8人搖號456套房、宅地僅1人「競購」 這一幕竟出現在上海

「連夜排隊，萬人搶房，買到就是賺到！」——近期，這類信息反覆激蕩著人們的耳膜，或許已令部分有購房計劃的人心跳加速、手心冒汗。

先別急、先莫慌，讓我們再來看看完全不一樣的畫風：8人「瘋搶」456套房、宅地出讓僅1人「競購」，而且還是發生在一線城市上海。難道說，情況正在發生變化？

宅地出讓僅一人競標

5月21日，上海市規劃和國土資源管理局的一則公告引起記者的注意：

這是上海市嘉定區江橋鎮的一塊宅地，可竟然只有一名有效申請人，您不覺得奇怪嗎？

再看這裡：

這是2018年以來，上海樓市發生的實實在在的事兒。那麼，這究竟釋放出怎樣的信號呢？讓我們一樁樁道來。

先說說嘉定江橋宅地，嘉定區江橋鎮北社區K2-01地塊，出讓面積38844.4平方米，容積率為1.8，起始價約21.32億元，起始樓板價30500元/平方米。

根據地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規定，通過資格審核的有效申請人數不足三人的，地塊直接採用掛牌方式出讓，有效申請人即為「競買人」。

啥意思？就是說按照掛牌出讓的規則，這塊地已經被唯一的有效申請人（雖然咱不知道究竟是誰）拿下了。

在土拍市場，一個地塊只有一名申請人的情況也有發生。如上海在去年8、9月份就有兩個案例，但分別為自持商地及城中村項目，如圖：

至於上海的宅地出讓，只吸引到一家企業報名申請參拍的，倒不常見。價格或是此次出現一人競標的最主要的原因。

據悉，該地塊起始樓板價達30500元/平方米。對比之下，龍湖地產於2015年在上述地塊周邊拿下的地塊樓板價大約27000元/平方米。

近年來，上海穿透式審查房企拍地資金來源，使得地價基本穩定。同時，時至今日，龍湖在江橋的地塊項目仍未開盤，開發商們自然需要再觀望觀望了。

至於8人「瘋搶」456套房的事，發生在上海金山區。據上海市東方公證處公布的金山某盤開盤搖號結果，該樓盤一次推出了456套房源，但總共只有8個人參與了該樓盤的開盤搖號（想像一下這尷尬的場面吧）。

一個字：「穩」

也許有人會說，這些例子比較極端，項目偏遠自然熱度不高，那就讓我們來看看上海新開樓盤的「全貌」吧。

據上海新浪樂居的統計，截至5月17日，上海今年總計已開盤搖號65次，開盤情況最好的當屬中糧前灘海景壹號，3127人「角力」437套房，情況比較尷尬的就數上文那個金山的新盤。

但綜合來看，這65個樓盤總套數為20733套，搖號人數22992人次（搖號人還可能存在重複），比率接近1：1。

由上表不難發現，整體看，上海市場不同區域的得房率（即「房屋套數」/「開盤搖號人數」）分化較明顯，越是核心區域，得房率相對越低（越搶手）。

但也不是絕對的，比如位於內環內的靜安某樓盤的得房率為78.85%，位於內中環間的普陀某樓盤得房率為172.63%，位於中外環間的寶山某樓盤得房率為102.24%。因此，地段不是唯一要素，學區、交通、一二手房價差，乃至銷售策略都會影響得房率。

再看更宏觀一點的數據。

記者查詢上海市東方公證處官網，梳理今年以來上海新盤搖號的統計數據後發現，若撇除2月（春節假期影響）數據，今年1、3、4月的新開搖號樓盤得房率超過100%（即未獲全數認購）的數量分別為9個、10個、12個，呈遞增之勢。截至5月24日，5月份的10個新開搖號樓盤中，有9個樓盤的得房率超過100%（都不搶手啊）。

儘管這個數據只反映樓盤開盤搖號當天購房者的認籌情況（不包含後續銷售），但至少也從一個側面說明現在一線城市（比如上海）的樓市預期比較穩定，市場供需是相對均衡的。

二手房交易不如往年

有業內人士向記者表示，雖然樓市熱點向部分二三線城市轉移，但其實，整體市場並沒有想像中那麼熱。

以上海為例，一些高端項目確實賣得不錯，但大部分中低端項目的熱度還是有限的。其中，中糧前灘海景壹號這個項目要搶手一些，那是因為該項目本身地段較好，總價也相對較低，周邊還有教育資源配套。但這也只是特例，目前，上海樓市總體上還是比較理性的。

二手房交易又是怎樣一番情形呢？

上海中原地產統計數據顯示，截至4月底，今年上海二手房成交總量約5萬套，較去年同期減少約4%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，成交量同比微降主要是由於市場交易意願不強，前期由於新房入市少，所以二手房吸引了一部分買家，4月後新房開始集中入市，分流了部分買家。由於二手房掛牌量也比較充分，所以價格進一步承壓，鬆動（可談）空間大了，反而使得買家轉入觀望，期待更低價格出現。

「一手房的優勢在於品質相對高，手續相對簡便，二手房算上稅費的話，成交價格基本要高於一手房，而且二手房在增值空間上比不上一手房。」盧文曦指出，今年上海二手房成交繼續維持低位震蕩格局，儘管3、4月份掛牌量有所增加，成交有所反彈，但高度有限，還沒有到往年平均水平。

由於新房入市價格低於市場預期，多為板塊平均水平，甚至出現和周邊次新二手房價格倒掛的現象，因此對二手房賣家而言，價格承壓更厲害。目前，上海二手房的議價空間已從年初的5個點逐步擴大到7個點左右。

數據來源：樂居 上海市東方公證處

來源：上海證券報

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