世界再大也只有一個紐約，想作紐約客？先學學如何買房吧

拔地而起的大樓和時髦的社區及生活方式不僅僅發生在上東區，也正發生在布魯克林、皇后區這些與曼哈頓一橋之隔的地方。閃著光的全新投資機會就藏在這座不夜城裡。

悅游找來精緻、有經驗、眼光獨到的CEO、開發商和經紀人一起來聊一聊中國人怎麼抓住這些機會成為一個有房又有生活的紐約客。

上城東和上西區

Eric Danziger

Trupm酒店CEO

紐約毫無疑問是世界上「戲最多」的城市。源源不斷地孕育出最新的藝術文化、商業模式、美食，當然還有時尚，讓你永遠有有意思的事情可做。這一點剛剛搬進上東區跟Vera Wang 和Ralph Lauren 做鄰居的Eric Danziger先生深有體會。「世界上只有紐約有這樣的活力和總能讓人興奮的感覺，也是像我這樣的購物愛好者的天堂。」 「而且從長遠看，投資曼哈頓的房地產肯定錯不了，雖然入場費並不便宜。」說這話的可是特朗普酒店集團的CEO啊。

確實，曼哈頓始終是世界上最貴房產的大本營。尤其是自經濟回暖以來，房價明顯看漲。房產經紀公司Douglas Elliman的報告顯示，從2007年到2017年，曼哈頓中城的均價從860,000美金上漲到1，100,000美金，增長了27.9%。同一時間，聯排別墅的中位價更是從3,125,000美金大漲到了4,970,000美金，增長了58.3%。

不僅僅是住宅，強勢的商業地產也是紐約地產市場最大特點。世界五百強中有三分之一將總部設在紐約。谷歌的母公司Alphabet也預計以超過20美金的價格買下位於紐約最熱門街區之一的Chelsea Market，這裡以及整個曼哈頓中城南區是科技和投資公司最愛的辦公區域，辦公樓的空置率全美最低。

房地產大亨，現任的美國總統特朗普也是從曼哈頓的房地產市場開始發家的。從曾經的世界第一高樓Trump Building at 40th Wall St到可以俯瞰中央公園美景的豪華住宅樓Tump Parc East。當然還有Trump international Hotel & Tower，這座緊鄰哥倫布廣場的大樓是真正的「First Roll」，連接了紐約繁華與安逸。出門右轉就是百老匯劇院和Bergdorf Goodman，可以體驗紐約的時尚與激情。左轉過了馬路就可以走進中央公園，一路散步到大都會藝術博物館或美國自然歷史博物館，感受藝術與自然的治癒力。

大樓的最左側入口是米其林二星餐廳Jean-Georges，酒店客人和服務式公寓的業主都可以在這裡享用最好的料理，甚至可以預約廚師直接到房間給你做一頓大餐。這也是紐約Trump international Hotel & Tower的一大特色，所有房間均設計有烹飪設備，套房甚至有全尺寸的操作台和智能冰箱。你還可以讓禮賓部門為你在隔壁的Whole Food採購有機食材，僅收取5美金的服務費。這對中國胃的旅客來說比很多酒店差強人意的中式早餐靠譜多了。

切爾西區&熨斗大廈區

Erik Ekstein

Ekstein Development CEO

比起上東區，曼哈頓中城以下可能更適合一部分留學生和上班族，比如Nomad街區。Ekstein Development目前正在此建造一座位於東31街30號的40層塔樓，首席執行官Erik Ekstein將其描述為「實惠的奢侈品」。但當然在紐約，「實惠」只是一個相對的術語。該項目的低層是866平方英尺（約82平方米）售價約為170萬美金的一居室。而高層則是售價為1，200萬美元，面積達10，000平方英尺（約930平方米）的全層豪華公寓，透過傾斜設計的窗戶可以獨享帝國大廈的景緻。

值得一提的是，大樓還提供往返紐約大學的班車，大大提高學生的出行便利和安全。Ekstein先生也表示這個項目尤其適合留學生家庭，無論是持有還是出租，而且交通便利的Nomad街區也是投資曼哈頓房產的好機會，根據City Realty的調查，Nomad附近公寓的收盤價格正在上漲。該地區每平方英尺的平均價格目前約為2,600美元，比兩年前上漲15％。

布魯克林區

Samantha Sax

Elad集團首席營銷和設計師

2017年第四季度，布魯克林的銷售中位價上漲至77萬美元，較上年同期上漲2.7％，儘管購房成本持續上漲，但這兒仍然曼哈頓以及全球買家投資紐約的熱點。

550 Vanderbilt是Greenland Forest City Partners開發的一個項目，毗鄰巴克萊中心，這是一個與布魯克林最大的交通樞紐大西洋碼頭相連的娛樂體育場，到2017年底，已經有57個單元被中國買家買下，其中三分之二隨後就被出租或掛牌轉賣。Street Easy的數據顯示，這些單位售價在57.5萬美元的單元每月租金可達2,200美元，是許多中短期投資人的選擇。

在柯林頓山（Clinton Hill）西部，這個以綠樹成蔭的街道和歷史悠久的褐砂石房子而聞名的地區，開發商富通集團正在建設一個River Park街區，包含一系列的多用途大廈，和室外游泳池以及花園等，讓住在這裡的人可以在欣賞東河以及曼哈頓景色的同事享受最現代的公寓居住體驗，單價從1,800美金 /平方英尺起。

雖然今年布魯克林有許多新的項目在建，但布魯克林的市場仍然供不應求：2017年第四季度有僅有1,711套待售房屋，比前年下降23％，這表明這裡的方將仍然會持續上漲。

Stribling＆Associates公司的數據和調查總監Garrett Derderian說，去年，包括Bedford-Stuyvesant，Crown Heights和East New York在內的東布魯克林的社區漲幅最大。這些地區的中位價格上漲到了72.25萬美元，比去年上漲了9％。2012年，布魯克林附近超過一半的公寓的價格低於50萬美金，但在2017年第四季度，只有22％的房源價格低於這個門檻了。

皇后區和長島

Yulin Peggy Peng

紐約高端地產置業顧問/註冊地產經紀人

Ekstein Development的上一個項目是The Dutch，這是一個位於長島市的住宅樓，透過東海岸可以一覽無餘的看到曼哈頓的天際線。以前是一個工業區，並且仍然是許多藝術家工作室的所在地，正在發展成為下一個時髦生活社區。交通對於來自中國城市的買家來講，實在算不得不方便。通過連接法院廣場的幾條地鐵線路和連接第36街道的渡輪，這裡的住戶平均可以在15-25分鐘內到達他們在曼哈頓的辦公室或學校。而且到美東最大的華人聚集地法拉盛區也不遠，所以是很多考慮長居的華人的首選。

長島從前只是紐約富人的後花園，海灘附近有不少商業奇才和Old Money的別墅。但2014年以來，更多的商場、米其林餐廳進駐和不斷擴大的市場需求也讓住宅開發商開始瞄準這裡，比如Galerie。這個由萬科和Adam America Development最新合作開發的高檔公寓項目，位於MoMA PS1（現代藝術博物館的別館）對面，由紐約當地設計師Paris Farino運用天然的大理石和木材設計，目前有售價59.5萬美元的Studios到超過250萬美元的豪華三居。

Galerie也為社區居民帶來了新的設施。不僅有全尺寸的室內游泳池，高科技健身中心，還有書店，裡面有選自MoMA PS1的小眾藝術圖書。還有兒童遊戲室和寵物水療中心特別適合家庭，周末還可以去頂層的超大露台休閑聚會。為了與當地社區建立聯繫，開發商也將藝術作為Galerie的一個組成部分。Allen Glatter的雕塑將被放在公共庭院中展示，位於主大廳旁邊旋轉的「藝術盒子」將展出當地藝術家的作品，讓你每天進門前都能遇見藝術。

Halstead房地產公司的董事總經理Brendan Aguayo也說，除了城市景觀和便利的通勤之外，較低的入手成本也是吸引買家投資的原因。 「就像布魯克林16年前一樣，」他說。同樣品質的樓盤這裡比布魯克林至少便宜15%，比曼哈頓能便宜50%。」

投資紐約房產的三大誤區

誤區1：以為紐約的投資回報率很高

很多人都想當然的覺得紐約是投資房地產的好地方，所以期望值很高。但是當他們看到具體的每年的投資回報率的話，很多人很吃驚，因為cap rate（投資回報率）比起別的州，別的城市來說算低的。但紐約房產相對安全，房價一直在穩定上升，所以更適合長期持有或自住。

誤區2：將紐約當作炒房的天堂

紐約房產市場非常成熟，也很規範。如果你打算短期炒作，將得不償失。因為在買賣的過程中，都要付出不少費用，這些都算購房成本。作為買家來說，費用有保險費，貸款費用，律師費等closing cost，一般是3% 到 4%。作為賣方來說，要付經紀人費用，以及紐約州市的交易稅等, 總共大約是8% 到 10%。轉買轉賣的代價較高。

誤區3：對紐約房產類型不夠了解，合作公寓不適宜海外人投資

如果是買投資房的話，Condo更合適，Coop不適合做投資房，Coop的買家要經過大樓的資格審查，一些樓比較喜歡有工作的成年人，因此家長買給孩子會被拒絕。一些樓只賣給作為主要居住地的買家，如果是買了當度假房的，買方將會被拒絕，影響你二次出售。

撰文 /Sophie、Fion攝影/Dani

編輯 / 馮天弋 微信編輯 / 朱彤

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