進去，以為買到就是賺到。存款，養老金，教育基金等等，只要是有的，能借到的，在所不惜，全部壓了進去。
在這場博弈中，尤其在這個關鍵時期，中央一旦有所鬆動，在壓力沒有得到釋放的情況下，高壓鍋就會炸開，很快會出現所謂的系統性金融風險問題。
所以中央在這場博弈中一定不會認慫！前段時間住建部就房地產市場調控問題約談了成都、太原的負責人，成都隨即便將落戶與購房資格分開。現在我們又看到了住建部調控不放鬆的重申和強調。
這就與我們之前的「下半年二三線城市，尤其是庫存較低的一些城市會少量的增加土地供應。庫存去的差不多的熱點城市，會和一線一樣加大調控力度，徹底摁死這個市場」預期大概率吻合。
四） 開發商還有沒有活路？
前文中也提到現在開發商面臨著政府一邊賣高價麵粉，又不讓開發商賣高價麵包的尷尬境地，所以在與很多開發商朋友交流的時候基本上都會問到限價政策到底何時才能放鬆的問題。
結合之前所講，想要放鬆限價，除非是等熱度退去，真正做到一個「房住不炒」的局面後，再給開發商一條生路鬆開這個口子。除此之外，不可能有這种放松調控的可能性。開發商在過去兩年的去庫存紅利中已經掙了不少，整個行業的利潤率都在飆升，現在不得不面臨著吃了太多給吐出來一些的現實問題。
五） 二三線樓市還能投資么？
不能！
其實我們在15年底就預測到二三線樓市的崛起，17年預測到四五六線城市的火爆。雖然實際情況比想像中來的要晚，且更為瘋狂。但我們始終堅持不建議大家去投資，尤其現在這個時間節點就更不能去。
1、目前重點城市二手房價格已經高高掛起，你去買就是給本地人當接盤俠。他們拿賣二手房的錢去搶更便宜的一手房，你願意去做這樣的接盤俠嗎？
2、即便你有資格去搶一手房，也是機會渺茫，即便搶到了，限售好幾年，加上拿證的時間，估計得5-7年才能出手，周期長，變數大，不適合自住以外的投資行為。
3、外地投資客根本不具備本地人這種t+0的操作條件（賣舊買新），掙這個剪刀差的利潤。而且如果不出意料的話，中央會在下半年加大二三線樓市的調控力度，現在往下沖很有可能各種手續辦到一半被卡死，進退兩難。
4、這些城市大家都願意去買新房，二手房成交量佔比非常低。真正的供需關係沒有那麼緊張，而我們現在所看到的新房市場的緊張並不是一個正常現象，開發商捂盤加上搶房狂熱，等到熱度褪去之後市場上很可能會出現大量二手房堰塞湖的拋售奇觀。
5、還有一個重要的原因是因為這些城市的收入水平很難在未來幾年大幅提高，甚至連就業都難以充分保證，更別提高端收入了。這也是為什麼很多人來了一線強二線就回不去的原因，當你一個月收入2W以後再回去掙5k，你能夠接受這種落差嗎？所以，低收入水平是支撐不了高房價的。再加這波狂熱透支了大量的居民存款和購買力，漲的越高，以後越是麻煩，這就是為什麼燕郊一有調控就跌的那麼慘的原因。
在市場狂熱的刺激下還是會有很多人按耐不住往下沖，對於刀口舔血的韭菜，奉勸一定要搞清楚自己的目的，我們是投資，而不是去做接盤俠的。買房的時候一定要想想你的接盤俠在哪裡，你以後這個房子究竟能夠賣給誰？不要幻想過幾年接盤俠就出現了，任何一筆投資，沒有確定接盤俠在哪裡，往往都是失敗的。
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