老外真的都住大別墅嗎？

關注「嘉華?」定居歐洲

每次在參加聚會或者飯局，我總會有個小小的困擾。每每聊到海外移民的話題，或者是購置海外房產，不少朋友的第一反應往往都是「國外的別墅其實挺滿意的吧？」 「北京的房價是在是太離譜了，買套房夠在國外套一套大HOUSE了吧？」。或許在近十年國內飛漲的房價中，大城市居民對於房價的耐受力一次又一次的被提高，以至於在房價上大有「超英趕美」的觀感。

國內一線城市一套房真的可以在發達國家隨意換一套別墅豪宅嗎？

答案當然是不能！

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國外房價並不低

我們說的「國外」在房價的這個語境里往往指的是傳統發達國家。20年前，我們常規思維當中，發達國家=高收入=高消費，多數人從沒想過在國外買一套房這種事，因為那真的是天方夜譚。10年前，金融危機發生，貪婪給全世界一記響亮的耳光，很多人從「財富泡沫」中醒來，不少介紹「次貸危機」的文章、紀錄片也從側面讓國內消費者對發達國家的房地產市場有了更充分的了解。10年後，國內一線城市房價已經將一個三口之家對於住房的價格預期拉升到了500萬人民幣級別（好一點的地段還真買不到），我們又產生了一種國外房子挺便宜的「錯覺」。

西班牙翻新公寓樓（原建築建於1900年）

房屋詳情：http://www.jiahuarealestate.com/2018/05/15/855/

之所以說是「錯覺」，因為這十年，雖然國內房價漲幅驚人，但國外房子也沒閑著呀。高房價並不是「北上廣深」的專利，和一些地區相比甚至可以說是「小巫見大巫」。比如，日本東京灣區、美國紐約、英國倫敦、中國香港，這些地方都是著名的高房價區域。別說別墅了，北京一套三環內的「大兩居」很可能只能在這些區域的類似地段換個「一居」。

巴塞羅那公寓樓都不高，頂層帶露台的公寓往往備受追捧

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而很多網路爆款文章中所說的，一百萬人名幣就住上「大別野」的情況其實只是把好的那一半給說了。真實情況是，這種別墅往往位於經濟疲弱的區域或者位置偏遠不方便生活，還有可能房屋維護費用奇高，總兒言之就是當地人不太考慮的房產。發達國家的房產市場是充分市場話的，多數人應該都不反對吧。房價高低是與市場認可度直接掛鉤的，地段、房屋質量、裝修年限和品質等等，以至於海外房產的估價都是銀行重要的一門生意。

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住別墅還是住公寓？

我想多數人其實都有一個擁有別墅的夢想吧？開放寬敞的廚房、自己精心修剪的小院、自動捲簾門的車庫，甚至有一個屬於自己的泳池，簡直不要太舒服。

西班牙傳統的獨棟別墅是不少人努力的目標

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當然，現實還是很殘酷的，人人都住別墅的生活，其實主要還是在北美、澳洲、紐西蘭這幾個區域。這些國家都地廣人稀，同時主要城市也都是衛星城的模式，人們居住和工作的區域都比較分散，同時公路資源也比較富餘，有條件讓大家人手一輛車，而不致於堵到走不動道。所以是否住在繁華的區域不是考慮的重點，人們不用花太多錢在購買土地上，房屋成本主要就是建造費用和裝修費用。那麼同樣的價格買一個好地段的公寓，或者在不太影響工作的地方買個敞亮的別墅（每天多開30分鐘的車），絕大多數人會選擇後者吧。

擁有傳統裝修風格的西班牙別墅內部

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而換到歐洲，情況就完全反過來了。整個歐洲大致1,018萬平方公里，人口約7.425億人（2013年）。面積與整個中國相當，人口大致是中國的一半，它同樣有相當多不適宜人類生活的高原、山脈地形，特別是在經濟發達的西歐，人口密度並不比中國的低，特別是許多重要的大城市，人均可居住面積幾乎與國內一線城市相當。而且更重要的是，歐洲對於城市整體風貌的保護相當嚴格，因此鮮有高層建築，超過10層的建築都可以稱之為高樓。

巴塞羅那高層建築非常少，民用住房都有高度限制

此外，歐洲的交通也受制於以往的城市規劃，道路資源相當緊張。比如說巴塞羅那就為了改善城市空氣質量和交通擁堵問題，啟動了一項名為超級街區(superblocks)的計劃，它希望將巴塞羅那的棋盤形接到進行分區，區域內減少車輛的通行，從而提高公共交通和綠色交通的比例，降低車輛對於城市的污染（空氣污染和噪音污染）和對於居民城市空間的佔用。

超級街區(superblocks)的計劃示意圖

歐洲的城市與中國是相似的，多數人還是會選擇住在城市中的公寓當中而不是城郊的別墅。

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西班牙人都買哪些房產？

終於又回到了嘉華最熟悉的西班牙房產，前文也說了，其實西班人最主要的還是選擇公寓，其中80-100m2的房產是三口之家最主流的選擇。當然，50-80m2的公寓也是很受歡迎的，因為可以用合理的價格買下並擁有還不錯的地段，用於出租也有穩定的回報。

加泰羅尼亞風格的公寓樓

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而對於工作在周邊城鎮或者擁有小莊園的西班牙人，他們通常就會選擇別墅，當然這些別墅有不少都是祖產。我們在幫助國內買家購買巴塞羅那城市內房產的時候，就有不少賣家不想在城市裡生活，先要賣掉房子回家鄉享受田園牧歌的生活。

此外，也有不少高收入的居民會保有一套城市內的公寓，同時再在周邊城鎮購買獨棟別墅或者連排別墅（國內也叫洋房），一家人一起居住，或者周末、假日度假使用。也有人會在優質私立學校城鎮周邊購買別墅，因為很多好的學校只接收周邊區域的學生，這種就是西班牙辦的「學區房」。

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新移民建議買什麼房產？

對於打算採用投資移民方式移民西班牙的新移民，嘉華的建議還是「隨大流」，和西班牙當地人一樣優先選擇城市當中到地段的公寓，或者公寓+商鋪的投資方式。生活方便、房產價值更穩定、房產稅和房屋養護費用低，即便後續不在西班牙常住，作為房產投資，風險也會更小。

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