中央收權：地方調控樓市這事兒不靠譜？

本文轉載自微信公眾號：90度地產 作者：李敏

四年之後，房地產市場「因城施策、分類調控」的政策格局很有可能將被打破。

這樣的趨勢從近期中央的一系列表現可以得見。

不久前，住建部又一次喊話樓市，這也是今年以來住建部第四次喊話樓市。對於這波熱點樓市出現的反常熱度，住建部對市場定下了「炒房」的基調，認為部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視。

為此，從5月初的約談到定下調控基調，再到給出具體調控方向和路線，業內人士認為，如果在接下來的一個月內，地方政府不能祭出行之有效的政策手段，未來住建部在樓市調控中的話語權將會更多且更具體。

值得注意的是，「炒房」這個詞已經被打入政策「冷宮」多年，可以算是主管部門最不願意承認的事實，尤其是在最高層提出了「房住不炒、美好生活」的目標之後。

同時，針對房地產市場情況一次性約談10幾個城市的做法，在最近兩三年內也是頭一次出現。

這說明什麼？說明中央對地方樓市目前的狀態並不滿意，甚至可以說是零容忍。

在成都，七萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里。杭州（樓盤）某樓盤開盤時，出現近3000人搶177套房現象，一位98歲的老奶奶竟然成功搖號拿下一套89㎡的戶型。這樣的例子如今遍布各地，重慶（樓盤）、西安（樓盤）、武漢（樓盤）、南京（樓盤）等地，處處是搶房人的熱情和失落。

按照西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）發布的《2018年城鎮家庭資產指數一季度報告》，2018年一季度城鎮新購房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房佔比高達69.2%。可以理解為，純剛需購房僅僅佔了三成。報告指出，近10年投資購房比例上升致使房市風險增大。

多地搶房背後，是樓市庫存緊張的現狀，或者說是「房荒」。

根據上海（樓盤）易居房地產研究院報告顯示，4月份以來，百城住宅庫存已經出現了連續33個月同比下跌的現象。從去化周期來看，2018年4月份，100個城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.3個月。

如果說一二線樓市在十年間，見證了中國房價從底層到登頂的過程，如今卻有更多的城市在更短的時間內見證了中國房地產市場需求爆發的猛烈程度。

一個不可迴避的現實是，目前多個城市實行的購房搖號政策，在一定程度上模糊了購房群體關於「房荒」和"房慌"之間的界限，房價上漲預期就像是一場熱風暴，迅速席捲開來。

所以，你說中央能對這樣的「因城施策」能滿意么？

要把房價這頭不聽話的野獸關進籠子里，還得時時盯著是否被放水——今年以來，全國各地累計發布房地產調控被指已經遠超百次，然而，政策「打補丁」之路還得在繼續。

按照住建部的最新提法，要堅持調控政策的連續性穩定性，主要的目標任務有六條，分別是「穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期」，並再次強調要支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房。

「穩房價」在近年來的高層表態中已經多次出現。穩定房價就已經大費周章，所以，對於未來房價能下跌，目前恐怕已經沒有多少忠實信徒。

按照戴德梁行的數據顯示，在多輪嚴厲的房地產調控措施之下，一季度全國住宅新房銷售面積同比漲幅回落至2.5%；另一個更為扎眼的數據是，全國住宅新房銷售均價達到8,275元/平方米，較去年同期上漲8.7%，全國住宅均價首破8字頭。

相比「穩房價」而言，「控租金」則是新提法。在全國各地發力租賃住房的大背景下，要提前將「租金暴漲」的星星之火掐滅。實際上，在此次住建部發聲之前，人民日報就已經喊話「二房東」們，強調租房市場同樣不容炒。

各地樓市仍在小心翼翼試探。儘管政策層面強調要支持剛需，堅決遏制投機炒房，但在缺乏更為有效、穩妥理財渠道的當下，兼具了消費和投資雙重屬性的住房目前仍然是民間資金的主要去處之一。

多少年來，土地財政、地價飆升像是一匹匹不知疲倦的野馬，拉動樓市價格上漲。為此，房價、地價被強制套上韁繩。按照住建部最新的說法，要建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。

在住建部最新提出的6大具體措施中，關於提高住房用地比例的條款引人注目。按照最新要求，熱點城市住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%。

據中原地產研究中心統計數據顯示，截至5月21日，50大熱點城市賣地金額高達1.32萬億元，同比上漲49%，其中，其中46個城市土地出讓金超過100億元。

除此之外，從3月開始，多地政府為了維穩市場，在嚴控預售價格的情況下，開始適度加大市場供應，長沙（樓盤）、重慶、上海、武漢等多地房企項目批量入市。

從目前看來，地方政府正試圖在土地財政和房價上漲之間畫上一條清晰的界限，哪怕這兩者之間息息相關。

既不能扔掉土地財政，又要保證房價穩定，在這場關於房價的拔河中，開發商的選擇權似乎只剩下了何時開盤以及開盤多少。

為了穩定房價，地方政府對於新樓盤已經開始限價，但由於拿地成本高企，開發商如果按照限價出售無疑會重創利潤。所以，導致開發商推新盤的積極性受挫。

公開數據顯示，儘管今年前4個月，百強房企總體銷售規模達到了2.65萬億元，同比增長28.5%。但在新房限價令下，開發商推盤積極性不足，TOP100房企4月份的銷售情況環比下降5.8%。

可以看到的是，當前開發商入市積極性不高，即便是多地出現搶購熱潮，但成交量在有限的供應下並不樂觀，房價也處於橫盤狀態。

問題是，隨著中國城鎮化進程不斷提速，在這場胳膊與大腿之爭中，中國房價究竟會如何走？

聽任志強一句勸，價格來自於需求。正如任志強所說，如果沒有需求就沒有價格，中國未來的房價會一直漲，且還會存在大漲小跌的規律，但是弱的城市一定不會漲。

轉載自:和訊房產

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