美國房產投資的四種模式及優劣對比

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中國大部分人都熱衷於買房，去了美國也不例外，美國房產有永久產權、且不在CRS範疇內等諸多特點，但殊不知直接買房也有很多坑，而且有很多美國本土人才會玩的房產投資方式，下面我們一一來介紹。

另外附帶說明下，這裡說的是投資型房產，如果是買來自己住的則不在此討論範圍內。

第一種叫「直接買房產（Direct Investment）」

這種情況下首先買的時候需要去看，不看容易被坑，流動性較差，稅務結構複雜，比如美國是有房產稅的，另外還有很多人不知道，美國為了避免外國人逃稅，在1980年頒布了《境外投資者房地產稅收法令》（Foreign Investment in Real Property Tax Act）簡稱FIRPTA，就是說當你賣房的時候，會扣掉相當於你賣價的15%的稅。很多人在買的時候，沒人告訴你這個；而從來又沒賣過，所以也不知道未來賣房時還要交這個稅。

第二種叫「私募房地產基金（Private real estate funds）」，有點類似於FOF基金，監管程度較弱，中間容易被吃掉利潤。

第三種叫「公開上市房地產信託（Public REIT）」

先簡單解釋一下，大家耳熟能詳的REIT究竟是什麼。

首先如果要買一個比較大型的房產，一般散戶是買不起的，太貴了。所以我們成立一個公司把中小資本聚集起來，REIT一般由專業投資人管理，房產租戶的租金每月付給REIT，REIT分給投資者。投資者享受租金收入和房產升值潛力。

同時REIT最大的好處是，它在公司層面是不被收稅的，只是在收益層收稅，所以它少一層稅。

國內目前還沒有真正的REIT，主要原因就在於稅法上還過不去。

這種公開上市的房地產信託，監管程度高，與股票一樣受美國證監會SEC監管，同時財務透明度高，流動性好，稅務結構簡單。

但主要問題在於價格波動大，因為它會收到股市的影響。

最後一種叫「公開非上市的房地產信託（Public Non-traded REIT）」或者我們可稱為私募房地產信託

這種同樣也收到SEC的監管，但它不會受股市的影響，因此價格波動小。交易結構簡單，監管和財務透明度同樣高，稅務結構簡單。這種結構其實大部分都是美國人在參與，因為目前外國人不是很懂，也缺乏參與渠道。

投資類型有凈租賃地產，增值型房產投資(Value-added Investment)和介於二者之間類型。

凈租賃地產，是純粹的包租婆，他們有資源能低價拿地，租客一般都是大型知名機構，如星巴克、亞馬遜、大通銀行、沃爾瑪等。租期都在10年以上，無需裝修，裝修都是這些大型租客自己完成。這種物業增值型不強，但收益非常穩定，出租率90%以上，主要是租金收益。典型的管理人如Cole。

增值型物業是指將不良資產進行裝修改造，以提高出租率，同時實現物業升值。這種租期短，但物業增值性強，風險和收益都相對較高。典型的管理人如新加坡上市公司KBS。

黑石集團Blackstone也出過介於凈租賃地產和增值型物業之間的產品。

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