多家房企發債遇阻

深圳商報訊 （記者 陳燕青）近期，多家房企發債也受阻。上交所信息顯示，5月30日，房企合生創展集團2018年非公開發行公司債券遭到「中止」，這筆債券擬發行額度為31億。

5月28日，碧桂園擬發行的200億小公募債，狀態也顯示為「中止」。值得一提的是，今年2月7日，該筆碧桂園公司債曾變更為「中止」狀態，這意味著公司債券第二次中止。碧桂園回應稱，此次發債中止原因主要系公司擬調整本次債券的募投項目，以使募集資金更好地匹配募投項目並得到更加有效的運用。

此外，5月29日，富力地產非公開發行2018年住房租賃專項公司債券遭遇「中止」。5月25日，另一家房企花樣年集團擬發行的50億住房租賃50億私募債，也顯示為「中止」。

記者獲悉，在房企融資不斷受到限制的情況下，此前保利置業、泰禾集團、碧桂園等多家房企發行的住房租賃債券和ABS此前都被交易所放行，然而此次富力地產和花樣年的住房租賃債券卻中止，引發市場擔憂。

興業證券的統計數據顯示，今年一季度，上交所和深交所共發行99單企業 ABS，共計1272.77億元，發行量同比下滑17.32%；在保理融資ABS中，房地產行業佔據86.57%。

5月14日，商務部公告稱，自4月20日起，融資租賃公司、商業保理公司、典當行業務經營和監管規則職責劃給銀保監會，有關職責由銀保監會履行。伴隨著不久前「資管新規落地」、「房企不得借用外債」兩大指令下達，房企融資渠道再度收窄，使本就趨緊的地產融資環境更加嚴峻。

由於內地房企融資收緊，大量房企尋求海外發債。資料顯示，發改委近期批複了融創中國、萬科、華遠地產、金科集團、首創置業等10餘家房地產企業境外發行債券的備案登記。

數據顯示，截至5月22日，年初以來境內房地產企業已公告計劃發行的海外債券達61隻，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

根據長江證券統計，截至5月上旬，美元債市場的房企融資已達1860億元人民幣，相當於去年全年融資規模的70%，刷新了房企美元債融資的歷史新高。然而，在美元債大幅增長之時，房企融資成本也隨之水漲船高，2018年美元債息率從6%上漲到8%。

此外，根據國泰君安統計，房企在去年不約而同地加大了槓桿水平。在前五十名房企中，前十名房企由於規模效應導致其槓桿率大多保持中等水平，前十至三十名的房企處在規模衝刺的白熱化階段，財務槓桿大幅抬升，而前三十至五十名的房企槓桿率卻長期處於低位。由此可見，融資渠道持續收窄對中小房企的影響更為明顯。

對此，經濟學家宋清輝指出，「資管新規出爐，樓市政策收緊，意味著房企通過非標融資難度越來越大。在樓市調控持續嚴厲的背景下，中小房企將陷入融資困境。隨著融資成本的提升，房企的經營壓力也在加大。」

億翰智庫研究總監張化東表示，隨著資金變化，房地產行業的集中度增加，小企業將面臨更艱難的處境，會通過資產處理或銷售的方式逐步轉型或退出。

最新房地產上市公司測評研究報告顯示

房地產業信貸環境持續收緊

持續深入的樓市調控，也讓房地產行業的洗牌速度進一步加速。

近日，中國房地產業協會和易居房地產研究院等機構聯合發布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，國內最大的15家房企的總資產累計值佔比已超過50%，排行榜前53位的企業總資產累計值佔比超過80%。這兩項指標2016年的數值分別為前18名和前59名。可見2017年房地產行業的資源持續向龍頭靠攏，行業集中度繼續提升。

同時，大房企的規模優勢也在土地市場上有所顯現，其獲取能力遠高於一般的中小房企，「強者恆強」的規律也開始適用於土地市場。

據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計共207家房地產上市公司。從核心測評指標來看，2017年上市房企總資產均值為873.43億元，總額為18.08萬億元，同比上升21.74%；房地產業務收入均值150.02億元，同比增長1.92%；凈利潤均值為22.51億元，同比增長31.21%；資產負債率均值同比下降0.29個百分點至65.05%；凈負債率均值同比下降1.45個百分點至89.87%。

值得注意的是，去年上市房企的盈利效率處於上升通道，利潤水平保持增長態勢。2017年，上市房企凈資產收益率均值為9.29%，較2016年提升3.58個百分點；總資產凈利率均值為2.79%，較2016年提升0.79個百分點；總資產報酬率均值為5.64%，較2016年提升1.13個百分點，標準差為4.25%。三大盈利效率指標均處於上升修復通道中，可見上市房企「增收不增利」的情況已得到持續改善。

而在經營效率方面，在行業積極去庫存的背景下，上市房企平均存貨周轉率和流動資產周轉率也小幅提升。

此外，去年以來房地產行業的信貸環境也持續收緊。不僅房貸業務被嚴格監管，為嚴控房地產金融業務風險，監管部門陸續出台各項政策，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發行審核等等。上述政策變化以及國際經濟金融形勢的變化，讓2017年房企融資結構發生顯著變化，公司債佔比急速下滑，境外融資、股權融資以及資產證券化等佔比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資方式不斷湧現。 （證券日報 王崢）

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