剛需注意！這些城市要抓緊買，給你一篇最靠譜的分析……

來源： 貓叔有點宅（maoshuhouse），轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

經常有粉絲問，

珠海VS廈門VS海南，買哪個好？

貴陽能不能買？西安能不能買？

……

這些問題實在是太多了。本著勤奮鑽研（一勞永逸）的精神，今天和大家探討下，哪些因素可以判斷一個城市值不值得投資。

1

修路！房價上漲的關鍵性前提

有粉絲問，我所在的城市，環境特別好，樓盤品質也非常好，但是房價長期在四五千左右，房價有沒有大漲的可能呢？

答案：主要取決於你的城市什麼時候開始大規模修路。

近些年來，網上有許多激烈批判的聲音，認為修路是一樁成本極高的賠錢買賣，非常反對因為修路帶來的財政赤字。但這是普通人的看法，或者說，這只是「小生意人」的看法。

在政府看來，每一樁賠錢的生意背後，都有一筆更大的交易。小生意為獲利，大生意為民生大計。

如果一個城市想更好的發展經濟，那一定會招商引資，千萬百計的讓企業進駐。而引入企業的前提，就是要修路，充分保障物流運輸。實際上，越是物流發達的地區，產業就越有活力。

但一個比較尷尬的地方在於，修路是短期看不到回報的，是負債工程，地方政府只能通過賣地還債，結果產業還沒有引進來，當地的房價先漲上去了。

我們這一輪上漲，許多城市的基礎設施有了非常大的改善，修馬路，修高鐵，修地鐵。但是，這些只能帶動房價的短期上漲。長期房價有沒有支撐，還是要看，究竟能吸引多少企業進駐。

2

支柱產業決定樓市命脈

搞好基建只是吸引企業來的第一步，城市的綜合環境、政府的支持力度等等，都決定了產業的發展命運。如果一個城市的支柱產業可以反哺城市經濟發展，讓企業和年輕人不斷聚集，形成規模效用，那這個城市的房價一定會堅定上漲。

但，一個城市的支柱產業，只是吸引人別人來消費，消費完就走，或者，僅僅是吸引老年人來度假療養，無法吸引年輕人定居，那麼這個城市的房價是很容易有泡沫的。

比如海南，支柱性產業是旅遊和房地產，海南樓市也因為過度炒房崩盤了兩次。未來，海南樓市會不會長期堅挺，那就看海南到底能不能發展好符合海南定位的互聯網產業、高科技產業、現代服務業了。

考慮到一二三線城市的劃分方式並不科學，那麼我們以一個城市的人均GDP作為經濟發展的參考指標，一個城市的人均GDP很高，而且他的支柱產業是第三產業或者高科技產業，這個城市的房價越堅挺。

通過產業的角度來看，房價長期比較堅挺的城市有北上廣深、杭州、西安、太原、貴陽、武漢、廈門、合肥、珠海、長沙、佛山、無錫、南寧、南昌、蘭州等等。

3

庫存降至近9新低，樓市現供不應求！

除了上述的長線行情外，樓市更易受到短期因素的影響，主要參考兩個指標就可以。

從供應的角度分析，有一個指標叫住宅庫存去化周期。

意思就是銷售完現有庫存所需要的時間。一般來說，去化周期在8-10個月，屬於比較健康的市場，大於10個月，市場供給大於需求，房價上漲可能較低，小於8個月，城市處於供不應求的狀態，如果預期供應不能有效增加，房價上漲的可能性就很大。

近日，有媒體報道稱，截至4月底，某地產研究院監測的100個城市新建商品住宅存銷比，即庫存去化周期為10.3個月，其中，一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.8個月、9.9個月和10.4個月。從橫向對比看，三四線城市存銷比下跌較為明顯，當前數值也是2010年以來月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化周期達到了新低。

從樓市整體看，當前我國庫存周期處於健康平穩區間，但仍有部分城市處於供不應求的緊張態勢之下。

我找了2018年2月份主要城市的住宅去化周期。像武漢、長沙、南昌、南京、重慶、西安、杭州短期都是處於供不應求的狀態。

（數據來源：數聯天下）

4

這幾個城市的房價大概率爆漲

除此以外，短線爆發還有第二個指標，從需求度去分析，就是城市的人口增速。從15年、16年看，深圳、廣州、長沙、濟南、杭州、西安、青島、重慶，都是人口增幅超過前10年年均增幅的。這些城市，近兩年人口加速湧入，短期來看，會推動房價上漲。

結合這兩個指標，如果庫存去化周期小於8個月，近兩年人口又加速流入，這麼短期來看，這個城市的房價會有很大可能爆髮式上漲。比如西安、重慶、杭州、長沙、武漢等。

凰家問答

「人才新政」跑偏了嗎？

近段時間以來，各地先後加入人才爭奪戰，不足五個月時間內，便有超過35個城市發布了40多次人才引入政策。有網友指出，搶人造成一些地方樓市的火爆，「人才新政」須防跑偏。那麼，你認為「人才新政」跑偏了嗎？各地是否在以「引才」之名挽救樓市？

親們~請把你的答案直接留言在鳳凰網房產微信後台。

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