移民湧入布里斯班帶來投資活力 小戶型公寓成為市場熱賣

近年來，Sunshine State 的人口增長速度正在加快，而這是房產市場復甦的最重要驅動力之一。分析師正在分析這一人口趨勢，試圖發現哪些人湧入布里斯班，以及對布里斯班房產市場的影響。

對於那些喜歡有情調生活的人來講，昆士蘭一直以來都是熱門移居之地。移民帶來的人口增速直接影響著市場需求，成為房市發展的關鍵因素。下面的圖標顯示，截止2017年的過去二十年里，昆士蘭人口增長趨勢。

顯而易見，昆士蘭的人口凈流入在2008年達到頂峰，為11萬6389人，之後出現顯著下滑。2015年達到最低點，僅流入5萬8818人，創1999年新低，到2017年人口增速達到8萬3012人，相比前一年增長了1.67%。

過去兩年不斷增長的人口主要來自移民。2017年，昆士蘭的海外移民約3萬1043人，相比2015年，增長了64%，同一時期，跨州移民增長了159%。

在截止2017年9月份的12月里，來自墨爾本悉尼的跨州移民達到了1萬9324人。這一時期，相比澳洲其他州府，除了塔斯馬尼亞，昆士蘭的移民處於凈流入狀態。來自新南威爾士州的跨州移民數量最多，凈流入量達到1萬2246人（佔總數的63%）。過去兩年里，每個季度與新州的移民順差數量都在穩步增長。

多少人湧入布里斯班？

2017年底，大布里斯班人口達到創紀錄的240萬8223人，較前一年增長了4萬7982人。加上自然的人口增速，這意味著2017年約58%移民昆士蘭的人口來自大布里斯班區。

哪類群體移民布里斯班？

拿布里斯班凈移民的平均人口分析，我們發現53%的人口平均年齡在20到49歲之間，這類群體的湧入帶來了大量的勞動力。另外，40%的人口年齡在19歲以下，這意味著多數移民為帶著小孩的家庭。

同時，海外移民和他們購買房產的可能性主要受他們簽證的影響。擁有永久簽證的人會比那些臨時簽證的人更可能購置房產。近期ABS的數據顯示，隨著移民人口數量在2015年觸底反彈，紐西蘭居民和永久居民移民昆士蘭的數量出現了顯著下降。由此，會進一步惡化房產市場移民人口的數量。

未來會怎樣？

大布里斯班的人口預計未來十年會持續增長，澳洲統計局預測，這一時期，布里斯班每年人口增速為6萬2410人。2018年，人口增速預計為2.3%，到2026年為2.1%，之後人口增速會穩定下來。

澳洲統計局的數據顯示，家庭移民的數量未來十年會經歷最大幅度的增長，而單親移民家庭每年增幅在2.4%，預計持續到2028年。同一時期，家庭移民每年增幅為1.8%。大家族移民增幅最小，每年為1.4%。

隨著昆士蘭人口不斷湧入，對房產的需求也在增加。布里斯班的人口增速創下歷史記錄，房產市場也受益匪淺。布里斯班的房價增速僅次於新州，跨州移民也在以更加親民的政策購置房產。

53%的移民為中年勞動力，更多的移民為帶小孩的家庭，這些人口都在支撐著需求。同時，19歲以下的人口即將在未來一段時間內進入勞動市場。然而，租金需求受海外移民影響。

短期來看，布里斯班的空置率非常穩定，由於房產開工建設不足，供應趕不上需求，加上最後一波內城布里斯班公寓在2018年交房，空置率開始進一步下滑。

由於至少60%的移民家庭沒有孩子，以及單親家庭經歷了快速增長，移民家庭的規模也慢慢變小。這意味著小戶型的房產未來需求會增大，供應量也需要加大。

目前布里斯班平均每家數量2.7人，未來十年人口增速預計平均每年4萬人到6萬5000人，每年的新建住宅需求量為1萬4815人到2萬4074人。一旦平均每家數量降至2.5人，每年的供應量要增加到1185人到1926人。

布里斯班房產市場主要受當地經濟和宏觀政策的影響，不斷增加的人口數量正在推動市場需求量。由於內城布里斯班市場新房供應量在未來會出現顯著下降，作為移民昆士蘭的主要目的地，布里斯班成為主要受益者。

目前的供應量將被市場持續消化，房產市場短期內空置率和房價在進入下一房產周期之前會比較穩定。

本文轉自澳洲家園網

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