股價持續縮水 張玉良如何挽救市值危機？

綠地控股(600606.SH)股價未來是漲是跌，目前在投資者中有兩種聲音。看空的一方紛紛拋售，看好的一方則認為綠地市值被低估了。

作為房地產業的龍頭企業以及世界500強企業，綠地市值和股價一直以來就是投資者頗為關注的問題。同樣如此，這一問題在其2017年年度股東大會上再次成為討論的焦點。2018年5月16日，綠地2017年年度股東大會在上海舉行。

期間，有投資者直接發問，「張總，你給我們講一下，綠地的市值要怎樣看待？」「張總，你對綠地股價有沒有信心？」「市值被低估的太嚴重，至少2500億才合理。」

董事長張玉良正面回應了關於公司市值及股價的問題，表示將全面加強市值管理，不過，具體如何管理，張玉良似乎也給不出更有說服力的解答。《投資者報》記者就相關問題採訪公司方，但截至發稿並未收到回復。

股價持續低迷

跌跌不休，綠地控股股價跌破7元/股。

5月29日，綠地股價盤中一度下跌至6.74元，跌幅4.13%，截至當日收盤為6.92元/股。這樣的低迷狀態已經持續了約一年半的時間，據媒體報道，2017年綠地股價已跌去13.48%。

作為對比的是，同一年，萬科A(000002.SZ)股價上漲56.29%，中國恆大和融創中國市值更是雙雙增長逾4倍。

2015年綠地借殼登陸資本市場，曾以3054億元的市值位居房地產第一把交椅。不過，染指第一之後，綠地股價就一路跌跌不休。

不過，也有投資者認為綠地市值被低估了，易居智庫中心研究院總監嚴躍進也認同這一看法。「綠地的部分項目相對來講，不直接與地產銷售業務有關，反饋到資本市場上的速度慢，且部分業績成長也可能並不讓投資者『感冒』所以股價上難以體現出來。」嚴躍進對記者說。

對此，張玉良面對媒體做了正面回答，他表示股價低迷一方面是因為有戰略投資者退出；另一方面多產業效應沒有在報表上體現出來。另外，與投行的溝通不夠也被張玉良看作是股價低迷的原因之一。

正如張玉良所說，多元化並未改善綠地的經營業績。回看綠地2017年財務數據，儘管業績實現了穩定增長，但凈利率低於主流地產商的問題並未得到解決。

此外，據克而瑞數據顯示，綠地控股2018年1~4月房地產銷售金額為720.6億元，同比下滑達10.13%，是銷售額排名前十的房企中出現下滑的兩家公司之一，另一家為龍湖地產。

此外，戰略者的退出正是綠地控股股價開始「遭難」的開始。根據公開資料，自2016年開始，持有綠地控股大量股份的資本公司平安創新資本、鼎暉嘉熙、國投協力、匯盛聚智和珠海普羅等開始大規模減持。

無獨有偶，中國證券金融股份有限公司、上海國投協力發展股權投資基金合夥企業(有限合夥)和中證上海國企交易型開放式指數證券投資基金等3家機構投資者，也分別進行了不同程度的減持。數據顯示，綠地控股一季度披露的十大股東持股情況再次發生變化。

不過，還有一個看空因素張玉良沒有提及，那就是高企的負債率。公開口徑下，綠地2017年資產負債率為88.99%，連續三年處於高位。雖然該公司槓桿率已呈下降趨勢，凈負債率同比下降81個百分點至206%，但仍然遠高於中國房地產數據研究院公布70.45%的同行業平均水平。

近期，有媒體報道，包括本溪綠地山水城在內，至少有5個綠地遼寧項目由於資金困難已經停工數年。有業內人士表示，遼寧項目可能只是綠地的「冰山一角」。

不僅如此，2018年一季度，惠譽評級根據《政府相關企業評級標準》將綠地控股的長期外幣和本幣發行人違約評級從「BB」下調至「BB-」，評級展望為負面。

增長難題待解

儘管市場看空，對於綠地股價，張玉良仍然充滿信心。據《21世紀經濟報道》，張玉良認為綠地股價還會有30%~50%的增長空間。

《投資者報》記者梳理得知，張玉良的信心和底氣大概來自綠地充足的貨值儲備、較低的拿地成本以及多元化的業務格局。另一方面，有業內人士分析，綠地積極實行的混改以及下沉三四線的戰略轉型也將給綠地帶來利好。

在土地儲備方面，《投資者報》記者了解到，近兩年，綠地貨值儲備將超6000億元，包括2017年末的5147億和2018年預計可撬動的1000億。

2017年綠地雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個項目先後落地，新增土地面積約1262萬平方米，計容建築面積約2325萬平方米，預估新增貨值超3000億，且平均樓麵價約2500元/平方米，土地成本優勢增強。

此外，張玉良曾公開表示，綠地在今年有個專項計劃，準備了200億元資金，準備去拿短平快項目，主要布局一二線核心城市周邊輻射區域的三四線城市，預計2018年能夠撬動1000億元貨值。

在房地產進入規模賽的當下，充足的土地儲備和貨值儲備確實是一家房企未來發展的保障和底氣。

此外，儘管多元化布局效應短期並未在綠地的報表中顯現，但是張玉良對於業務多元化一直都看好。「把業務單一放在房地產上面是很危險的。」在2017年度股東大會上，他面對媒體毫不避諱地說。

近兩年，綠地形成以房地產主業協同「大基建、大金融、大消費」產業格局。《投資者報》記者查閱相關資料得知，截至2018年，綠地的業務版圖已經囊括了住宅、商辦、能源、汽車、基建、電競、園林、金融、消費、酒店、健康、教育、科創、物流、物業、聯合辦公、特色小鎮還有長租公寓等。

「對於綠地來說，當前此類企業的混改總體是比較成功的，企業體制改革將為業績成長開闢較好的道路。」易居智庫研究中心研究總監嚴躍進對記者說道。

儘管張玉良勾勒了一個「多元與協同」美好藍圖，但不得不提的是，占綠地30%業務的商辦業務似乎還未找到明確的「盤活之道」。

據綠地年報顯示，目前綠地商辦存貨量仍有5075.38億元的規模，占綠地傳統房地產業務比為30%。張玉良曾在接受媒體採訪時直言，對長租公寓持保守態度，綠地手上的這批商辦物業，如果賣不出去就在合規的前提下調結構，轉成經營物業，運營以後有了合適的收益水平，再做資產證券化。

而兩個月後將要解禁的天量股，更像是懸在綠地和投資者二者頭上的一把達摩克利斯之劍。根據公告，7月2日，占綠地總股本73.51%的天量限售股將被解禁，這對於投資者來說是一個不確定性的因素。

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