50萬美元買房就能拿到綠卡？現在，這條路已經被美國移民局堵死！

摘要

海外投資熱勢不減。據全美房地產經紀商協會（NAR）此前發布數據顯示，中國買家連續第4年成為美國房地產市場最大的海外買家，在這一年時間裡在美購房總額達到317億美元！

而在近期，那些想要通過買房獲得綠卡的買家可能要哭了，美國移民局USCIS連發2條重磅新規：不再認可租戶入住的就業計算方式申請EB-5投資移民；所有綠卡申請者都要接受面談！

華人投資移民的一條捷徑被美國移民局砍斷。對於有綠卡申請計劃的高凈值人群來說，想要去美國買房移民，或許可以暫時「放一放」了。

EB-5「捷徑」

EB-5簽證的全名為EMPLOYMENT-BASED FIFTH PREFERENCE，屬於第五優先的就業移民簽證。條件是投資人投資100萬美元於美國的商業性公司，並創造10個就業機會，就可以獲得為期兩年的有條件綠卡。在兩年到期時，如果該項投資仍然存在，且創造10個就業機會，投資人就可以解除條件，換髮永久性綠卡。

1993年，美國國會在原有EB5基礎上再次通過一項提案，如當地失業率為美國平均失業率的150%或人口低於2萬人即可申請成為經濟特區中心（Regional Center），通過政府核准的投資移民經濟特區專案投資額僅需50萬美元。1998年此移民類別被停止，直到2002年底，新的EB-5法案出台。新法案確立了有限合伙人申請資格的合法性，更明確經濟特區的EB-5移民申請比其他一般性EB-5申請的審理時間要快。

CNN在報道中稱，自從2011年以來，中國公民鯨吞了80%的EB-5簽證，而且還有長長的隊伍在等待。一個有趣的說法是，說起EB-5，美國投資移民，北上廣深幾乎沒有什麼人不知道；而在美國大街上隨便拉住100個人，起碼99個不知道EB-5是什麼鬼。還剩1人知道的一定是中國移民，早已經被老家親戚蹂躪過千百遍。

CNN認為，中國富豪移民的原因包括：西方教育更發達、國內環境污染、生活質量問題以及投資回報率。從地理上看，中國買家投資美國房產聚焦於最貴的地點，例如：紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖。芝加哥、邁阿密和拉斯維加斯也很火熱。據了解，目前美國有大約21個經濟特區。美國政府每年授予EB-5簽證的名額有10000名，其中有5000個名額將保留給選擇投資於經濟特區內的投資人。

投資規則生變

按照原《移民局政策手冊》的說法，允許申請者以間接創造就業機會的方式，即允許一些申請人使用租戶入住方法來證明他們的資本創造，或將創造10個間接工作。

因此較為廣泛的做法是，以最低50萬美元投資在房地產項目，房地產開發商把你投資的房產租賃給開公司的租戶，租戶租賃了你投資的房產並創造了10個以上的工作崗位，相當於是你間接創造了10個工作崗位。

這樣做的好處是既符合了創造規定數量的工作崗位，又不用自己費心去運營公司，還有一處可不斷創造利潤的房產。但現在新規出台後，這種好事就行不通了。因為其衍生出來的就業機會和投資人沒有直接的經濟聯繫。除非投資人能證明和將來的潛在租戶之間存在投資、借款等財務關係，才能將衍生的就業機會算在十個工作崗位內。

而一些房地產項目的廣告宣傳也不再奏效了。如之前川普女婿Kushner家族主要面向中國投資者的房產項目，還有很多房地產展會或者房地產公司廣告上以「租戶入住」的移民政策為噱頭的房產項目，聲稱只要投資開發商的房產，就能拿到EB-5移民資格。這些房地產項目一般集中在一些大城市，如紐約、西雅圖、新澤西等等。有意向投資地產移民的華人，以後一定要在投資項目上多加謹慎，避免落入陷阱。

同時，新規規定，所有申請綠卡，都需面談。以前移民局只對婚姻綠卡類、和難民、政治避難的申請者進行面談，或者一些個別案例進行面談。職業移民申請者一般不會進行面談。申請人把材料準備好，委託律師遞交給移民局，就等著綠卡排期，獲批收到就可以了。現在申請後都要等著移民局哪天找你聊聊，你們聊完了，移民局才會決定要不要給你綠卡。

對於新的調整，移民局認為會改進對美國的欺詐、虛假陳述和危害風險的檢測，並提供額外的身份、資格和可信度驗證。目的就是為了進一步加強對欺詐的預防和偵察。從移民局發的這兩項新規就能看出，美國政府對於移民申請的門檻越來越高，條件也越來越嚴格。

虛驚一場？

關於租戶就業不再計入EB-5就業創造的新規，引起很多投資人的恐慌，但事實也許還沒有想像的那麼糟糕。此項新規僅影響就業不足的項目，對於建築就業滿足的項目沒有任何影響。

對於業內而言，哭笑不得的是，此次租戶就業的政策更新對於行業來說，已經非常不重要了。租戶就業，主要適用於一些建築就業不足，特別依賴於經營就業的項目，如商場、學校等；而過去幾年絕大多數的項目都開始基本完全依賴於建築就業了，其他項目少之又少。

移民局廢了租戶就業，卻對另一相關議題，住客花費所創造的就業，並未有進一步新政策。不過，好消息是，移民局還在繼續更新審案手冊。根據新規內容， 在2018年5月15日之前，已經遞交的I-526/I-829申請，仍依照老政策接受租戶就業模式；2018年5月15日當天及之後，遞交的申請，將不再接受租戶就業模式，除非：該項目已經獲批，而且不存在重大變更（Material change）、欺詐、誤導或者以前審批有法律缺陷的情況。

外匯管制

其實早在2017年伊始，外管局就公布了跨境匯款的「重磅」新規：除了延續每人每年5萬美金的外匯限購額度，購買人也將需要填寫專門的購匯表格，提供有關證明材料解釋購買外匯的用途，並且明令禁止「境外買房」。

所謂「上有政策下有對策」，過去往往借用「親朋好友」的身份證丶外匯額度以不同人的名義，用「螞蟻搬家」形式匯款，條例中也明確將這唯一一條路封死。

根據外匯管理局規定，「5個以上不同個人，同日丶隔日或連續多日分別購匯後，將外匯匯給境外同一個人或機構；個人在7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬」等情況，都將一律進入黑名單，並被剝奪兩年合計10萬美元的換匯額度。

不過，海外的房屋銷售商則不擔心，他們依舊相信自己的樓市競爭力強，不會受中國政策的影響。

「這項條例一出來我們就有注意到，這對今年美國的房地產市場是非常重要的消息。」美國一名地產經紀人對記者說。但她同時也表示，雖然執行和監管變得更嚴苛，但投資者不必擔憂美國房市可能產生的波動：「紐約的房地產市場受到的影響會尤其小，因為這裡市場更穩定，而且已經有許多海外投資人，他們的資產已經在美國了，其資產存儲量已經足夠在美國買房。」

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