粵港澳大灣區上演「怒海爭鋒」，誰才是贏家？

摘要

作為眾多大型房企的大本營，華南地區原本就是眾多房企爭先搶食的蛋糕，「忽如一夜春風來」的大灣區建設，無疑將蛋糕變成了更誘人的「巨無霸」。

「2017年是粵港澳大灣區元年，2018年將進入建設年。」5月11日，廣東省社科院發布《粵港澳大灣區建設報告（2018）》表示。

數據統計，2018年第一季度，粵港澳大灣區內廣東9市合計出讓土地（住宅用地、商住地和商辦地）共計128宗，成交建築面積達1550萬平，吸金805億。東莞、惠州、江門和珠海供不應求。

佛山作為土地需求和供應都最大的城市，一季度成交了25宗地塊，除了本土的保利、萬科等房企以外，還有越發活躍的如金茂、中梁等外來房企。

大灣區市場在中短期內將成為各家房企排兵布陣的重頭戲。本土房企、外來房企、全國性大型房企之間的競爭，誰佔上風？

龍頭還是龍頭

龍頭房企的發源地原本就大多集中在華南，目前也大多實現灣區城市群的全面布局。

5月2日，《廣東省國土資源廳辦公室關於提供部分企業房地產開發用地情況的經濟通知》發出，點名通知大灣區9城提供萬科和恆大的房地產開發用地情況。一時之間，誰是大灣區的「房企老大」成為大家關注與熱議的話題。

萬科與恆大被點名，顯然意味著這兩者的布局足夠大。根據克而瑞的數據顯示，2017-2018年4月，除了江門和肇慶，萬科在7城斬獲新增土地1316萬平方米。廣州新增371萬平米排名第一，東莞314萬平米、佛山261萬平米緊隨其後。雖然深圳新增儲備較少僅為142萬平米，但萬科大股東深鐵在地鐵沿線所擁有的大量土地資源已給了萬科在深圳傲視的足夠底氣。

恆大在近一年半來新獲得的土儲為846萬平方米，佛山（294萬）與惠州（231萬）佔主要新增份額。雖然新增的比萬科少，但不代表總體少。畢竟，恆大整體的全國土儲3.1億平米是相當驚人的，佔據房企之首，新增拿得相對少點也十分淡定。而且，恆大在城市更新的舊改拿地上相當活躍，深圳、東莞的舊改項目近30個，規劃總面積達788萬平方米。即將完成總部搬遷的恆大，已擁有50個項目的深圳有望成為主戰場。

但被點名的萬科與恆大卻未必是真正的「大地主」。如果說萬恆是集中分布在核心城市，那碧桂園憑藉多年來「農村包圍城市」的政策，完美覆蓋周邊二三線城市。不管在粵東粵西，或是大灣區9市內除了廣州、深圳的另外7市，碧桂園都落子頻頻，在佛山、惠州、江門、肇慶等地佔有先機優勢。目前，碧桂園在大灣區的土地儲備佔到總儲的36.5%。

除了三強玩家以外，還有利用規模效益與資本優勢「大力砸錢類」的大型房企。如華潤置地2016年首進珠海，斥資177億元在橫琴投資綜合體萬象世界；中海大手筆拿下東莞2017年地王，樓麵價為26645.87元/平方米。

以東莞為例，2017年共有124家房企成交，前十大房企市場份額為56%，同比增加12%。排名第一的碧桂園與第二的萬科市場佔比近40%，龍頭效應顯著。

區域性房企結盟

為了應對日趨白熱化的競爭，開始擴張之路的區域性房企進行了強強聯手。

5月15日，深耕重慶市場的金科找到了植根於深圳的卓越，兩家宣布結盟，進行包括項目股權和總部層面的合作，共同出擊大灣區。一個月前，金科高調宣布華南戰略：深耕華南、拓展海西、全面布局大灣區。今年將重點拓展10個華南區城市，當中包含大灣區9市。

5月11日，本土房企中國奧園宣布與恆基兆業地產簽訂戰略合作框架協議，深化粵港澳大灣區的多領域合作。去年奧園的年銷售總額為455.9億元，大灣區城市佔到了53%。

還有更多來勢洶洶的外地房企。綠地2010年進入廣州，2012年進入佛山，2014年進入東莞，2015年進入深圳，2017年與江門鶴山市政府達成戰略合作，打造特色文旅小鎮。來自上海的世茂去年年底以240億拿下深圳排名第二的總價地塊，打造深港綜合體。融創雖起步較晚，截至4月已覆蓋9市，將近30個項目，並以佛山為主要據點，目標今年區域銷售達500億規模。

同樣虎視眈眈的還有港資企業。新世界中國董事兼行政總裁蘇仲強此前接受媒體採訪時表示：「港資房企也看到了機會，今年希望在大灣區多拿幾塊地。」計劃斥資200億港元投資內地市場。

顯然，雖然外來房企缺乏本土與先發優勢，但對於粵港澳大灣區的布局，戰略性考量大於經濟考量。

趨勢：多渠道拿地

大家都在搶地，但偏偏，粵港澳大灣區的城市普遍存在土地資源有限的問題。多渠道拿地成為決勝點，主要包括特色小鎮、收併購、產業新城、以及城市更新等方式。

特色小鎮上，萬科與廣州增城簽署合作意向，共同推進文旅小鎮；恆大在清遠建設「恆大歐洲足球小鎮」；碧桂園與廣州、東莞、佛山、惠州等地都簽署了共建科技小鎮的合作協議。

華夏幸福在產業新城上的布局尤為突出，2016年與江門江海區政府達成合作，隨後又與惠州、佛山、中山、東莞、肇慶等政府相繼完成產業新城合作確認。

富力、泰禾、越秀等房企通過收購併購方式也在進行攻城略地，還有有著「舊改之王」之稱的佳兆業，以及最早一批港深房企代表星河、京基、卓越等，在大灣區之爭中都嶄露頭角。

某大型房企投資高管還向記者透露，接下來不僅地產，針對大灣區領域還會有基礎設施建設，例如發電廠、高速公路的投資意願。

東翼回落，西翼崛起

雖然大灣區是個「熱餑餑」，但隨著嚴苛的樓市調控和今年住房貸款利率上浮的雙重影響下，2018年一季度大灣區九市房地產市場成交量有所回落，尤其是東翼地區。

據廣東統計局分析，一季度，珠三角九市商品房銷售面積同比下降18.5%，增幅同比下降13.4個百分點。東翼增長23.2%，增幅同比回落60.3個百分點；西翼增長37.5%，增幅同比提高3.7個百分點；山區下降7.6%，同比回落44.3個百分點。

比起廣州、深圳這兩個已成熟的市場，承接外溢需求的佛山、東莞、惠州等二線城市更受矚目。

佛山的教育與醫療資源較為豐富，製造加工業發達，成為吸引外來人口持續流入的重要原因；東莞實行產業升級，承接深圳高科技、智能化的產業轉移受到矚目；而珠海在一季度表現亮眼，經濟增長領跑，與活躍的民間投資和人才吸引政策有關。

4月24日，珠海市宣布正式出台《關於實施「珠海英才計劃」 加快集聚新時代創新創業人才的若干措施（試行）》（下稱《若干意見》），計劃成立珠海市安居集團，未來五年籌集不少於30000套人才住房，用於妥善解決各類人才安居需求。並且全國首創性地給予被評定的人才贈送住房50%產權的優惠。

此前消息稱，粵港澳大灣區規劃即將出台，相信每個人都在張望與期待著這個未來的全球經濟總量最大灣區走向何方？不管怎麼走，反正各家房企的棋局已經開始落子了。

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