2018，中國的樓市怎麼了？

從2016年下半年開始，國家對樓市政策的態度從鼓勵變成抑制。到現在為止政府調控樓市的政策打壓已經有一年多了，各地的限購和管控政策層出不窮。這是第一個基本事實，也就是政府的高監管。

另一個事實則是自2014年開始，開發商也好、專家也好，都在講樓市黃金時代結束，白銀時代到來。意思就是中國經濟增長已經到了拐點，樓市的一帆風順的黃金時代已經不再。話音未落，2015年開始，樓市到現在已經上漲了三年半，所以我們會看到一個非常奇怪的現象，高強度監管和黃金時代結束反而迎來一個超長時間的增長。

那麼接下來的問題就是：又是什麼原因導致了超長時間的樓市繁榮？樓市和股市是不一樣的，樓市的繁榮要考慮兩個大方面因素，一個是長期因素，一個是短期擾動；從長期來因素講，還要區分全局因素，以及局部因素。今天我們把和當下行情最重要的四個點抽出來講，包括：GDP和利息、土地供給側、居民限購和投資需求。

GDP長期增長是推動樓市走高的基礎因素，1997年中國GDP總值是7.9萬億，2017年則是82萬億。20年增長了10倍多，這是中國樓市走高的最基礎的因素。這其實是規律嗎？是的，這是美國的房屋價格指數和GDP走勢，大家可以看到，兩者幾乎是同步的。唯一背離是在08年期間，美國鼓勵中低收入者買房，導致房價快速上漲出現泡沫後破滅。所以如果房價上漲也會醞釀著泡沫的可能性。中國到目前為止依然沒有可信的住房指數報告，我們用住房均價來模擬，也能大致看到住房價格和GDP走勢兩者幾乎是同步的。中國還有另外一個現象就是官方的貸款利率是偏低，在過去20年，貸款利率低於7%的時間只有13個月。在年化增長13%的經濟體里，7%以下的利息是極低的，基本借不到。誰能借到？上市公司，或者國企。但是對於個人來說，買房按揭可以帶給你基準利率為基礎的貸款，而且可能打7折或者85折。無論如何按揭提供了個人資產能夠趕上經濟增長的幾乎唯一的方式。

在過去五年中國的土地調節了供應，也就是供給側改革。在總量控制的情況下由地方管控具體措施。地方管控怎麼來？大家都知道中國是一個集權國家，所有政策都是一刀切，但是土地政策不應該一刀切的。中國的土地供應基本現狀，是一線城市土地供應不足，而大部分地方土地供應嚴重過剩。所以在調控初期，當時定了房價上漲過快的地區要增加土地供應，反過來，房價有壓力的地方也要加以控制。但是在實際執行過程中，北京、上海這樣的房價上漲比較快、人口比較多的地方，增加土地供應了嗎？沒有，反而大幅縮減了住宅供應。與此同時，為了緩解住房壓力政府又增加了租賃房政策。但在土地供應限制情況下，租賃房的出台之後，事實上起到了擠壓商品房供地的作用。例如最近一段時間，浦東所有的住宅用地都是租賃房。租賃房增加的初衷是好的，但是擠壓了商品房供應。但是在三四線城市，由於房價上漲，反而使得土地出讓增加成為了可能。

從需求方來看，過去幾年出現了一些有意思的情況：第一是一二手房價格倒掛。由於中央政府有嚴控，各地住房有指導價。我們看到一手房價格明顯較市場價為低。這會導致兩個結果，第一，很多新房無法取得預售價格，因為開發商不想賤賣。第二，二手房供應也受到影響，我能九折買到上海幾百萬的新房，為什麼要全額買二手房呢？所以一手房和二手房交易都萎縮。在購買力外溢的情況下，三四線城市樓市也逐級走高，逐級興旺。

很多人會說買房子好無聊。但是從過去二十年的表現來看，能輕鬆跑贏房子回報率的投資幾乎沒有，股市、債市就不說了，信託收益也在下降，還打破了剛兌。在中國，房子承擔了太多的投資屬性。都說數字不會騙人，但數字其實也最能騙人，尤其在缺乏對數據的嚴格監管的時候。

隨便列幾家房企的數據給你看下：

1、某排名前三的大型房企，其2017年共實現合同銷售金額5508億元。但根據克而瑞的榜單，歸屬於它的權益金額僅有3961.1億元。

2、閩系房企的黑馬旭輝，其2017年合同銷售金額為1040億元，但年報公布的權益金額只有550億元，權益比例僅為52.9%。

3、去年賣了600多億、排名34位的浙系房企傳統「二哥」濱江集團，2017年合同銷售金額為615億元，但根據克而瑞榜單，其權益金額僅260億元，權益佔比僅47%。

4、綠城2017年合同銷售金額1457.1億元，但根據克而瑞榜單，其權益銷售金額540.2億元，權益比例37%。也就是說，幾乎三分之二的銷售額並不歸屬於他們。

5、這還不算最過分的。根據克而瑞榜單，朗詩2017年合同銷售金額306.2億元，權益銷售金額101.1億元，權益比例只有33%！

可能你要問，上面這些案例有幾個意思呢，又是銷售額、又是權益銷售額的。

這麼說吧，權益銷售額是根據你投入多少分得的部分，比如一個100萬銷售額項目你佔70%的股權，那你的權益銷售額就是70萬。

但開發商在計算銷售額時，就像上面的和尚合作挑水一樣，只要參與了，不管是占股70%，還是占股1%，它都會按照100%來計算。

因此，一個項目有幾個開發商參與合作，就要被重複計算幾倍。

那麼問題來了，為什麼房企要注水？

因為從中國房地產業誕生的那一天起，從開發商上市的那一天起，他們就天然會有注水的強烈衝動。

這麼多年來，我們自始至終都強調規模才是王道，不管是去拿地也好、上市也好、忽悠政府還是忽悠投資者或者員工也好，規模永遠都是最重要的指標，所以房企們才會拚命地沖規模。量比別人大，收入卻比別人低，收入都比不過，產值和利潤更是比不過，所以得到了「大而不強」的評價。

這一點不僅體現在高科技、體現在製造業，在房地產行業更是體現得淋漓盡致。伴隨銷售的高歌猛進和拿地拿到手軟，公司核心利潤率低迷、現金流承壓以及負債率上升等一處處暗礁也在時刻逼近著這些房企。哪怕這些房企們可以兩耳不聞窗外事，一心只有規模夢。但是，貿易戰牽一髮而動全身，這個世界上從來不會有沒有輸家的金錢遊戲。

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