開發商擅自變更規劃設計是不是只有退房一條路？

最新 05-29

一

問題的提出

建設部《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買房人。買房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買房人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買房人的，買房人有權退房;買房人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

在買賣合同糾紛案件辦理的法律服務實踐中，開發商由於不按照合同的約定履行合同義務，擅自改變規劃、設計的，構成違約的，理應應當承擔違約責任，小業主有權選擇退房。現實中，在房價不斷攀升的當下，為了規劃設計上的弊端，小業主實難下定退房的決心——房價上漲，退房會有更大損失。那麼在這種情況下，是不是就任由開發商違約變更規劃，我們的法律和司法機關、房地產律師就無所作為了嗎？回答當然是否定的。

二

解決方案

話題承前，房價一路看漲的過程中，開發商變更設計，謀取更高經濟效益是主要動機，攫取更大利益是核心目的。而另一方面，擅自變更規劃，直接損害了小業主的合同權利侵害了小業主的合法權益，開發商應該對自己的違約行為承擔違約賠償責任，小業主有權向開發商索賠——至於行使合同解除權，只是小業主追究開發商違約責任的方式之一，屬於非違約方的權利，可以行使也可以放棄。放棄解除權轉而索賠違約行為給自己造成的損失，於法有據。

三

基本案情

問先生等100人於2016年3月購買了位於廣州市白雲區某開發商開發的小區的樓房。業主們於2017年2月份陸續辦理入住手續，入住後發現開發商沒有按規劃設計房屋，而是擅自將飄窗改成落地窗，改變規劃且沒有公示，此舉導致的面積差異，開發商向小業主加收10-30萬元不等的購房款。

業主們向專業房地產律師詢問應該如何維護自己的合法權益？

四

律師見解

對此，房博士律師團認為：開發商變更規劃設計，屬於典型違約行為，業主有權通過起訴追究其違約責任而獲得賠償。

對於開發商變更設計，我國多部法律法規對此都有規定，其中主要有以下規定：

除了《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規定之外，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

在《商品房買賣合同》明確約定不得擅自變更規劃設計的情況下，開發商作出規劃變更，構成違約。即使開發商在開發建設房地產項目中獲得了相關規劃主管部門的批准，也要及時公示擬調整方案，依法依約履行告知、徵得同意、賠償損失等義務，否則開發商仍然需要承擔擅自變更規劃構成違約的法律責任。