二三四線城市房價暴漲，你買了么？

重要聲明：筆者是工商銀行北京中關村支行的個人客戶經理，本公眾號旨在向廣大投資者普及金融常識、幫助大家建立正確的金融投資體系、提示股市機會與風險、全類型基金的挑選！（我在工行的營銷代碼是：000050686，如果有在網上買基金的別忘了輸，哈！）

圖片來源於「視覺中國」

願意將自己所學所知分享給每一個人，這個人的格局不會小，也是最可愛的人！當不斷將自己知道的分享給別人的時候，不但不會讓自己損失什麼，反而會迫使自己不斷的學習更多的知識，我願意做這樣的人！

今天我想利用一個大家非常關注的課題（二三四線城市暴漲，你買了么？），拋棄百姓思維，利用金融思維給大家分享一下我的觀點！

牢記一句話：國家的宏觀調控的主因在於是否能夠持續保持中國經濟的持續增長，是否能夠有效的緩解降低金融系統性風險，在不同的經濟周期內會出台不同的政策去應對！也許會在一段時間、一個周期內對於居民是利好的，但還有很多的情況下是與居民想法背道而馳的！我們不能總以自下而上的思路看待問題，百姓思維害死人，更多的要以自上而下的思路看待問題，國家為什麼會在這個階段出台這個政策，是為了居民抄底賺錢么？顯然是否定的！

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2016年一線城市房產調控後發生了什麼？

什麼海南房價暴漲？成都暴漲？南京、杭州、長沙。。。。全線暴漲！這到底發生了什麼？很多人覺得我還沒有上車，還沒來得及反應，怎麼房價就漲了這麼多，按照北京房價的上漲周期，現在不買更待何時！！

從去年底開始，我有不少客戶理財到期後紛紛找我來，「尚經理啊，我理財到期，不打算再買產品了，我準備和親戚組團去海南買房子！

當時我問了一個問題，」為什麼要去海南買房？「

客戶說：」北京霧霾嚴重，海南風景空氣都好，我這也退休了以後準備每年都去那邊住一段時間「

我問：」北京的霧霾好像不是今年才有吧？很多年了，為什麼海南房價翻了一倍才考慮去買？去年為什麼沒考慮去買呢？「

客戶樂了：」那不是因為聽說海南房價還要漲么？現在不買會更貴！「

我說：」說到底還是因為房價會漲，你才考慮去買，主要原因還是感覺能投資掙錢對不？您這天天的還給兒女看孫子呢，您確定您有功夫去那邊住？「

客戶最後承認了！其實每個去二三線城市買房子的人都會給自己編織無數的理由，但絕不承認自己是為了投資！

現在我們先看看國家近年來都頒布了多少關於房地產方面的政策，是在什麼背景下出台的！

1、城鎮棚戶區改造：從字面意義去看，老舊危房改造可以造福百姓，房子拆了給老百姓房票，沒房子住的人就會急迫的去買房，這種改造方式會在居民迫切購新房的情況，導致房屋的需求提升，從而房價上漲，然後再被一部分投資客炒作！

2、去庫存：房產投資集中在一線城市顯然給一線城市的地產帶來了巨大的泡沫，如果不進一步控制必然會出現泡沫被刺破的情況，去庫存政策就是引導集中在一線城市的炒房熱錢向三四線城市湧入，而從降低一線城市地產的泡沫風險！

舉個例子：

我們把中國政府比作A股市場的超級大機構，當他把一隻股票或者一個板塊拉到一個高點的時候，股價與估值嚴重不符，我們都知道風險是漲出來的，機會是跌出來的，他會釋放很多的利好消息，引導投資者去追高買入，伴隨著投資者的持續性買入，股價節節攀升，你們買多少，我賣多少！當我賣的差不多的時候，股價突然大幅下跌，投資者站在高崗上（前文提到的博傻理論有詳細闡述），而房地產和股票的不同：一是房屋具有居住性（但大部分投資者根本不會去這個城市居住，只是覺得房價能漲，所有去買）二是房屋具有金融商品屬性，同時房屋的變現能力很差，所以國家為了抑制一線城市出現泡沫會適度的引導投資資金向二三四線城市流入。但我們需要注意的一點是，房價的漲跌與人口流入流出有直接關係，二三四線城市暴漲的背後與人口流入是成反比的，所以只剩下炒作感念！

3、供給側改革：當中國在2008年全球金融危機後對房地產市場做出連續的刺激政策後，時至今日房地產不能再作為中國經濟持續增長的推手也就是中國政府推動經濟高速增長的三駕馬車（首當其衝的就是內需，也就是投資！房地產投資帶來的內需增長起到了絕對作用，超乎想像20倍的增幅可以帶動每年中國GDP的穩定高速增長），而2014年中國央行第一降息後2015年又連續四次降息，仍然無法解決實體經濟轉好的問題！

我不知道政策實行後，有多少去看看供給側改革的背景，我們只有了解背景，才能知道改革的目的！單純的依仗貨幣寬鬆，無法緩解實體經濟的進一步惡化，所以供給側改革是在這種背景下出台的，而目的是什麼？實際經濟下滑的主要原因是什麼？我們心裡都明白！

結合上述政策，我們可以很容易的利用金融思維去理解

1、房地產拉動內需已經到頭了，截止目前中國GDP仍然能夠保持在6.5%以上和二三線城市暴漲有直接關係，大家耐心一點，當全國城市遍地開花後，充斥在房地產的龐大資金也會被無形中分散攤薄，這個時候適時的推行房地產稅就不會再引發金融系統性風險，同時房地產的投資屬性降到谷底，一線城市的限購限貸政策也就是取消了！

2、一線城市的上漲和人口流入是成正比的，二三四線房產上漲和人口流入是成反比的，海南在2018年限購後，可以理解為就是關門打狗，你們不是喜歡炒房么？你們不是錢多麼？我先把一線城市凍住，然後讓資金流入到其它城市，哪個城市流入的多，我關哪個，最後集中在一線城市的」投資「資金就全被鎖住在其它城市，一輩子，甚至兩輩子也別想再出來了！

住建部最新（5.19）發布的堅持房地產宏觀調控不動搖的通知。

嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網路媒體炒作渲染房地產、散布虛假信息等行為。

我們再看看房地產的股票：比如華夏幸福

華夏幸福這隻房地產股票自2008年除權來看，股價從-1.77元漲到最高的47元，這是多少倍的漲幅？

華夏幸福周線大跨度的頂部結構，公司本身已經出現資金鏈斷開的風險！

華夏幸福月線也進入了大跨度的頂部結構，下跌周期可以以年為單位，預計10年以上！

如果還持有華夏幸福股票的股民，希望等待下一次牛市解套，我只能告訴你，你越持有會越低，甚至你今生無回本之日！

3、居民還再傻傻認為，政府在扶持，政策再推動，還在認為歷史上任何一次禁令過後都代表著更大的暴漲（歷史數據也許是，但我們處在的環境不同，經濟周期不同，所以未來和參照歷史沒有任何的相關性），還在認為這個樓盤即將開通城鐵、地鐵，即將建設CBD商圈等等，所以還能漲！！！這就是我之前說的自下而上的百姓思維，而自上而下的思維去看待整個房地產市場，我們才能真正的看清楚房價未來的走勢，繼續推升房地產價格，居民幸福指數還會下降，實體經濟會進一步惡化，居民槓桿率從50%能夠短時間推升至70%，將中國金融經濟推到了懸崖口上！而能夠實實在在推動經濟增長的居民消費還會大幅度下降，目前全國政府、企業、居民的槓桿率已經達到242%。

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中美貿易戰休戰

我在早前的文章說過，中美貿易的影響也許會伴隨我們到退休，而現在貿易戰休戰是中國通過讓利爭取到的喘息機會，在這個喘息機會中，國內會進一步加快去槓桿化的腳步，我們都知道槓桿會帶來更大的收益，但槓桿在風險來臨的時候會讓我們爆倉！而我國目前最大的槓桿就是房地產，理財的槓桿已經通過資管新規有效的緩解，資本市場的槓桿也可以通過降低配資比例有效的緩解。

5月份大規模的信用債違約

圖片來源於WIND統計

中國政府一直到現在都漠視不管，但是2016年中鐵物資126億的違約引發的大面積信用違約時，中國政府可是買單了的！很明確的說，政府就是要讓不良企業該完的完，該壞的壞！把所有槓桿的隱患清楚！而資管新規之前銀行為了給不良企業放貸，是可以通過非標投資，進而避開監管繞道借個不良企業的！所以信用債集中違約也是必然性！但就是房地產的槓桿牽扯到銀行，牽扯到中國金融系統性風險，所以房地產的槓桿這個毒瘤無法在短時間解決，而二三四線城市的暴漲，使得一線城市的房價再逐步降低，這是一個良好的開始，但美國不打算給我們這個緩慢解決問題的時間，下一次開戰不會很遠！而下一次開戰力度也會更大，中國政府已經站在歷史上最嚴峻的時期，是否刺破房地產就在一線間！我們和美國已經進入時間賽跑的階段！

我們來看一個國家的宏觀槓桿，通常由如下公式計量：

宏觀槓桿率=非金融部分負債總和/名義GDP.......1

其中非金融部分負債=居民負債+政府負債+企業負債，拆分開也就是：

宏觀槓桿=居民槓桿+企業槓桿+政府槓桿.......2

按照公式1，要去槓桿有三種方法：

1）降低總負債；2）增加GDP；3）降低負債和增加產出同時進行；

在2016年之前，我們做的事情不是在降槓桿，是在調整槓桿的結構，就是將企業的槓桿和政府的槓桿轉移到居民槓桿上

圖片來源於秦小明公眾號

上圖可以很明顯開出2016年誰的槓桿增加的幅度最大，直接結果是進一步吹大了房價這個資產泡沫。

1、通過進一步刺激房地產，政府有效的降低了企業和政府的槓桿

2、增加GDP已經成為不可能，能夠保證不低於6.5%就是已經成為中國政府的一場攻堅戰！

3、降低負債，今年的資管新規就是將銀行的表外資產回表，進一步降低銀行未來可能發生的風險！

而最終居民的槓桿是最好解決的，我聽過很多人說，政府絕對不敢降房價，只要敢降我就敢把房子兌給銀行！！！！！

我只能呵呵呵！

首先對於絕大部分中國居民2000年的房子一直住到了現在，當初的一套房子60萬，漲到了1000萬，對於他來說生活沒有任何變化，但是因為通貨膨脹反而感覺生活更難了一些！從1000萬降到400萬，對於他來說也沒有任何變化，對於他來說感覺通脹壓力小了，生活反而更富於了些！對於這類人群他會選擇將房子扔給銀行嗎？顯然不會！

其次對於近年來購房的剛性需求的人來說，800萬買了一套婚房，首付300萬貸款500萬，假設房價跌到了400萬，而他的貸款算上利息要600多萬，你覺得他會選擇把房子扔給銀行，而自己無家可歸嗎，或者說他再拿出400萬再重新買一套嗎？顯然不會！

最後對於到處向銀行融資，托關係找朋友全國各地買了許多套期房的人，哪套該交錢了還得找銀行貸款的，我想說你已經把自己的槓桿加到了即將爆倉的底部，房價鬆動你就等死吧！（話糙理不糙，你已經通過政策的推動賺到了無盡的財富仍然還不滿足，誰也救不了你）

在此送上領導的一句話：

你要懂得，做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔風險的，做壞事是要付出代價的。

我相信我的這篇文章會引來一片的罵聲，尤其是已經貸款買了房子的人，剛性需求的人你不要管，難道因為房價可能會降你就不結婚了？不可能，難道因為你口袋裡錢不多，你就不給孩子報班了？剛性消費是不用考慮價格因素的，怪只能怪你沒早生10年！趕上了中國經濟周期的這個階段！

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通脹與通縮、名義利率與實際利率

金融學裡有很多簡單的相互關係：

一個國家經濟持續向上，就會通過加息抑制經濟過熱，同時因為加息，導致原油暴漲，通貨緊縮！（現在的美國）

我們可以通過上圖看到布倫特原油在美國加息過程中，持續的暴漲前段時間已經突破80美元！

一個國家經濟下行，就會通過降息降准降低融資成本，緩解企業融資壓力，通貨膨脹！（現在的中國）

中國1996年時一年期定期存款利率是10.98%，2014年降息之間是3.25%，現在是1.52%

歷經22年，中國一直處在降息的大周期下，所以我們的通脹率越來越高，這個時候我們就要講講什麼是名義利率，什麼是實際利率了！

名義利率是我們直接看到的利率，比如說：

2000年的時候你去買一套房子，當時的貸款利率非常高，我們假定為10%的貸款利率。你一個月的收入僅有2000元，每月還貸款需要1500元，你會選擇貸款么？

答案肯定是會的！因為18年後的今天你再看當時的1500元，已經不算錢了！這是為什麼？

下面我再講實際利率：

名義利率+通縮率（-通脹率）=實際利率

也就是說雖然2000年的時候名義的貸款利率為10%但是通脹率是100%

實際利率=10%-100%=負的90%

當我們了解金融後，我們就知道什麼經濟周期內我們應該多管銀行借錢！

而當下經濟處於下行周期的尾聲，當經濟正式金融最低點後轉為復甦時，我國將正式進入通縮周期中，換句話說：

您現在月供20000元的貸款，你妄想著20年後20000不算錢了，結果發生了反向的情況：

實際利率=5%+100%=105%的貸款利率

20年後，你會發現你的20000貸款相當於現在20萬元月供！

（當然國家的通縮率不會這麼誇張，會有很多的政策去調控，但未來你現在的月供會讓你的壓力越來越大是必然的）

得出的結論就是，現在能不管銀行借錢就不要借錢，持有現金反而是最佳的選擇！因為這種周期背景下，你投資什麼都是虧損~~~！

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中國三大投資市場

中國能夠投資的主要市場不外乎：1、資本市場 2、債券市場 3、房地產市場

債券市場前文已經分析的非常詳細了，房地產市場我們可以不用再考慮，實際上真真正正去槓桿完成的只剩下資本市場！所以今天我用小篇幅分享下我對近期行情的一些觀點！（貴金屬市場、匯率市場不能作為主要的投資市場）

未來3-5年中國A股再經濟下行壓力下不存在牛市的行情，但不排除出現像2017年這種結構性牛市！畢竟中國很多的機構需要在股票市場盈利，比如養老金、保險、銀行等，不盈利怎麼支付養老金、怎麼支付保險！市場是震蕩的，結構性的機會會有很多！

今天不想講太多技術上的東西，現在越來越不想寫單純的股票市場分析，我只能說我對於現在的市場非常清晰，我希望每一個人能夠擺脫看消息、聽消息、看新聞、追熱點的毛病，回想這幾年您賺了么？不要再為上述的情況繼續買單了！如果不懂技術，不懂得羊群相應，不懂得逆向思維，請你遠離這個市場或者直接到銀行請客戶經理幫你調幾隻基金做價值性投資什麼是風險？怎樣投資才能盈利？看看這篇文章就會明白我說的意思！

我印象特別深，2016年年底的時候，有客戶來找我，希望我能夠幫助他挑選幾隻基金做中長期的投資！當時的想法很單純，就是秉承著一句話，風險是漲出來的機會是跌出來的，於是給他挑了三個一直不漲的板塊！

1、消費類基金：東方紅產業升級

2、傳媒類基金：鵬華中證傳媒指數

3、醫療類基金：匯添富精準醫療和中歐醫療基金

沒有想到的是，2017年消費類基金暴漲，東方紅產業升級2017年漲幅60%

2017年12月初我邀約客戶來到網點贖回了該只基金，客戶跟我說醫療的基金一直沒漲還跌了不少，要不要贖回！我直接否定了他的建議，一直沒漲就該漲了！結果，今年截止到現在醫療板塊暴漲！昨天已經邀約客戶再次一次把醫療贖回了，客戶相當相當滿意！現在好像只剩下傳媒了吧？

市場是震蕩市，做大盤指數基金沒可能盈利！但結構性的機會不斷，我們只需要布局下一個或者下下個即將上漲的行業指數就好了！

在中國經濟下行、房地產帶來的居民高槓桿率、低利率的貨幣政策、二胎政策放開、居民收入未得到有效增長的情況下，居民整體的消費水平較之前出現了大幅度下滑，我印象中七八年前我們熱衷的文玩字畫，譬如隨便個人手裡都要把玩個物件，蜜蠟暴漲等，現在幾乎看不到了！經濟上行，通縮等會讓居民感受到錢比較富於，居民富於代表著高端消費會逐步提升，反之就像現在高端消費只集中在少部分人，大部分已經步入低端消費人群！而低端消費時代的來臨會促使一些行業出現重大的投資機會！對應的是不是傳媒板塊中的電影行業？

我們從票房就可以看出來，截止目前的票房甚至高於旺季的票房！而對應的傳媒股票確屢創新低！是否是下一個啟動的信號呢？同時對於剛性消費的教育行業和乳業我也是比較看好的！

上圖不代表投資推薦！切記！

中國股市未來5年會持續的出現各個板塊的結構性牛市，挑選沒漲的板塊提前布局！

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