懸崖邊上的碧桂園
只要離開了土地，就沒辦法生存
那位友好的大馬總理、碧桂園的老朋友，終於還是出事兒了。一個政局陡變導致的蝴蝶效應，已席捲來自中國的這家數萬人的地產公司。
5月17日，香港港麗酒店低座大堂，300名股東參加碧桂園2018年股東大會。
63歲的掌門人楊國強親自出席。一條紅領帶，在高管中間格外醒目。
「我們用最便宜的價錢買房，你只收回成本，這樣我們即刻磅水（出錢買）。」第一個提問直奔「森林城市」。
楊國強當即同意，就算虧一點都沒關係：
我會安排一架飛機，從這裡出發，到當地降落，不用經過新加披了。
這個擁有幾萬僱員的地產巨富，從來沒有像今天這樣著急把房子賣出去。
今年1月份，楊國強曾表示今後要用80%的精力做現代農業，地產業務悉數交棒給他的總裁莫斌。
但「森林城市」顯然不在此列。這個力排眾議的項目仍然是楊國強一手掌控。作為碧桂園最大的海外豪賭，森林城市傾注了他太多的心血。
如今，「森林城市」遠離2016年的喧囂，進入了冬眠期。重啟之日，或是楊國強押上整個碧桂園之時。
2018年谷歌衛星圖鳥瞰「森林城市」，大部分區域未建，這還只是規劃中的四個人工島中的一個，其餘三個還是海水。
一
2016年1月初，馬來西亞新山機場，斜陽餘暉。
一位六旬老人走出機艙，對接機人一揮手，「走，去森林城市」。
汽車立刻啟動，老人開始批評接機人，不應該將酒店選在「金海灣」旁邊，那裡離「森林城市」有30分鐘車程，而最近的酒店是15分鐘。
金海灣，是碧桂園2013年在馬來西亞開發的住宅項目。「森林城市」，則是碧桂園在吸取了「金海灣」的經驗教訓後，打造的一個數十倍」金海灣「規模的超級大盤。也有人說，這是世界第一大盤。
這位老人，就是楊國強。
「這是我有生以來呈現給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城」。楊國強在多個場合強調，「森林城市」就是他的夢想。
而現在，這個夢想正蒙陰影。
馬來西亞警方針對前總理納吉布的搜查行動未停止，5月17日晚上在他的高級公寓，帶走了72箱現金與金飾，以及284箱名牌包，可能價值數千萬令吉（1令吉約合1.6元人民幣）.
在媒體評價里，除了總理身份，納吉布是碧桂園「森林城市」在馬來西亞的最強擁躉。
在納吉布任內，他宣布「森林城市」成為免稅區。投資「森林城市」支柱產業享有部分企業所得稅的減免，並且對這些企業沒有外國人持股比例方面的要求。
如今這些優惠政策，包括住宅買家最為看重的永久產權，都被打上一個大大的問號。5月10日，馬來西亞變天，92歲的前總理馬哈蒂爾領導的反對黨陣營擊敗納吉布贏得大選。
對楊國強和碧桂園來講，這是一個壞消息。
與納吉布恰恰相反，馬哈蒂爾是「森林城市」的堅決反對者。早在2017年初，他就在博客上撰文指責「森林城市」，稱其為「外國飛地」，「大片最寶貴的土地現在將由外國人擁有和佔據」，「它們實際上將成為外國土地。」
馬來西亞前副總理穆希丁?雅辛也跟著警告，中國投資者會擠占當地企業的機會，打破馬來人的飯碗。
新總理上任沒幾天，納吉布就被調查。在評論看來，可以預見的是，擁有總理身份的馬哈蒂爾針對「森林城市」的指責，不會是說說而已，變為實際行動，恐怕只是時間問題。
但另外一隻靴子已經落地，來自國內。
2017年4月5日，碧桂園集團副總裁朱劍敏在接受香港媒體採訪時稱，「森林城市」已經完全停止在中國內地的銷售計劃。
業內普遍認為，這是外匯管制收緊的原因。
「森林城市」於2015年12月18日開放，據朱劍敏透露，2016年「森林城市」實現銷售額180億元，國內客戶佔比達到70%。
國內銷售來源的掐斷，「森林城市」就如缺油的汽車停止了奔跑的勢頭。
2017年初，碧桂園營銷中心銷售管理部總經理梁曉珊表示，未來三年，在海外市場碧桂園要完成1000億元以上的業績規模，算下來平均每年333億元，「森林城市」要佔大頭。
2017年碧桂園銷售額5508億元，超越萬科、恆大，戴上「宇宙第一房企」的桂冠，卻對寄予厚望的「森林城市」銷售業績隻字不提。
翻遍碧桂園2017年年報，僅有4處提到「森林城市」，而在2016年年報，這個數字是21處。顯然，碧桂園在刻意淡化「森林城市」的印記。
據路透社報道，2017年前6月「森林城市」的銷售額為60億元，全年銷售目標為80億元，僅佔2017年銷售額的1.5%乃至更低，遠低於2016年的5.83%。
楊國強難掩失望之情，2017年3月23日在香港業績會上表示，馬來西亞「森林城市」項目銷售貢獻占公司總量「微不足道」。
開始陸續有業主退房。不少國內買家是為了投資，由於國家外匯監管政策變化，國內買家減少，房價很難起來了。也有業主擔心，「森林城市」投資規模巨大，後續配套設施建設可能會受影響。
「沒有銷售，一切為零」，這是楊國強的商業準則。「森林城市」採取以銷定產的策略，銷售跟不上，各種建設就只能停滯不前。
碧桂園2017年年報顯示，「森林城市」在建工程只有一座酒店。
有媒體從碧桂園方面了解到，目前「森林城市」退房率不足1%，退房扣取的違約金將按照合同執行。
馬哈蒂爾指責「森林城市」是「外國飛地」，諷刺的是，它也可能是碧桂園的「海外飛地」。
在所有的馬來西亞中資項目中，「森林城市」體量之大鶴立雞群。
二
「森林城市」位於馬來西亞柔佛州新山市，佔地面積13.86平方公里，半個澳門大小，可以容納幾十萬人口，開發周期長達20-30年。官方宣傳定位為「全球未來綠色智慧城市的典範」，總投資將達到約1000億美元。
這已經超越了樓盤的定義，而是一座城市了。
碧桂園在馬來西亞的海外大冒險，幾乎遭到所有管理層反對，只有楊國強志在必得。他對於柔佛州的喜歡，起源於第一眼看到「森林城市」項目周邊環境時，就覺著，「這裡很好」。
我有時靠直覺做決策。
楊國強在接受《財經》採訪如是說。
不過他得靠理性說服管理層。由於劃在依斯干達特區A區，且毗鄰新加坡，新山市被視為馬來西亞的深圳，就如當年香港對深圳的投資促成了後者的騰飛，中國的投資者也看好新加坡對新山市的助力。
「森林城市」位於新山市最南端，離北邊市中心約1小時車程。之前這裡是一片海水，與新加坡僅一橋之隔，2012年楊國強看中這片區域，發起填海工程新造了一片陸地。
這也符合他的行事風格，楊國強總是能在城郊找到一塊誰也不看好的土地，從無到有建成一個配套齊全的大盤賣出去。
對碧桂園而言，「森林城市」還肩負至關重要的境外戰略開拓任務。
按前期規劃，「森林城市」佔地約3萬畝，約合20平方公里；綜合容積率為4，可開發建築面積達8000萬平方米；每平方米售價約2萬元，可實現收入1.5萬億元；
楊國強希望，一旦「森林城市」成功，就把這個模式複製到全世界每個國家，屆時國外收入與國內收入比達到1:1。
這緣於強烈的危機感，他判斷當前中國房地產市場供大於求，毛利率下降，境外業務才是光明大道。
除了商業上的考慮，民企在中國地位不穩也是楊國強的的擔憂。
在中國這塊大地上，民企不同於國企，永遠要記住。
為了說服碧桂園前CFO吳建斌支持楊國強的海外戰略，碧桂園總裁莫斌在辦公室與他長聊，終於讓國企出身的吳建斌明白了這個道理。
吳建斌是「森林城市」的反對者。在他看來，馬來西亞是個賣石油的國家，近年因為石油價格不斷下跌，導致匯率下跌，經濟處於艱難期。在這麼一個國家投資本來風險就比較大，還預想賣萬億元以上的銷售額，無異於痴人說夢。
他沒有說出來，而是從財務專業的角度分析，投資者買公司股票，境外銀行把錢借給碧桂園，是因為碧桂園的中國地產業務。如果境外業務投資佔比大，投資者會不高興的。
對於吳建斌的反對，楊國強只是淡淡的說了一下：
吳總剛來公司，對情況還不太了解。
建「森林城市」，還帶有強烈的楊國強個人夢想色彩。
「我有一個夢想，能有一座城市，那裡的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建築外牆都長滿植物，到處都是公園，大家在那裡可以曬太陽、跑步、游泳……」楊國強曾經多次充滿詩情畫意地描繪他夢想中的城市。他十分懷念少年時田園牧歌式的生活環境，對目前車輛威脅行人安全、交通擁堵、污染不斷的城市感到失望。他認為「這是最美好的世界，也是最糟糕的世界」。
楊國強已經按照這個理念設計建造了碧桂園的新總部大樓，但只有「森林城市」這麼大的體量，才能最大程度上實現他的夢想。
「森林城市」幾乎傾注了他的全部心血。據吳建斌在《我在碧桂園的1000天》一書中透露，從2015年1月開始，楊國強把自己當成「「森林城市」」總指揮，披甲上陣，投入了一半以上精力，調動了內外全部財力、物力和人力， 以攻克「頭號項目」為己任，運籌帷幄。這是「「森林城市」」 推進過程中最為革命性、顛覆性的一段日子，每件事都用超常規做法去面對，足以大書特書一筆。
碧桂園2016年年報顯示，楊國強8次親自修改「森林城市」樣板房，追求極致的海景、最大的面寬、最合理的布置和最方便的動線。
為了將「森林城市」的房子賣出去，2016年碧桂園為「森林城市」支出了近20億元的營銷費用，是地產營銷史上最大規模的宣傳。楊國強還發動所有的碧桂園員工進行全民營銷。
然而，楊國強動用所有資源，打的這一場殲滅戰，都因外匯管制嘎然而止。反對者馬哈蒂爾的上台，更是為「森林城市」的未來蒙上了一層陰影。
森林城市」的均價是新山市中心兩倍左右
三
有人說，楊國強運氣不好，湊巧碰上馬來西亞60年一遇的政治變天。
這不過是必然中的偶然。一個項目的命運，既要靠創始人和身居其中的員工的奮鬥，也要看一看歷史的進程。
在國內，楊國強主要考慮商業要素，跨境作戰，又是填海造城，政治、文化、民族、自然環境等等影響往往大於商業，而這些是楊國強無法掌控的。
「森林城市」主打宣傳語是「新加坡旁」，而第一個跳出來反對它的就是新加坡人，理由是影響自然環境。
項目經過了2014年6月至2015年1月的長期停工，或許就是新加坡給到馬來西亞一定的壓力。
「如果按照20平方公里來報的話，可能影響洋流的水流水速等指標，從而導致對新加坡的水文環境有所影響。所以我們主動減少了幾平方公里的規劃，最後真正通過環評的是13.86平方公里。」碧桂園執行董事、副總裁蘇柏垣說。
新加坡外交部發言人表示，「我們已經收到馬來西亞關於「森林城市」的環境評估報告，並密切研究有關報告。我們將會與馬國合作，處理任何可能對新加坡造成的跨境影響。
「森林城市」押寶伊斯干達特區成為第二個深圳，恐怕也很難成立。自2006年啟動，臨近新加坡的伊斯干達特區發展12年了，發展遠不如預期。
香港與深圳同文同種，新加坡與新山市雖然都帶一個「新」字，但一邊是華人，一邊是馬來人，民族不同，國家也不同。曾經，新加坡是馬來西亞一員，但就是因為民族問題，1965年新加坡被迫「獨立」，這是當年李光耀認為最失敗的一件事，但沒有想到，甩開馬來西亞單幹，新加坡反而發展得越來越好，如今已是第一世界，馬來西亞還在第三世界徘徊。
新加坡靠近新山市的一端，都是工業區、農場與軍營，「森林城市」對岸的大士（Tuas）是新加坡唯一的重工業區，石油化工廠林立。兩者的關係可見一斑。
另外，中國是集全國之力發展深圳，馬來西亞是聯邦制國家，只有柔佛州著急伊斯干達特區的發展，能夠投入的資源有限。
把伊斯干達特區比作當年的深圳，更多是一廂情願的成分。
但是資本永遠是逐利的，「當利潤達到10%時,便有人蠢蠢欲動;當利潤達到50%的時候,有人敢於鋌而走險。」柔佛州還沒有發達，房地產業就開始沸騰，包括碧桂園在內的中國房產商蜂擁而至。
根據馬來西亞投資發展局的數據，2016年柔佛州一年獲批准開發項目總投資額為264億令吉，遠遠領先其它所有州，比吉隆坡加檳城加雪蘭莪的總和還多，這個裡面有一大半是外國投資的房地產開發項目。
馬來西亞國家不動產信息中心數據顯示，柔佛州於2015年及2016年分別有14萬套住宅規劃啟動，作為馬來西亞首都的吉隆坡，人口720萬，相當於柔佛州人口的兩倍，這兩年規劃啟動住宅量也才只有4萬或5萬套左右。
楊國強擔心，國內房產供大於求，毛利率降低，所以重倉馬來西亞柔佛州，但與他想法不謀而合的也大有人在，結果造成可能比國內的供大於求還要嚴重。
按理說，供大於求的結果就是房價下跌，但是遠在新山市南郊，新加坡工業區對面，「森林城市」的價格讓「新加坡旁」的人都看不懂。
據當地媒體實地考察，「森林城市」三期的價格大概是2.3萬元人民幣/平，位置比較好的要2.7萬元人民幣/平，新山市市中心的樓盤均價在1.3 萬元到1.8萬元人民幣之間。「森林城市」位置最差，賣價卻是市中心的兩倍左右，這讓不富裕的馬來西亞人情何以堪。
那麼先富起來的新加坡人呢？新加坡是一個真正的房子用來住而不是用來炒的國家，80%的人口都住在政府提供的政策保障房「組屋」裡面，均價3000新元/平米，這邊大學生起薪就是3000-4000新元，「房奴」對於新加坡人來說就是一個外星物種。
那麼剩下的20%土豪，會購買「森林城市」嗎？醒醒吧，你是富人，會在重工業區對面買房子么，還不說一天往返四次海關。據一位新加坡留學人士說，她從沒聽當地人或馬來西亞人說過「森林城市」，只在新加坡機場見過一次廣告。回國後，卻有許多長輩和朋友跟她提起過這個項目。
這就對了，精明的楊國強一開始就想得很明白，「森林城市」的房子是賣給急於海外投資的中國新中產，鋪天蓋地的廣告和營銷都是針對他們。
人算不如天算，一道外匯管制令斷了這個念想。
一個海外超大項目建設，既無法與當地密切關聯，又喪失了母國的渠道，成為孤懸海外的一個烏托邦，是一件非常可怕的事。
「現在我終於了解拉普達為什麼會滅亡，滅亡的原因就寫在肯得亞山谷的歌詞里，根要扎在土壤里，和風一起生存，和種子一起過冬，和鳥兒一起歌頌春天。不管你擁有多麼驚人的武器，也不管你操縱了多少可憐的機器人，只要離開土地，就沒辦法生存。」
宮崎駿動畫片《天空之城》這段台詞，就像是專門給「森林城市」定製的。
「森林城市」的根在哪裡？
森林城市在建工程只有住宅與酒店，用於產業引進的寫字樓還沒動工。
四
在住宅銷售停車之後，能驅動「森林城市」向前奔跑的動力或許就是產業引進了。
老話說得好，安居樂業，其實是樂業方能安居，自古都是有了工作之後才有住房，無業即是遊民。「森林城市」需要有產業，有大量的工作人群產生，才能夠把房子賣出去。
如果有足夠多的企業入駐，這些員工就是最大的住宅買家群，也不用看外匯管制的臉色。
如能將優質的企業引入馬來西亞，馬哈蒂爾自然也不會反對「森林城市」的建設。
如此一來，左右都不是的「森林城市」，就變成了人人喜愛的香餑餑。
楊國強也希望把「森林城市」打造成產城融合的樣板。國內地產行業的規模天花板已經若隱若現。公開數據顯示，全國住宅銷售市場每年約10萬億需求。按碧桂園佔有10%市場份額的目標，未來銷售規模有望衝到1萬億元。
在碧桂園內部，這被認為是最終可能實現的規模數字，2017年，碧桂園銷售額5508億元，2018年楊國強要求保底目標8000億，衝擊10000億。碧桂園即將觸碰到天花板，急需要新的業務增長點。
2016年，碧桂園成立的事業部發布了「科技小鎮」計劃，按照碧桂園的規劃，未來五年，公司將投入1000億元資金，建設100個科技小鎮。
根據華夏幸福的經驗，合同簽約到真正落地的企業只有30%左右，華夏幸福的招商能力首屈一指，這意味著，「森林城市」30億元的合同額，真正能落地的不到9億元，與其龐大的體量極不相稱。
這也難怪，做產業新城招商引資，是買方市場，企業是大爺，不可能像購房者地基都還沒有打好，就一窩蜂跑過來買樓花。要想企業入駐，你的政策、建築、交通等各種基礎條件完備，才有資格向企業拋出橄欖枝。
對個人消費者銷售住宅，引鳳即可築巢；而要想把企業招進來，築巢才能引鳳。
其意味著做產業城市，前期必須投入大量真金白銀，短期內沒有回報，一旦住宅銷售跟不上，現金流就會非常緊張，目前華夏幸福就處在這個煎熬的階段。
但如果做成，就會跳出房產銷售的商業模式，面向企業的服務收入，與當地政府的稅收分成滾滾而來，有長期高利潤回報。這跟碧桂園短周期、高周轉、低毛利的滾動賺錢完全相反的打法。
前期楊國強投資「森林城市」雖然也很冒險，但是實際執行還是很理性精明，以銷定產，他自己也說了，就算失敗了，也還能擁有這塊地。2016年瘋狂營銷，房子還是賣了不少出去，年報顯示利潤率20%，高於碧桂園15%的平均利率，現金流是回正的。
出來混，總是要還的。楊國強吃了十幾年的中國城鎮化紅利，因為城市工作機會多，帶動了周邊的房子銷售，以前是別人建設城市他賣房，而在森林城市這個項目，楊國強不得不自己建設城市，才有可能重啟。
如果，楊國強決定投入巨資做「森林城市」產城融合，那賭注可能就是整個碧桂園。贏了，碧桂園從卓越走向偉大，上升到世界級企業境界。輸了，那碧桂園可能將一蹶不振。
巨大的利益，巨大的陷阱，楊國強如何抉擇？
是買地還是控制負債率？是個人決策還是團隊審議？是冒險還是求穩？多年來，楊國強在重重矛盾中尋找平衡點，在碧桂園登頂之前，他更多偏向於前者。
五
「森林城市」可能讓楊國強重新審視天平的傾斜度。
經此一役，暴露了楊國強戰略格局與政治覺悟的短板。對「宇宙第一房企」來講，這可能是致命的。
在國內房地產市場面臨觸頂的局面下，楊國強要為碧桂園尋求一種更便捷、更高效的擴張升級之路，豪賭「森林城市」，這是畢其功於一役的做法。
可面對這樣的跨國項目，這樣的天量投資，只做商業上的測算，顯然不夠。
按理說，楊國強政治覺悟還是蠻強的，他對官員的低調，刻意說自己是農民，不懂事，引入平安保險把碧桂園染紅，外匯管制一來，說停就停。有關部門批評了萬達、安邦、海航、復星的海外投資，但碧桂園的「森林城市」一直是作為一帶一路的樣板宣傳。
包括在馬來西亞，拉總理站台，40%的股份是柔佛州的蘇丹，等於也是跟馬來西亞的權勢綁在一起。
但楊國強低估了跨國作戰的政治變數，馬來西亞政治變天也是不可預見的。
在國內，這幾十年來中國政治還是很穩定，基本上是商業的助力而不是阻力。但是國際政治，國與國之間，就是今天一個樣，明天一個樣，變數太多。
如果一個項目不能實現本土化，夾在幾個國家之間，左右都不是，政治風向稍有變動，項目就會被打擊。這才是楊國強欠缺考慮的，但是怎麼變是誰也說不清的事。
「森林城市」當初投資之大、營銷之熱鬧、楊國強寄予之厚望，與今天之凋敝、之蕭條，形成強烈的反差，讓楊國強也不免心灰意懶。
年初楊國強宣布將把80%的精力放在農業上，地產業務交給總裁莫斌。「40年前我種田，40年後我還是回去種田！」
《易》經「飛龍在天"後是"亢龍有悔」，在內向型中國農耕文明中，盈不可久，盛極必衰，功成身退歷來被視為中國傳統的完美選擇。
但農民出身的楊國強給予碧桂園的精神圖騰是鳳凰，鳳凰涅槃，浴火重生，其羽更豐，其音更清，其神更髓。
楊國強心裡住著兩個人，傳統的地主與現代企業家，地主是幸福的，每年的收成都有保障。但企業家成就感更強，一次次挑戰未來的不可預期，不斷升級打怪，實現個人最大價值。
「森林城市」，成了楊國強人生的十字路口，就此剎車，損失不大，但碧桂園也就是一個高周轉的房產商，很難有新的突破了。繼續向前走，做產業城市，巨大的成就伴隨巨大的風險。
是亢龍有悔，還是再一次浴火重生？
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