深度｜首宗「租賃住房」用地出讓，廈門人迎來租房時代！｜觀瀾財經
廈門市成功以零溢價出讓首宗「租賃住房」用地，邁出了引導住宅租賃市場健康發展的重要一步！
2018年5月15日，廈門市土地礦產資源交易市場公開拍賣出讓湖裡區2018P01國有建設用地使用權，總建築面積27446平方米，擬出讓土地用途為「租賃住房」。最終該地塊由廈門兩岸金融中心建設開發有限公司以總價2.2億元競得。
這是廈門市首次通過土地市場推出的住房租賃試點項目，也是福建省內首宗公開出讓的租賃住房用地。
各地頻「出招」：
推進住房租賃市場發展！
廈門自去年7月成為全國12個首批開展住房租賃試點城市之一以來，曾先後出台《廈門市住房租賃試點工作實施方案》和《關於加強培育和發展住房租賃市場的若干意見》，但遲遲未見「落地」行動。
而上海在2017年7月份就早早推出了住房租賃土地出讓，首批成交的兩幅地塊一幅位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為每平方米5569元。另一幅地塊位於嘉定區嘉定新城，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為每平方米5950元。兩幅土地「只租不售」。
但是上海並不在12個住房租賃試點城市之內，上海和北京早在政策推出前就已經先行進行了住房租賃改革的嘗試。
12個試點城市是廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶。其中廣州的動作最快。2017年9月11日，廣州推出廣州開發區2宗宅地，均對自持設有一定要求，其中一地塊更是明確要求企業全自持，不得分割銷售。這是繼上海、北京推出全自持性質的租賃用地後，又一城市掛出「全自持」用於租賃住房的用地。
此番廈門的租賃住宅用地千呼萬喚始出來，也標誌著其在公共租賃住房體系建設的過程中，邁出了重要的一大步！
零溢價 ，超低樓面地價
5月15日公開拍賣的2018P01地塊總建築面積27446平方米，預計將建成約600間租賃住宅及租賃公寓，總價2.2億元，樓面地價8015元/平方米。
相比之下，就在一個月前，廈門市土地礦產資源交易市場公開出讓了集美新城2018JP01、集美杏林J2018P01、翔安新圩X2017P07三幅商住地塊，總用地面積8.97公頃，總建築面積約21.14萬平方米，成交總價54億元，平均樓面地價25544元/平方米。（數據來源：廈門市國土資源局網站）
如果這個地塊以同期集美或者翔安的樓面地價出售，以25000元/平方米計，出讓總價應為6.9億，更何況這幅地塊地理位置更優越。兩相比較，為了加快建立租購併舉的住房制度，這個地塊，地方政府的財政收入讓利了4.7億以上。
盈利模式尚未清晰，國企率先探路
政府已經讓利，但對開發企業來說還有一個問題：如何回收資金、實現盈利走向良性循環？從前的房地產開發企業，資金模式短平快，早在房子建起來之前，賣樓花就把本錢拿回來了，後面的錢就躺著賺。房子賣完了，留給物業管理公司，拍拍屁股走人，別提多輕鬆。一旦自己持有物業，只能出租，不能出售，意味著前期建設階段巨大的資金投入，後期不可預測的零敲碎打的租金收入和耗費人力物力的精細化管理。
土地價格8000元/平米，加上配套、前期、經營、建設及稅收成本，最後可能一平米的成本要達到15000元/平米。600套房子，如果每套房子每個月的租金是2000元，一年的租金收入是1440萬，不考慮其他的後續經營和維護成本，單單要回收購買土地的2.2億，就足足需要15年時間。
資金壓力是一方面，還有經營管理模式的轉變，挑戰也是巨大的。
這樣的租賃住房服務模式，資金回收模式，符合公共產品的特質，確實應該由國家來牽頭組織提供，更有利於政策的實施和落地。實際上各地政府也是這麼做的。
2017年7月24日，上海市政府首次出讓2宗租賃住房用地，到2018年1月為止已累計掛牌租賃住房用地29宗。從成交結果看，參與者仍然都是國資背景，其中上海地產（集團）有限公司共摘得10宗。（數據來源：和訊網）
2016年11月，福建省辦公廳發布了《加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，明確提出到2020年，培育一批以住房租賃為主營業務的專業化企業。
但這並不意味著其他企業和個體出租人無法進入市場。九部委聯合發布的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》明確提出，探索採取購買服務模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業的房源，委託給住房租賃企業運營管理。可以看出，國企的優勢在於前端的房源供給，而民企機構的優勢則在於後端的運營管理，如果兩者可以充分合作，則可揚長避短、各自發揮優勢。
首批租賃住宅建設：
主要針對特定人才需求和市場
根據《2018年廈門市經營性用地出讓計劃》，廈門年內還計划出讓數宗租賃住房用地，主要分布在集美、同安、翔安三區的地鐵沿線及產業園區周邊，重點滿足產業園區員工的住房需求。
未來這四塊地總面積224858平米，以45平米/間計，可提供約5000套租賃住房，加上剛剛被拍下的2018P01地塊，未來廈門可以提供的租賃住房為5600套。
從五個地塊選擇的位置來看，項目針對的人群也有很強的目的性，針對的是收入中等偏上，引進人才以及重點發展產業，公共服務領域，特殊崗位的人才。一方面項目未來的現金流比較有保障，另一方面也成為產業園區服務配套的一個部分。
根據廈門統計局數據，2017年廈門市常住人口突破400萬，而全市57.2%的常住人口戶口登記地為其他地市，流入人口（即戶口登記地為外地的廈門常住人口）超過200萬，住房需求龐大。
而目前，廈門住房租賃企業共有32家（國企13家、民企19家），運營管理租賃住房約10萬餘套（間）。租賃住房交易服務平台上線運行平穩，點擊量超29萬人次，展示房源已有9萬餘套（間）。
據市國土房產局相關負責人介紹，未來，廈門市將從住房租賃市場發展的實際出發，進一步拓展租賃住房供給渠道，多措並舉，滿足不斷提升的住房租賃市場需求，進一步完善住房租賃市場體系。
存量土地+集體房產用地
加快建設長租公寓
2017年10月，福建省出台《關於進一步加強房地產市場調控的八條措施》，規定2018年-2020年福州市每年新建成的各類租賃住房佔新增住房供應總量的比例不低於25%、廈門市不低於30%。
這些新建租賃住房從什麼地方來呢？
首先是國有土地出讓，但是從項目的經營模式上看，很有可能這樣的土地出讓不會成為主流。
「國企自持住房租賃」的模式，有很大的可能是起到示範和穩定的作用。真正要對市場租賃住房總量產生影響，還是要利用集體土地建設公租房，並盤活存量，鼓勵個人出租閑置住房，規範住房交易平台。
2018年2月份，國土資源部、住房城鄉建設部批准廈門市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案，鼓勵集體經濟組織可自願選擇利用農村集體預留髮展用地指標建設集體租賃住房，與市、區屬國有企業合作開發建設，納入全市租賃住房盤子統一監管。
北京市將建設50萬套租賃住房，也主要都是通過在集體土地上建設的方式。
廈門市國土資源與房產管理局副局長葉德傳接受《深度財經》專訪時也提到，廈門將從存量土地和集體房產用地方面加快建設長租公寓，通過各方的努力來完成廈門市對租賃住房的需求。
租購併舉大勢所趨，任重道遠
鏈家研究院的數據顯示，2017年全國有18個城市的二手住宅銷售套數超過了新房，其中有8個城市是第一次發生這樣的情況。這說明市場已悄悄發生了變化，由購房為主，向租購併舉轉變。
很難說這到底是市場自主的選擇還是政策調整的結果，因為從2015年起，中央經濟工作會議就明確提出，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。
接下來的兩年間相關政策紛紛出台。
2017年住建部等九部委聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》, 選取了包括南京在內的12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。這是國家兩年多來不懈推動的「租購併舉」戰略邁出的關鍵一步。
以北京為例，規劃2017-2021年全市住房建設計劃約150萬套，其中租賃住房50萬套，租賃住房計劃供地1300公頃，在全部住宅供應中佔比21.7%；上海也在「十三五」期間，預計供應住宅用地5500公頃，其中規劃租賃用地1700 公頃，約70萬套。
從國外經驗看, 租賃是住房供應的「雙引擎」之一, 一般佔據40%-60%的市場份額, 很多居民一輩子租房。但是國外的經驗一定適用於中國市場嗎？或者說應該不由分說的用到每一個地方嗎？
國內的情況是，對於人口凈流入的一、二線城市，租賃市場的確存在增長空間，但是這個空間也受制於這個城市本身產業發展狀況；而對於三、四線城市，產業成長空間本來就有限，房子自有率高，人口流動小，租賃市場發展空間相對較小。
由此不難看出，目前的住房租賃市場尚存一些困境，需要去探索和實踐。當然，隨著多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度的加快建立，發展住房租賃市場特別是長期租賃已得到政策加碼，未來住房租賃市場仍具備廣闊的發展空間和市場潛力。
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