房企的命門，正被扼住
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看見房地產真相
在文章開始之前，小田先分享三份房企文件：
三份文件的背後皆指向了行業高周轉。
最近幾個月，自從碧桂園倡導通宵加班後，儘管輿論在口誅筆伐，但房企似乎都在跟進，也都著迷於碧桂園調動高周轉的管理模式，高周轉在房地產行業迎來前所未有的高光時刻。
那麼，房企為何痴迷於高周轉呢，是開發商對待員工冷血么？當然不是，否則不會有那麼高的激勵機制；是房地產形勢變化了？儘管政策收緊在繼續，然而房企愈加高漲的銷售業績否認了。
事實上，房企高周轉背後的真相只有一個：差錢了！
房地產行業作為國民經濟的支柱，看似高深，本質上來講就是借錢買地蓋房子，房子賣掉把錢還掉後剩餘的就是利潤。是不是跟銀行很像？從儲戶那收錢，然後放貸，放貸與收錢之間的利息差就是銀行的利潤。
房地產相較於銀行，不過是多了套房子，但本質上就是個金融行業，具有強烈的金融屬性。如今這種金融性還表現在許多房企的二股東都是保險等金融機構，而房企的觸角也在伸向銀行保險等金融機構。
房地產擁有金融屬性，還表現在其負債模式上。在28個一級行業中，房地產行業的資產負債率高居第三位，僅次於銀行和非銀金融。
事實上，當我們看到房地產的本質時，其實也就抓住了房企的命門。
據2017年年報統計，136家上市房企中的負債規模合計超過6.58萬億元，這一數字已經快接近於俄羅斯在2017年的全年GDP。而進入今年一季度，房企的債務規模加速上漲，房地產行業的資產負債率上升至79.42%，創下了2005年以來的最高點。
在一眾房企中，行業龍頭萬科可謂是典型，據其一季報顯示，萬科的總負債規模首次突破萬億，已經上升到10289.27億元，創下萬科的歷史新高，而其84.04%的負債率同樣創下了歷史新高。
高額的負債正推高萬科的財務費用，也在吞噬萬科的凈利潤，更為嚴峻的是萬科的現金流。
據其一季報顯示，萬科期末經營現金流-277.54億元，投資現金流-503.06億元，籌資現金流-19.57億元，期末凈現金流-803.64億元。
幸好萬科還是行業龍頭，不至於陷入被蹂躪的境地。
幸運的是萬科，那些中小房企可就沒那麼幸運了：自恆盛地產被爆違約成為今年第一家信用違約的房企後，激進的華夏幸福也遭到上交所連發18問，緊接著天房集團的債務違約風險被踢爆。
據悉，今年到期的房企短期債務將高達3800億元，而此前三年的債務量僅327億、612億和1424億元。
應該說，未來幾年，整個房地產行業都籠罩在債務違約的陰霾里。
按照房地產行業的准金融屬性，按理說房企只要找到更多的錢就不存在債務違約的風險，但這次房企的命門被死死的扼住了。
前述我們說到房地產行業是資產負債率第三高的行業，頗為有意思的是，房地產行業的負債主要是來自於資產負債率前二的行業：銀行、非銀金融。
原本銀行及非銀金融也很偏愛回報很高、信用極佳，又有抵押的房地產，從各家房企的融資授信額度不難看出這一點。
不過，自從中央「防範系統性金融風險」，開始大力金融整頓降槓桿以來，每次整頓最終都是把板子打在了房地產身上。房企從銀行獲得資金的渠道房企獲得的貸款原本有項目開發貸，抵押貸，併購貸等多種形式，表內融資和表外融資雙管齊下。
不過，自從中央開始金融整頓以來，土地貸禁止了，開發貸半停滯了，抵押貸不見了。表外融資則是多層嵌套禁止、嚴格穿透，想把資金流入房企，似乎只有TOP30以內的房企才辦得到。
至於中小房企，銀行那裡拿不到貸款了，私募資管計劃也被禁止了，則更多的寄希望於信託等資金成本昂貴的融資渠道，今年以來房地產信託成立規模已經超過1600億元，呈現爆炸式的增長。
不過，目前即使可以在信託渠道獲得資本，其融資成本也普遍在13％以上，可謂是貴的要命，而為了續命，再貴也要借到。
每次境內融資渠道收緊的時候，境外債券融資都是房企資金來源的重要補充渠道。然而這次非常不幸的是，環顧全球，都處在加息周期之中，海外融資的成本不斷上漲，以前海外發債是考量房企資質的事情，現在反倒成了考驗房企膽量的事情。
當然，還有一些房企則在做著各種金融工具創新，比如購房尾款ABN、CMBS、物業ABS，甚至於剛剛放開的房屋租賃REITS也成了房企的融資入口。
此外，面向企業內部員工募資則是許多中小房企上不了檯面，卻又都在秘密進行的事情。
找到錢，幾乎成了房企今年最緊要的事情，沒有之一。無奈錢這個東西，向來是嫌貧愛富，乾的也都是錦上添花，雪中抽炭。
最後，我們大概可以探討下房地產真正的風險了！
在小田看來，能夠給房地產帶來災難的一定不在於供求，也不在於城鎮化結束，更不在於政策調控與房地產稅，房地產行業真正的風險只應該來自於金融領域爆發系統性的風險。
不可預知，又似乎無法避免，恐怕沒有比這更可怕的風險了。從中央的動作看，似乎已經意識到了，在房企融資端全方位的遏制，並試圖建立起房地產與金融領域之間的防護牆。
但正如小田前述所言，房地產本質上就是個金融行業，具有強烈的金融屬性。
全文完！
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