西雙版納房價暴漲 投資人盯上「泛亞鐵路」

時代財經APP記者 柳軍

望著車流中越來越多的「瓊A」、「瓊B」車牌，在西雙版納從事房產經紀業務的文耀覺得近幾個月來自己的工作壓力更大了。「以前這裡看不到『瓊』開頭的車,開這些車的人都是近兩個月到西雙版納的同行。」他告訴時代財經，最近西雙版納的房產中介公司越來越多，「走幾步就能看到。」

在房產中介扎堆西雙版納的背後，當地樓市已進入「暴漲」模式。在文耀看來，這種模式從4月22日海南全域限購以來尤為明顯：在海南限購政策出台的第二天，位於景洪市的玖沐雨林項目單價就上漲200元/平米，但此番漲價並不影響銷量，在4月28日該項目「沒開盤、沒活動、沒特價」的情況下，硬生生賣了108套。

更多的「奇蹟」正在西雙版納樓市發生：城南郊區某大型旅居盤，早上推出90套小面積別墅，到當天中午便被「秒光」；某度假區山頂別墅，出現以個人名義10套、20套地拿房源的現象，隨後該項目一次性上漲3000元/平米。新浪財經報道稱，現在的西雙版納，普通高層價格破萬已是司空見慣，個別高端樓盤平均價格更是高達2.5萬/平米以上。這個價格，已經接近省會城市昆明。

旅居與高鐵雙重加碼

短短兩個月內，西雙版納樓市為何如此火爆？

一直以來，西雙版納在自然條件、產業結構等方面和三亞比較接近，而自海南全域限購以來，西雙版納便成為了投資者眼裡的「下一個三亞」。

從自然條件看，三亞是具有熱帶海濱風景特色的旅遊城市，西雙版納則以熱帶雨林自然景觀聞名於世，兩地都是國內熱帶避寒旅遊的熱門城市。在世界文化地理學會LCGA、亞太環境保護協會APEPA聯合發布的「第四屆中國避寒旅遊城市榜」上，三亞位居第一位，西雙版納排在第二位。

從產業結構來看，旅遊業均是兩地支柱產業之一。據三亞及西雙版納兩地統計局發布的統計公報顯示，2017年三亞市接待過夜遊客1830.97萬人次，較2016年增長10.9%，全年旅遊總收入406.17億元，增長26.0%。同年，西雙版納接待國內外遊客3326.5萬人次，同比增長32%，旅遊業總收入507.8億元，同比增長20.8%。從旅遊接待人數和旅遊收入情況來看，西雙版納明顯領先於三亞。但時代財經梳理髮現，三亞的旅遊收入和社會消費品總額的差值相對較小，這意味著，旅遊業對三亞非景點領域的產業影響更大，而西雙版納的旅遊消費，更多集中在旅遊景區，由此可見，西雙版納的旅遊業仍有較大的發展空間。

再從房地產業看，2017年三亞全年全市房地產開發投資共549.76億元，該年商品房銷售面積213.79萬平方米；而同年西雙版納房地產投資額僅71.9億元，商品房銷售面積158.90萬平方米，兩者相比較，三亞房地產投資規模是西雙版納的7倍至8倍。也正是這種巨大落差，讓西雙版納成了投資者眼中的價值窪地。

此外，瑞信董事總經理陶冬指出，現在房產的問題歸根結底還是流動性的問題，資金總要找個去處，目前債市、股市的表現都比較疲軟，只有樓市一枝獨秀。在全國多數城市限購政策嚴厲的背景下，部分投資需求自然向西雙版納這樣的城市轉移。

「按照西雙版納目前的趨勢，房價會持續上漲，至少會漲到泛亞鐵路開通為止。」文耀告訴時代財經，「很多人就是沖著泛亞鐵路來的，這條鐵路周邊的城市沒有房價不上漲的。」

正在建設的泛亞鐵路中線，由昆明開始，途徑西雙版納景洪至磨憨口岸走出國門，這條鐵路建成後，從西雙版納到省會昆明僅需2.5小時，到泰國、馬來西亞、新加坡等國家，時間縮短至4到6小時不等。按照規劃，泛亞鐵路建成後，將集客運、貨運及旅遊為一體，西雙版納則有望成為湄瀾經濟圈的橋頭堡，因此加速了西雙版納的投資熱度。

「現在只要去售樓部，售樓小姐基本都會拿泛亞鐵路來做推銷。」西雙版納州委黨校經濟理論教研室教師於志升告訴時代財經。

西雙版納樓市是否值得投資？

在於志升的記憶中，2013年到2016年之間的4年時間裡，西雙版納的樓市一直比較平穩。據西雙版納政協調研組此前的一個調研報告顯示，2016年1月至4月，西雙版納每平米均價仍然保持在4922.63元。轉機是發生在2016年下半年，當時北上廣等大城市陸續限購後，當地房價開始漲價。

另一次轉機則發生在海南全域限購之後。文耀告訴時代財經，最近兩個月，來自北京、東北的購房者越來越多，房價也普遍上漲，漲幅在1000元至5000元不等，西雙版納總體房價從去年的7、8000元/平米，漲至目前每平米約14000元到15000元，僅一年時間便翻了一倍。

於志升認為，這一輪樓市暴漲中，炒作的因素更多。「一個地區的經濟水平達到一定實力之後，它對人才吸引力增加，房價上漲是有道理的，像北京、上海等這類城市本身有一定的吸引力且有配套服務。但西雙版納只是一個縣級市，2017年（該市）的GDP在全省16個地區中排名第12名，8.7%的增速則在全省倒數第一。」

於志升還指出，西雙版納在冬天確實宜居，但目前的高房價反而會將相當一部分有避寒養老計劃的人排除在外。「目前過萬的價格，一套房子每年僅居住兩、三個月，是否值得投資還得考慮。」此外，他還表示，從養老的角度來看，西雙版納目前的醫療配套服務水平還較低，西雙版納的首府景洪市也只是一個縣級市，州人民醫院是當地唯一的三甲醫院。

儘管不少投資人對泛亞鐵路抱有較高期望，但在中泰證券研究所所長李迅雷看來，三、四線城市指望通過修建高鐵達到「致富」的願望，或許會落空。他對比高鐵開通前後居民可支配收入比值發現，在44個樣本城市中有29個收入比值出現下降，尤其是在沿江通道沿線城市中，除少數城市比值上升外，超過80%的城市比值下降。再從GDP增速變化觀察，江蘇的崑山，安徽的全椒、六安，湖北的巴東、潛江，山東的齊河、泰安、棗莊，重慶的涪陵、長壽、石柱等城市，開通前GDP增速高於全省平均，開通後則跑輸了全省平均水平。

「高鐵雖然方便，但對遊客來說，過去來一次西雙版納相對不容易，會選擇多逗留幾天，現在幾個小時便可到達，因此會覺得這裡熱帶雨林的風景比不上東南亞更原始的風景，他們只需要再多花一、兩個小時就可到達泰國、寮國，這反而會減少遊客在西雙版納停留的時間。」在於志升看來，炒房客對泛亞鐵路帶來的房價上漲的可持續性應持謹慎態度。

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