房企生存環境惡化，警惕爛尾項目出現

房企生存環境惡化，警惕爛尾項目出現

1、火熱的房市

前兩天小道消息，深圳某樓盤開盤搖號，凍結資金數百億；之前杭州出現過類似的情況，某限價樓盤開盤凍結幾百億資金；而在成都出現為購買一套房屋排隊數公里的長度。從表象來看，樓市之火爆，超出一般，西安則傳出某限購樓盤搖號均為假搖號，客戶均為關係戶。但深究起來，所有出現集體性搶購的樓盤都有一個典型特徵：限價出現巨大的套利空間，並因此上演的全國投機行為。這種投機氛圍感染導致一個又一個的樓盤陷入搶購浪潮之中。

2、火熱的土地市場

與樓市火爆的是土地市場一樣火爆，在財政部公布的數據中，今年1—4月國有土地收入為17958億，同比增加40.7%，而在國家統計局公布的土地出讓面積數據則是1—4月全國開發企業土地購置面積5412萬平米，同比下跌2.1%。兩者一對比，我們可以很輕易的得出一個結論，今年土地價格同比上漲40%左右。被市場燒壞腦筋的並不僅僅是購房者。

3、房企利潤收窄

限價的理由是基於開發企業過去成本較低，而本階段房價漲幅太快，政府將房價與開發企業的土地成本進行掛鉤限價，讓開發企業只能獲取合理的利潤。但這裡的問題來了，開發企業之前拿的土地獲得收益遠遠不足以支撐現在拿地的地價。於是邏輯便演變成了，開發企業最終按照自己拿地的成本向上遞推房價。而高房價永遠都有購房者買單。但這當中也有問題，在於一部分低價地與高價地同時開盤，高價地的出現的價格相對較高，客戶向低處流，高價地的房價要獲得正常盈利空間與正常的銷售速度的難度加大。而在高價地背後，還有資金等綜合成本以及預期市場不確定。因此房企利潤大幅度收窄，以至於上交所要發函詢問魯商置業，為何毛利如此之低？

4、金融風險與金融成本的提升

早就有企業，現在低於15%根本無法獲得資金，當然這大部分屬中小房企，但從各大上市公司報表來看，財務成本普遍上升10%以上，包括保利，萬科這類企業財務成本均上升幅度超過10%，市場資金緊張情況一目了然。

另一方面，房企債務違約現象開始不以個案形式出現。企業債賣不出去則更是不罕見，東方園林公司的15億債只銷售掉0.5億，僅佔總共發債總額的3.3%。東方園林為園林龍頭企業。

而在5月30日，合生創展擬發行31億公司債中止，廣州富力60億公司債中止，花樣年50億公司債中止，碧桂園欲發行200億額度公司債中止。而之前還有龍湖的發債中止。與中止一街之隔的還有在排隊的金地，中天金融等一大批企業。

依據WIND數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率79.1%，為2005年來的歷史最高值。（而這種資產負債還要疊加個資產估值是否高估的問題，如果資產價格縮水，那麼資產負債率可以輕鬆上100%），在136家上市房企中，負債超過100億的達67家，超過300億的有37家。

在資產負債率排行榜上，路上以93.96%排第一，有31家企業負債率超過80%。在地產企業最重要的指標，流動負債佔總負債之比方面，世聯行，南都物業，中房股份均為100%（已經達到極度不安全狀態），而綠景控股，北京城建，中交地產，首開股份等先進到期債務佔比超過—100%（這樣的債務結構，市場任何風吹草都可能演變為烈焰狂風）。

5、地方政府調控抑制企業快速出貨

地方政府在調控方面兩大政策，一方面是價格限制，另一方面是預售發放限制。如果我們結合土地市場來說，地方政府對於預售的限制的捂盤，以及限價政策的執行，導致了全社會投機熱潮下，房地產市場的虛假繁榮，而在這個虛假繁榮的背後，是地方政府土地市場出貨極為順暢，土地價格畸高，是限價恐慌的根源。

6、開發企業恐難以承受任何市場變化

沒有人知道，這個繁榮的地產市場還能堅持多久！中國傳統古諺：禍不單行恐怕會大面積出現在開發企業身上，銷售遇阻，融資遇阻，銀行催賬，債券到期等等！但以現有開發企業的身家底子，能承受幾多周折？

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