2018年下半場，風口城市有哪些？

最新 05-24

投資界有句名言——「風」來的時候，「豬」也能飛起來。

如果把這句話換成房產投資就是「風來的時候，再不被看好的城市（區域）也能暴漲」！

然而，什麼是「風」，如何「捕捉風」呢？

米宅粉絲，後來成為我的朋友「周曉」就是捕捉「風」的高手。

周曉：房地產營銷出身，國家註冊精算師，從事房地產投資15年，身家千萬，現專門從事房地產大數據投資分析。

我們先來看看他本周期「捕風」成績。

2015年中，入手上海一套，入手價450萬，現價780萬。

2015年底，入手合肥濱湖區一套，入手價77萬，現價150萬。

2016年下半年，跟隨米宅團購西安龍湖項目，入手價格8500，現價16000。

2017年上半年，跟隨米宅團購大連遠洋項目，入手價11000，現價16000。

2017年底，入手貴陽觀山湖項目一套，入手價8900，現價13000。

·····

好，不再列舉了，避免讓大家吃不好早飯。

從這個列表中，你可以看出周曉真是一個「捕風高手」，他總能在某個城市大漲之前，以一個較低的價位，完美入場。

他是如何做到的，他如何「捕風」的？

在2018年5月的一個下午，我和他約在米宅咖啡廳，就著這個問題，探討了四個小時。

以下是對話實錄，並不表示米宅或作者贊成其觀點。

宋富貴：

真佩服周總，總是能在「最合適的城市」找到「最合適的機會」，你是如何做到的。

周曉：

實際上我還不是最成功的，因為我並沒有在2015年判斷出深圳那一波最有價值的行情，我的一個朋友，2014年9月，以不到2萬塊錢入手深圳3套房子，現在這三套房子價格平均在6萬。

2015年上半年，當深圳行情啟動之時，人們以為這隻時「祖國房產一片綠」中的特例，應該只有99.9%的人，沒有意識到這是一次史詩型周期的萌芽和開端。

宋富貴：

但是你判斷對了上海行情。

周曉：

2015年下半年，我的判斷是深圳盤子太小，容易到頂，而深圳一旦到頂，最有機會的就是京滬，所以果斷入手上海，從現在看這是我本輪做出的最正確的事情。

宋富貴：

那你怎麼評價你買合肥這一套呢，收益也不少呢？

周曉；

實際上，在2015年底，我買完上海之後是想買南京的，但是南京沒有合適項目，價格也比自己預期的高一些，覺得不值。去合肥玩，兩個城市不遠，都是省會，但是當時房價差兩倍，所以入手了，並沒有多想。坦率的說，現在買濱湖新區還是有點不算特別正確的，雖然漲幅很大，但是流動性太差，當時應該買市區的。

宋富貴：

我看後來的幾套，你都是跟著我們米宅買的。

周曉：

對的，所以我也很感激你們。你們有個好處，就是願意去實際調研，覺得哪個城市可買，不是光看網上消息，說說GDP，說說人口，就號召大家去買。而是親自去考察，把所有可買的項目看一遍以後，再挑出最優質的。

比如重慶的，我買的就保利觀瀾，實際上當時我很猶豫的，因為重慶的朋友都認為重慶漲不起來，不建議我入手，但是出於對你們的信任，我還是買了。事實證明，你們不但說對了重慶的大趨勢，更難得的是挑選的板塊在這輪周期中也是漲幅最大的幾個。

從這個事情上我也得出一個結論，「異地置業」這個事情上，不能信本地人，有時候本地人的思維局限反而容易誤事。

宋富貴：

大連是我讓你買的，你現在覺得是不是很正確呀？

周曉：

當然，一年之間房價漲了5000元，而且遠洋那個項目好租，有地鐵，是個非常優質的房子。但是你那篇大連的文章，雖然大部分判斷是正確的，但是還是有錯誤的。

宋富貴：

是嗎，哪裡？

周曉：

那篇文章我記得是2017年5月發的，叫《請注意！北風來了，大連房價已經開啟加速度上漲模式》，開頭就提出了四點判斷：

從現在看，2/3/4基本準確，但是1，基本不準確。

因為，事實證明對於東北，大連不是「中國本輪去庫存上漲的最後一個城市」，而是「東北第一個因為去庫存上漲的城市」。

可以這樣說吧？

宋富貴：

被你發現了，我沒有預見到長春和哈爾濱的大漲行情，我當時的判斷是「會有補漲，幅度不大」。因為我考慮到了，東北經濟、就業，特別是人口問題，認為不好漲。很明顯，我的判斷保守了。

周曉：

你的錯誤在於兩個「錯估」。

第一、高估了當地的微觀經濟情況，對於房價的影響。

第二、低估了熱錢和風向對於與城市房價的影響。

可以說整整四年，所有對某城市的看空因素和聲音，一旦風來了，通通煙消雲散，通通土崩瓦解，這一點被無數城市所證實。

宋富貴：

你說了說了這麼多，什麼是風？

周曉：

就是「熱錢」運動的方向。當熱錢運動到哪個城市，哪個城市就要開始樓市的劇變，就是巨大的機會。

宋富貴：

這個問題你不妨詳說一下。

周曉：

好。話既然到這裡，我們不妨展開回顧一下本周期的大致狀況，可以說，越是在這一輪周期中越早醒悟，他的收益就會越高。

2015年初是深圳；

2015年底是滬京；

2016年上半年是南京，蘇州、廈門再加一個霸都「合肥」；

2016年下半年是主要強二線基本都開始啟動，鄭州、石家莊、濟南是明星。

另外，值得注意的是從當年10月全國一盤棋的「分城調控」開始，這是第一個轉折點。

所以，2017年情況開始分化。

第一：京滬深成交慘淡，價格穩定高位徘徊。環京區域由假摔變成「真跌」，因為政策是真正的要把房價壓住，一點也不開玩笑。

第二：廣州、南京、武漢、杭州、成都在幾輪調控之後，依舊熱度不減，部分城市必須開始預備搖號搶房模式。而鄭州、石家莊、濟南、合肥、蘇州、廈門等城市，後勁明顯不足，市場熱度略減。但，所有城市開始利用「人才新政」維持樓市熱度。

實際上，從2017年年中開始，熱錢開始分化：

大部分熱錢從熱點城市開始往下走，就拿杭州說，我有個朋友對我說，現在的杭州人買不到杭州買餘杭，買不到餘杭買臨安，甚至現在連紹興、柯橋的房子都在搶。

小部分熱錢，進入原來由於某種臆斷原因被判斷「萬年難漲」的區域，包括西北、海南、西南、東北的中國四個經濟不算髮達的區域，房價開始啟動，並迅速增長。

宋富貴：

那你怎麼判斷2018呢？

周曉：

西北、西南、海南、東北屬於中國四角區域，海南不去說它，已經全島限購，其他區域中心城市2018上半年會很火，但其熱度還局限於中心城市，尚未擴散到下面的地市。

在2018年下半年，當昆明、大連、哈爾濱、貴陽這些城市市場會被調控逐步被壓住的時候，該省的第二城市、第三城市就會跳出來，比如齊齊哈爾，然後逐步擴散到全省大部地市。

實際上丹東這次作為地級市跳出來並不偶然，只是因為朝鮮問題跳出來很偶然，你想過沒有當丹東房價達到7000了，旁邊的鞍山會怎麼想？旁邊的瀋陽會怎樣？

中國中東部已經完成第一輪漲價的省會城市，熱度迅速傳導到下面的地級市，乃至縣城。我看你們《鄭州樓市》，在鄭州平均房價14000，尚能找到10000（南龍湖）以下房價的時候，地市房價普遍已經達到7000，甚至有些強地市（許昌）已經逼近10000，而下面的縣級市普遍完成在2016年基礎上房價翻翻。

一部分熱錢會從西南、海南、東北流出，繼續「向西走」。實際上呼和浩特和包頭房價已經開始漲了，你們寫文章，可以關注一下烏魯木齊、蘭州。拉薩、西寧、銀川，就算了，城市體量太小、位置太偏，就是漲我也不會去買。

宋富貴：

為什麼有的熱錢喜歡往下走（縣級市場），有的熱錢往別的區域走呢？

周曉：

實際，與其說是熱錢有區別，還不如說是熱錢的操作者有區別。在全國有一些專業的房地產投資機構，其門檻相當高，進入這個圈子就得千萬身家，他們是專門炒家，研究城市，研究融資，研究時機。

這類炒家有這麼幾個特點：

人少、精明而理性，一般有組織支持。

喜歡遊走於一、二線城市之間，一般不進入省會以下城市。

往往是最早殺入某一個「窪地」城市之中，在一個城市封頂到來之前又較早的退出，這裡的退出不是指的賣房而是指的將注意力轉向其他城市。

控制風險意識強，高潮後期願意以稍低於市場價的價格出貨，取平均收益，而非絕對高價。

與之相對的是「非專業投資」和上面的一類人相比，也有幾個特點：

錢多、盲目。