樓市又變天，3個指標看清房價走向

天津一夜間30萬人申報戶口的後果出來了……津門樓市開始火爆。

這個直轄市的樓市，多年來一直不溫不火，不但遠遠落後於北上深，甚至連杭州、南京一些二線城市都不如。

但一夜間變了天。有些平時一天難得賣一套的樓盤，據說如今能一天簽約25套！

天津只是個典型。在調控近兩年後，最近，樓市又不太平了。

一方面數十個城市放開人才引進，房價蠢蠢欲動，有些地方甚至開始「搶」；另一方面住建部強勢約談，再三重申調控的態勢不變。

我們之前只需要看城市經濟發展潛力大不大，人口凈流入高不高，就能大致判斷出一個城市的房價走勢。

但現在各個城市這麼一折騰，又亂套了。關心樓市的朋友們又要糾結了：房價到底怎麼走，變得有點微妙和迷離。

菜雞今天就來分析下最近的形勢，並跟大家分享下，對你所在城市的房價，應該怎麼捕捉正確的走向。

我們先來看一看，房價走向的邏輯，最近發生了什麼變化？

本來呢，正常情況下，只要調控到位，一兩年內，價格一定會有實際下降，比如北上深。

如今像天津、成都、合肥等，這些二線城市似乎硬是下不來，為什麼呢？

菜雞分析了下，原因主要有兩方面。

第一個原因是，這些地方政府和開發商，都搞了些「小動作」：一邊說要限購，抑制需求；但另一方面，商品房的供應也降下來了。

易居研究院統計了全國100個城市的新建商品住宅庫存，總量是4.37萬億平方米，連續32個月同比下跌。這說明供應的新房跟不上需求。

這裡面，有開發商拖延新盤上市的因素，也有政府不願多供地的原因。

加上去年開始，大家又紛紛搞「人才引進」，連未來買房的需求，也一起引進來了。

第二個原因是，現在的房貸利率還是太低了，貸款買房的需求還旺盛。

雖然這兩年，金融去槓桿從沒斷過，但從居民這一邊，真正影響買房的利率，卻沒有大的變化。

大家只看到，大多數城市的首套房貸上浮了10%到15%，二套房上浮了20%以上，卻看不到，上浮以後的利率水平，放在長期來看，還是很低的，如今的房貸利息其實不算貴。

菜雞還去問了銀行的朋友，他們都說現在額度也不太緊，房貸申請其實比去年好審批。

尤其在限購限貸不嚴苛的二線城市，並沒有把需求真正限死。

這麼說，這些二線城市未來的房價會怎麼走？

如今講究因城施策，各自的情況不太一樣。關鍵還是要看，哪個城市會更加嚴肅地加碼調控。

無疑，中央和地方政府的意圖，有一些細微差別。中央再三重申要調控，是因為「防範化解重大風險」，是當前的首要攻堅任務；但地方，首先考慮的，肯定是當地的經濟發展和財政收入。

所以，你關注的城市價格怎麼走，目前最重要的，是看當地政府落實調控的決心。從經驗看，政府至少還要再打一掌，才能終結這種「一邊調控，一邊搶房」的奇觀。

想買房的剛需族，今年就得多關心當地城市的政策變動，這決定了你是應該抓緊上車，還是可以再等等。

每次我寫完房產的文章，都有好幾百位財迷來留言問，XX城市的房價今年怎麼走？

菜雞實在沒辦法對幾百個城市的房價走向都了如指掌，今天就來教大家判斷一個城市房價走向的具體方法。這樣你們多觀察分析你家城市的房價，可能會比菜雞看得更准呢。

財迷們可以重點看下面這3個指標，來判斷當地的房價走勢：

1、當地是否持續增加房子供應？

這包括，地方政府有沒有增加住宅土地供應面積，開發商有沒持續增加開盤量。

一些專業的房地產門戶網站，都會定期統計主要城市的土地供應數據。比如，我有時會在「房天下」土地頻道里，查看哪個城市哪個月實際賣了多少居住用地。

2、當地是否實質性限制購房需求？

比如，有沒有像北上深廈這些城市，執行更嚴格的限貸政策。

像成都上次被住建部約談後，開始打限購「補丁」，把人才落戶撕開的口子補上；另一種做法威力更大，繼續提高買房門檻，比如二套房變成認房又認貸，甚至直接提高首付比例。

3、當地有沒繼續上浮房貸利息？

以上這三個因素，都能直接影響到當地城市住宅的供應或需求。

如果你所在的二線城市，符合了上面任何一個條件。恭喜你，當地房價快速上漲的勢頭應該會停下來，離房價回調估計也不會太遠了。

但是，你也別指望房價下跌的幅度能有多大。調控的目的是穩住樓市，暴漲暴跌都不是政府希望看到的局面。

如果在你所在的二線城市，一直也沒看到這三個條件明顯出現，你也就別指望房價短期之內出現回調。

有剛需的朋友們，還是抓緊時間上車吧。別沒等到房價下跌，卻等到首套房利率再次上調，買房的成本反而更高了。

今天主要跟大家聊的是二線城市。至於一線城市，我老早就寫文章提醒過大家，京滬樓市成交量已經降到近3年低點，房價已經到了階段性底部，剛需可以儘早上車。

而對於三四線城市，我還是一如既往的不看好。除了自主之外，不建議在三四線城市買房。房子多的，可以考慮乘最近一輪上漲賣出一兩套，換到附近潛力更大的二線城市去置業。

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