我們應當如何判斷房價未來的走勢？

如果說預測房價是一件很困難的事情的話，預測房價的短期波動會是一件更困難的事情。 ---魯迅

儘管魯迅同志都覺得準確預測房價如此之不靠譜，下面我說的這些東西有多大可信度也就請大家隨便看看，博君一笑。

以下言歸正傳，我們來聊聊短期內怎麼預測房價的漲跌：

需要注意的是，這裡我們關於短期的一個定義是指一個月左右的時間段。短期內購房市場的供給和需求雙方都沒有太大的變化。用大白話說就是，想買房的人和想賣房的人數量都不會變化很大，開發商的庫存量也不會有很大波動。

所以這時候房價漲跌的唯一因素其實就是：供求雙方對於未來的預期。而我們知道一切資產價格的波動通常有很強的慣性在裡面，如果昨天漲了你會認為未來還會漲，昨天跌了明天也還會繼續跌。所以短期內判斷房價漲跌其實很簡單，簡單來說就是看過去怎麼樣，那麼未來大概率就還會怎麼樣。

下面就來具體聊聊我的經驗，至於對不對還請各位看官自己去觀察。

首先需要注意的第一個問題是你關注城市的房價是新房主導的還是二手房主導的。通常來說，一線城市由於待開發用地不多，主要房產都是存量的二手房，譬如北上深，那麼我們就應當更多關注存量的二手房市場。

而其他大多數的二三線城市儘管二手房交易也已經具備一定規模，但是新房成交仍然佔有很大的比例，所以新房和二手房我們都需要重點關注的對象，譬如天津就是這麼個典型城市。（你知道我每天又看新房又看二手房有多類么。。。）

再比如我們老家這種十八線小城市，基本上是沒有什麼二手房交易的，老家的人民也很少有買二手房的觀念，所以這些地方基本上看看新房就行，二手房往往有很大的議價空間。

新房篇

對新房來說，我們其實需要關注點和信息來源有以下這兩個：

1.每周供應量和成交量。這些數據通常在當地的房地產信息平台中都會有發布，比如克而瑞房產，每周通常會發布新房的供求情況。比如天津，過去幾周的供求狀況如下圖所示：

順便解釋下供應數量是開發商向房管局申請並拿到銷售許可證的數量，並不代表我們馬上就能買到這些樓盤的房子。從上面這張圖我們能看到，5月的最後一周，由於天津受到人才新政的影響，供求量都出現了上漲，表明市場實質上出現了一定程度的回暖，這也是我在兩周前說的，瘋狂只是剛剛開始。

同時我們需要注意，這裡我們看到的銷售數量通常指網簽的數量，而實際上新房銷售成交和上網登記會存在一定的時差，也就是說這個指標會有一些滯後（換言之，我們可以判斷至少在未來的一兩周，天津的新房銷量應該都會比較不錯）。如果過去幾周的新房銷量都比較多而且在逐漸上漲，那麼我們大概率預期房地產市場的溫度未來會逐步走強。另外有些城市的住建部網站上同時會公布每天這種更高頻率的信息，能夠讓我們更加有效的判斷房價走勢。

2.除了關注整體的成交，我們還需要關注一些熱點樓盤的銷售情況。一般的一線城市的住建部或者房地產信息網會公布本市所有樓盤的銷售情況，比如北京的住建部網站上，你可以查詢到如下的信息：

這個樓盤有多少棟樓，多少套已經賣了都可以在網上查到。點進去以後的樣子大概是這樣：

如果在新房和二手房價格差異不大的市場中，新房的去化速度很能夠反映出市場的火熱程度。

天津同樣有個叫做天津房地產信息網的網站統計的這些數據。但是我不知道為什麼自從天津的人才新政後，我能上去這個網站的概率是越來越小，不知道是政府故意搬走了一些伺服器還是說真的訪問網站的人數太多，網站能打開的時候的信息大概是這個樣子的：

由於天津的新房的成交並不像南京、深圳、上海這種需要排卡搖號搶購，你完全可以沒事的時候每天去逛逛這個網站，看看你心儀的房子有沒有被選走。如果你只是個吃瓜群眾，那你可以找一些城市的熱點新盤，看看可售數量的變化速度，評估新房的火爆程度來預測未來漲跌。當然這一點在新房秒清的城市以及沒有這些數據的城市就沒辦法了，也許我們只能夠去樓盤現場看看了。

其實還有個重要的參考指標就是中介給你打電話騷擾的次數：通常來說樓市火爆的時候類似鏈家的中介是沒工夫搭理你的。。只有房子不好賣了才會天天求著你去看房子，這一點各位可以自行體會。

時間不早了，為了趕上兒童節的尾巴祝大家節日快樂，關於二手房的部分我們之後有空再說。

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