對比19國歷史，中國房價如何回調
「作為中國人，很難不關心房價，不過談在中國房價必須有國際比較視野。推薦這篇周瓊老師的文章，她來自金融機構，也是經濟人讀書會的書友，來自《玉鑒瓊田》。」
（題圖來自網路）
19國38年房價走勢 中國房價未來會如何？
為了從更多國家情況來看房價走勢，整理了OECD資料庫中20個國家（選取了1980年-2017年數據完整的18個國家，有1986-2017年數據的韓國，有2010-2017年數據的中國）的實際房價指數（和名義房價指數相對，剔除通脹影響）走勢圖和房價收入比（無中國數據，其他國家的也有些不太完整）。此資料庫中房價指數以2010年房價為100，房價收入比的基準年份不清楚，選取了年度數據。
19個國家38年房價走勢大致可分為四類。
第一類包括瑞士、韓國、日本、南非、芬蘭，20世紀80、90年代房價就出現過一輪明顯的上漲和下跌，目前都沒有超過歷史最高點。
日本在1991年達到最高點172，2017年為109；韓國在1990年達到最高點160，2017年為101，都和最高點相差很大。南非1983年113、2007年116是兩個歷史高點，2017年為98。芬蘭1989年為99，下降到1993年54的最低點而後上升，2010年達到最高點100，2017年為95；瑞士1989年達到130的最高點，2017年是128，基本恢復了。由於房價曾經大跌過，房價收入比在此後很長時期也沒有再明顯上升。
第二類包括丹麥、愛爾蘭、紐西蘭、西班牙、英國、美國，除了美國在2006年，其他5國都在2007年達到高點，然後下降。
紐西蘭、美國在2011年，丹麥、英國在2012年，西班牙、愛爾蘭在2013年達到危機後低點，而後開始上升。其中紐西蘭在危機後房價漲幅最大，目前是歷史最高點。房價收入比和房價指數類似，危機後下降而後上升。這些國家看來受美國次貸危機影響較大，同頻共振。
第三類包括澳大利亞、比利時、加拿大、法國、荷蘭、挪威、瑞典，房價在2007年前後略有波動，總體相對平穩上升。房價收入比也大體呈波動上升趨勢。
第四類是德國。
房價指數從1980年到2008年的近30年間基本波動下行，2008年達到最低點，此後由於低利率環境使人們尋找投資渠道、更易負擔得起抵押貸款，成為房價窪地、投資價值顯現，移民、外來投資者湧入等原因，德國房價開始補漲。德國在1980年房價收入比達146（原因是二戰後到80年代初，由於戰爭破壞、人口和經濟增長，德國房價經歷了較長時間上漲，政府也因此採取各種措施加大供給、平抑房價，80年代後進入平穩期），此後一路下行，2010年達到最低點77，此後緩慢增長，2017年為87。德國的確獨一無二，沒有其他國家和它走勢相似。近三十年較好地控制了房價，實屬難得。
小結：
從這19個國家的情況來看，第一類以日、韓為代表，20世紀80、90年代就經歷過房價的快速上升和大跌，因此改變了人們房價只升不降的心理預期，此後房價雖有所恢復，但至今沒超過歷史高點。
第二類是以美、英為代表，次貸危機前經歷了較長時間的房價上漲，上一次房價大跌還是大蕭條的時候，經歷幾代人，歷史記憶都已被忘卻，信貸風控模型中都不會將房價大幅下跌作為考慮因素，直到次貸危機，不過經過5、6年的下跌，經濟有所復甦，房價也開始回升。
第三類以澳大利亞、加拿大為代表，38年來總體房價、房價收入比波動中上升。第四類是德國，在長時期內較好控制了房價，但近幾年房價也有所上升。
當然，這只是根據1980-2017年數據，如果放在更長的時間周期來看，可能又是另一幅圖景。
中國房價會走出何種軌跡？
此資料庫中的中國數據時間太短，沒有歸類，以2010年為100，2017年房價指數是126，即2017年比2010年上漲了26%。用其他數據代表中國房價指數，如下圖中商品房均價，由於從20世紀80年代至今，中國還處於城鎮化、城鎮住房制度改革的進程中，有巨大的居住需求，加之貨幣超發，有強烈的投資需求，因此房價雖有波動，總體上升趨勢明顯。
中國房價的拐點被各種經濟學家預言，而遲遲未到。房價堅定的看多者任志強2018年5月預言中國房地產未來還會漲20年，看空14年之後，謝國忠終於「空翻多」了，但認為房價下跌在即的也有不少人。「樹不能長到天上」，中國的房價已漲了太久，勢必要經歷回調，問題只在於是第一類還是第二類國家那樣長期還是較短期的回調。
各國房價新動向。按OECD的統計，2017年房價指數比2010年漲得最多的五個國家是紐西蘭、瑞典、加拿大、瑞士和挪威，中國只能排第6（雖然和我們主觀感受不符）；下跌最多的是西班牙、荷蘭。
紐西蘭、加拿大漲得多，中國人去買房都是一個重要原因。據報道，2016年1季度，紐西蘭第一大城市奧克蘭總計有438套住宅由無紐西蘭國籍或居民身份的外國人買走，其中中國買家拿下285套，占外國買家中的65%。2017年10月，剛上任的紐西蘭總理阿德恩宣布，要做的第一件事就是禁止外國買家在紐西蘭購買現房，因為海外買家推高了紐西蘭房價。瑞典則是因為房地產供給不力，加上大量移民湧入，同時政府政策鼓勵民眾購房，造成近年來瑞典房價出現飆升（張平，2017），被市場認為房價泡沫即將破裂。
房價上漲太快從來都並非好事，房價過快下跌則都會伴隨經濟危機。中國現在的任務是需要抑制房價繼續過快增長，避免危機。
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近年徐瑾的主要作品:
《不迷路，不東京》（2018 即將出版）
《白銀帝國：一部新的中國貨幣史》（2017）
《有時》文藝隨筆（2016）
《印鈔者：中央銀行如何製造與救贖金融危機》
《凱恩斯的中國聚會》（2015）
《中國經濟怎麼了》（2013）
《危機與轉型——對話思想者》（2009）
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