稅收如何讓REITs在中國痛不欲生，在美國卻風生水起？

REITs：全稱是Real Estate Investment Trusts，在中國被譯為房地產投資信託基金。REITs允許個人投資大規模並能產生收入的房地產。美國證券交易委員會把REIT定義為一個公司，該類公司擁有，通常是經營可產生收入的房地產或相關資產，包括辦公樓、商場、公寓、旅館、旅遊景點、自存儲設施、倉庫和房屋抵押貸款或一般貸款。不像其他房地產公司，REIT不開發房地產來銷售，買地產開發的目的主要是為了經營並把它當成公司投資組合的一部分。

其實REITs是普惠金融，使房地產產權由集中佔有轉變為由眾多投資者分散佔有，讓一般小投資者也可以分享商業地產的收益和增值。如果不通過鼓勵政策，降低參與各方的稅務成本，而僅僅是通過種種「結構化」設計構建REITs，將會讓REITs再次淪為少數人的遊戲，成為特定機構的融資或者圈錢工具。

REITs會面臨哪些苛捐雜稅呢？一起瞧瞧

▍REITs的設立

1、項目公司收購標的物業

·賣方需要繳納30-60%超額累進土地增值稅, 10%增值稅（簡易徵收5%）,25%所得稅。

·買方要繳3-5%契稅，0.05%印花稅。

·為了搭建REITs架構而形成的資產轉讓，賣方買方往往是同一個業主的左右手而已。

大家想想，如果無法規避掉這些稅負，資產方腦袋得進多少水，才有動力用REITs優化自己的資產組合？

2、私募基金收購項目公司股權

國稅函【2000】687號文件，轉讓企業100%的股權時，被轉讓企業的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，應當按照規定繳納土地增值稅。

所以，多數地方稅務機關可能依此文徵收賣方30-60%土地增值稅和0.05%印花稅。「多數」、「可能」的概率多少，取決於你的公關能力和資源厚度。

至於股權買方，如果是契約型或者合夥型基金，法律依據分別是合同契約和合夥協議，嚴格講不是納稅主體，是否需要繳納印花稅存在爭議。

但這「爭議」往往是安慰或者委婉的說辭，跟政府你有啥可（敢）爭議的？

▍REITs的運營

項目公司要繳的稅：

·房產稅，從價或從租兩種徵收標準：從價計征應納稅額=房產原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）， ·10%-30%的減除幅度由省級政府確定；從租計征應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)

·25%所得稅

·10%增值稅（簡易徵收5%）

·城鎮土地適用稅，應納稅額=實際佔用的土地面積×適用稅額：大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元。

·基金管理人的管理費、發放股東借款的利息收入要繳納6%增值稅。

·計劃管理人的管理費、發放貸款取得利息收入要繳納3%增值稅。

已推行 REITs 立法的國家或地區的市場成熟度

▍REITs的退出

REITs是在二級市場公開流通和交易的信託基金，投資者退出方式包括發起人（sponsor）回購、不動產出售以及在二級市場轉讓基金份額三種方式。

發起人會按帳麵價值回購，通常不會涉及增值稅和所得稅。可是，如果底層資產增值，稅務機關有可能會重新核定回購價值並計稅。

REITs出售持有的不動產，還得繳30-60%超額累進土地增值稅、10%增值稅（簡易徵收5%）、25%所得稅；收購方需繳3-5%契稅。

投資者出讓份額或者分紅，機構投資者獲取的投資收益按照利息收入計算繳納企業所得稅，個人投資者獲取的投資收益按照利息、股息、紅利所得計算繳納個人所得稅。

總之，從設立、運營到退出，REITs在現有稅收體制下，步步驚心，刀刀割肉，既不可行也不經濟。

已推行 REITs 立法的 37 個國家或地區

▍REITs在國外

我國現行稅收框架下成立REITs的稅費一覽

REIT的稅收一直是業內學者在討論REITs相關制度建設時最重點關注的問題，也被認為是我國推進REIT的主要障礙之一。為了討論方便，下面先列舉全球範圍內主要國家和地區的REIT稅收制度。我們假定一個公司（項目公司）持有物業，如果此公司滿足REIT要求則有資格申請並享受REIT稅務優惠，那麼與非REIT對比，下面圖表從徵稅環節，展示了稅務主體所面臨的稅務區別。

項目公司層面的稅收對比

由上表所示，一個公司是否享受REIT，所面臨的稅務區別巨大。對於項目公司層面的稅收，REIT核心在於稅收中性（即，對於REIT分配給投資人的收入，REIT免徵所得稅）。美國REIT市場的確立，是以新的聯邦稅務主體REIT被納入國稅法規(Internal Revenue Code of 1954)為標誌，並於1961年開始實施。1960年的稅收法案（P.L.86-779）的核心是賦予了REIT與共同基金類似的稅收優惠（或者說稅收中性）。而在此之前，對於收入50萬美元的REIT而言，在信託基金層面就需要繳納高達25萬的所得稅，剩餘部分才可用於投資者分紅, 由此極大限制了REIT與其他投資品種的競爭力。

後續其他國家或地區在建立REIT相關制度時，也採用了類似的安排。如今，稅收中性被公認為是REIT發展的關鍵。按照稅收中性的制度安排，REIT層面免徵的所得稅，需要在投資者層面徵收，如此才能確保國家的稅源不收損害。在大部分國家的政策框架下，REIT投資人所獲得的收益（包括分紅以及出售REIT份額的收益），都需要徵收與其他收入相同的所得稅（當然，不同國家/地區的具體做法有區別。例如，區域金融中心的香港和新加坡，為大規模吸引境外資本，對於投資人的投資收益有一定的稅收優惠，但這並不一定是僅針對REIT的特殊安排）（下表）。

REIT投資人的稅收對比

對於REIT本身的稅收，通常分情況處理，對於物業收購產生的轉讓稅、印花稅，在大部分REIT市場的稅收框架下，都不享受減免的優惠。對於物業出售產生的利得，在很多情況下，則視為REIT正常經營收入的一部分，分配給投資人的部分免於徵收。當然，為了避免REIT成為倒賣物業的工具，在各國的監管框架內，都對REIT收購、出售物業的頻率進行了限制，有的國家通過REIT判斷標準來約束，有的國家通過稅收來調節（下表）。

REIT本身的稅收對比

由於我國在物業轉讓、物業經營方面的稅制與其他國家並不完全相同，各個稅種對財政收入的重要性與國外的情況也千差萬別。因此，在討論REIT稅收安排的時候，一定不能脫離整體的經濟環境，照搬國外的制度安排。畢竟，其他國家出台相應的制度，也經過了關於收益和代價的反覆權衡。

當然，這也不意味著，只有在經濟環境承受壓力的情況下，稅務部門才願意犧牲稅收來支持REIT的發展，在全球經濟一體化的趨勢下，通過建立REIT市場來吸引資本流入，也是政府可能考慮的因素。

所以，針對REITs的稅收體制不進行改變，就不會有真正的REITs；沒有標準意義的REITs，房地產的股權時代就不算真正到來，房地產金融就缺少最大的一塊拼圖。

完

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