房地產稅正在走近，大家準備好了嗎？

最新 05-26

今年上半年，「房地產稅」的話題在政府工作會議及公開活動中頻頻出現數次，再次成為熱點被公眾、媒體所關注和評論，尤其對擁有較多住房、商鋪等資產的人士而言，在心底更謂是一「稅」激起千層浪了。

房地產稅何許「稅」也？

房地產稅指的是與房地產經濟運動過程有直接關係的稅，是個綜合性的概念，包括了房地產業增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、印花稅、土地增值稅等。

對納稅人而言，房地產稅與房產稅所不同的是，房產稅的徵收對象僅為經營性房屋；而根據財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及「對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。」也就是說，未來中國房地產稅的徵收對象包括工商業房地產和個人住房。因此，擁有較多住房、商鋪等資產的人士都會成為納稅義務人。

國際上，房地產稅是許多國家重要的地方稅。例如，美國對持有土地和房屋統一徵收房產稅，其他與房地產相關的稅種則分別歸於交易稅、所得稅和遺產稅項下；日本將持有土地、房屋作為固定資產歸於固定資產稅項下，部分地區還對市區房產徵收城市規劃稅。事實上，我國自建國後就將房產稅作為開徵的稅種之一，2011年上海也作為試點城市對部分個人住房徵收房產稅。

近幾年來，關於國內是否開徵房地產稅的評價不一，但可以明確的是，房地產稅立法是我國完善財稅體制改革、健全地方稅體系重要的一步，對地方政府財政收入和調節財富分配有著重要意義。如果此「稅」勢在必行，那麼，對我國的有「產」人士，尤其是「多產」人士而言，當新稅欲來時，建議可以考慮以下幾個問題。

盤點資產，取精華，去糟粕

我國已進入房地產3.0時代，「租購併舉」成為未來房產消費的新模式，將會有越來越多的年輕消費者不再買房而選擇租房。於是，房產作為一種資產形式，其變現能力和流動性將越來越差，同時該類資產的持有成本將隨著新稅種的到來而進一步提高。

因此，針對擁有較多住房或商鋪的人，建議重新梳理和評估這部分資產的市場價值，適當保留一線城市、核心區域、稀缺類型的資產，剩餘轉化為現金、股權、藝術品等其他資產，合理配置，分散風險，提高總資產的增值空間和控制總資產的持有成本。

儲備稅源，實現財富代代相傳

針對資產結構不均衡，固定資產居多而現金流不穩定的人士，或者計劃將房產傳承給子女的人士，建議評估自己或子女在未來是否擁有承擔房地產稅費的現金流能力，適當考慮在現金流充裕的時候為未來的自己或子女預留好稅費來源。

根據上海的房產稅暫行辦法，徵收對象為本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，免稅面積為人均面積60平方米，適用稅率暫定為0.6%，應稅住房每平米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

舉個例子，A小姐夫婦已擁有一套120平方米的住房，現新購置了第二套住房，房產面積200平方米，每平方米價格15萬元，其每年須承擔約12.6萬元房產稅（根據目前上海房產稅暫行辦法模擬計算）。假設A小姐將名下的房產傳承給子女，隨著房產的增值，她的子女將每年負擔至少近13萬房產稅的現金流壓力。

值得注意的是，與上海房產稅暫行辦法相比，即將到來的房地產稅在徵收範圍上更廣，包括工商業房地產和個人住房，在應稅資產比例和徵收稅率或更高。

換言之，未來，我們以及我們的子女所承擔的稅費現金流壓力將會更大。因此，建議在處理房產傳承問題時，可同時選擇配置一份終身年金保單，以自己作為投保人、子女作為被保險人和年金領取人，保單每年產生的數十萬元年金用於子女支付房地產稅費，專款專用，幫助後代保全家傳之業。

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