險資獲准投資長租市場：項目應位於北京上海雄安以及試點城市

金評媒（http://www.jpm.cn）編者按：銀保監會表示，下一步，將認真貫徹落實黨的十九大精神和中央經濟工作會議的相關要求，支持保險機構發揮自身優勢，積極探索可持續的長租市場商業運作模式，進一步參與國家重大戰略、關鍵領域和民生工程建設。

長租市場將迎來一大重量級參與者。

6月1日，中國銀保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），就保險資金投資長期租賃住房項目提出相關要求。

銀保監會同日發布的2018年1-4月保險市場運行情況顯示，保險業資產總量已達到17.34萬億元。近年來，保險資產管理公司的投資管理總規模也在不斷壯大。據中國保險資產管理業協會統計數據，2017年，24家保險資產管理公司註冊的債權投資計劃和股權投資計劃共216項，合計註冊規模5075.47億元，同比增長59.9%。

從總體上看，銀保監會主要從保險資金的參與方式與區位限制、產品設立條件、規範資金管理、投資的風險管理要求等方面進行了明確。具體而言，保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應當滿足五項條件，主要包括具備穩定的當期或預期現金流；處於北京、上海、雄安新區以及人口凈流入的大中試點城市；產權清晰，無權屬爭議及受限情形；土地僅用於租賃住房，不得轉讓；履行了項目建設階段所必需的審批程序等。

就保險資產管理機構發起設立投資於長期租賃住房項目的參與方式，銀保監會提出了兩點要求：採用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100％（含）以上；採用股權投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產為租賃住房項目，項目公司股權不得為第三方提供質押，並設置有效的退出機制。

銀保監會還強調，保險機構投資長期租賃住房項目，應當要求融資主體與項目主體加強項目建設階段管理，按照工程進度劃撥資金，並與融資主體、項目主體、託管銀行簽訂多方賬戶監管合同或協議，明確各方實行資金專戶管理，督促開戶銀行和託管銀行實行資金進出的全程監控，嚴格審查資金支付及對價取得等事項，確保資金封閉運行，專項用於所投資的租賃住房項目建設或改造升級，不得挪作他用。

除此之外，銀保監會還要求，保險公司應當制定長期租賃住房項目的投資預算，並納入年度資產配置計劃；建立相應的專屬崗位負責投後管理，採取有效的風控措施控制投資風險；保險資產管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關註冊機構建立受理及註冊綠色通道，優先受理。

銀保監會表示，下一步，將認真貫徹落實黨的十九大精神和中央經濟工作會議的相關要求，支持保險機構發揮自身優勢，積極探索可持續的長租市場商業運作模式，進一步參與國家重大戰略、關鍵領域和民生工程建設。

附中國銀行保險監督管理委員會關於保險資金參與長租市場有關事項的通知：

銀保監發〔2018〕26號

為深入貫徹中央經濟工作會議精神，規範保險資金投資住房租賃市場行為，防範投資風險，根據《保險資金運用管理辦法》《保險資金投資不動產暫行辦法》及相關規定，現就保險資金投資長期租賃住房項目有關事項通知如下：

一、保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應當滿足以下條件：

（一）具有良好的經濟和社會效益，具備穩定的當期或預期現金流；

（二）處於北京、上海、雄安新區以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處於集體建設用地建設租賃住房試點城市；

（三）產權清晰，無權屬爭議及受限情形；

（四）土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建築物僅用於租賃住房，不得轉讓；

（五）履行了立項、規劃、建設、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項目建設階段所必需的審批程序。

二、保險資產管理機構發起設立投資於長期租賃住房項目的債權投資計劃、股權投資計劃等保險資產管理產品及保險私募基金，應符合以下條件：

（一）採用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100％（含）以上；

（二）採用股權投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產為租賃住房項目，項目公司股權不得為第三方提供質押，並設置有效的退出機制。

三、保險機構投資長期租賃住房項目，應當要求融資主體與項目主體加強項目建設階段管理，按照工程進度劃撥資金，並與融資主體、項目主體、託管銀行簽訂多方賬戶監管合同或協議，明確各方實行資金專戶管理，督促開戶銀行和託管銀行實行資金進出的全程監控，嚴格審查資金支付及對價取得等事項，確保資金封閉運行，專項用於所投資的租賃住房項目建設或改造升級，不得挪作他用。

四、保險公司應當遵循審慎穩健和安全性原則，綜合考慮自身資產負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預算，並納入年度資產配置計劃。

五、保險機構應當建立相應的專屬崗位，負責投資期內各個長租住房項目的投後管理，並建立全程管理制度，在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面採取有效的風控措施，控制投資風險。

六、保險資產管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關註冊機構建立受理及註冊綠色通道，優先受理。

七、本通知自發布之日起施行。

2018年5月28日

（編輯：楊少康）

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