土地使用起糾紛，轉讓、租賃還是佔有？

土地使用權轉讓，即土地使用者將土地使用權再轉移的行為。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同，並辦理登記手續。然而，如果只有口頭的協議，能不能將土地使用權再轉移的行為視作土地轉讓呢？試看一案例。

2000年11月10日，鄭某與福建省某中醫院商談土地轉讓問題。之後，鄭某到2001年1月時已陸續支付給該中醫院75萬元，並實際佔有使用了對方名下的一宗土地，但二者並未簽訂土地轉讓合同。直到2008年，中醫院欲索回土地，鄭某不允，故其向當地中級人民法院提起訴訟，要求鄭某返還土地並支付200多萬的土地佔用費。

一審法院基本支持了中醫院的請求，但降低了土地佔用費的計算標準，並判決鄭某先行支付的75萬元及利息用作折抵。中醫院不服提起上訴，但因未預繳上訴費，福建省高院裁定按自動撤訴處理，一審判決生效。鄭某又提起再審程序，省高院於2010年12月20日作出裁定，指定市中院再審。再審法院經調查，確定雙方土地轉讓行為合法有效事實不清，證據不足，判決維持一審判決。鄭某不服，又向福建高院提起上訴。高院雖然撤銷了原審判決，但還是認定中醫院的土地轉讓行為無效。最後，鄭某向最高法申請再審，案件到這裡終於出現了轉機。

最高法審理髮現，雖然土地使用權轉讓是要式法律行為，書面合同形式是絕對的生效要件，但據此認定鄭某與中醫院不存在任何土地使用關係也不符合事實。故，法院認定雙方法律關係實為期限未定的土地有償使用，即不定期租賃。不定期租賃不要求一定用書面合同，且符合實際。既然是土地租賃，最高法便按租賃合同的規則處理了，鄭某隻需按2000年的租地價格標準支付土地租金，金額以75萬元及利息為限，免去了高昂的土地佔用費。

案件本身並不複雜，但審判過程卻十分曲折，到最高法的終審判決出來已經是2014年了，也就是為這起土地使用糾紛，二者打了六年的官司。案件的關鍵在於中醫院無書面合同將名下土地交給鄭某使用的行為應該如何定性。土地轉讓，必須要有書面合同，首先可以排除。然而，如果僅僅認定為無權佔有，也與實際的情況有很大出入。本案中，鄭某與中醫院有過協商，具體有沒有達成合意外人不清楚，但在客觀事實上，鄭某支付了與土地轉讓金相當的價款並使用了該宗土地七年多，期間中醫院也未有過異議。鄭某的用地行為應視為有權使用，認定為不定期租賃兼顧了事實和法律。

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