「二次房改」來了，五折買房成標配，這一次房價會跌嗎？

撰文|凱風

作為中國房地產市場最為特殊的存在，深圳樓市向來具有風向標的意義。

就在6月5日，深圳出台了長達5700字的樓市新政意見稿，被媒體解讀為「二次房改」。其內容可概括為三點：

1、總量上：從2018年到2035年這18年間，深圳將籌集建設各類住房170萬套。

2、政策房成主導：這170萬套房子里，商品房佔40%，人才房佔20%，安居房佔20%，公租房佔20%。也就是說，未來18年，深圳只能提供70萬套商品房，平均每年不到4萬套。

3、打折購房時代到來。人才房價格為市場的60%左右，安居房價格為市場的50%左右。其中，人才房和安居房封閉運行，購房滿10年才能上市交易，但前提是要向政府繳納一定比例的增值收益。

深圳二次房改，基本符合「讓市場的歸市場，保障的歸政府」的原則，但商品房與政策房比例的失衡、總體供給量的不足、租售同權和小產權房政策的缺失，會帶來新的問題。

1商品房會否供不應求？

按照深圳的人口規劃，到2035年還有500多萬的人口增量，按照每戶3人的配置，對應的正好是170多萬套房子的需求。這種簡單的數學計算看起來天衣無縫，然而，它忽略了兩點核心問題：

一是，未考慮存量住房的不足。目前深圳常住人口1250萬人，實際居住人口可能超過1800萬人。而目前深圳商品房、保障房存量不到200萬套，頂多只能支撐600多萬人口的居住需求。剩下的人，大多都居住在小產權房和工業區宿舍。

根據廣發證券的統計推算，深圳有50%的人口居住在小產權房裡。而小產權房本身並不受法律認可，各地都還在清理違建之名行打擊之實。這些人的購房需求如何滿足？

二是，未考慮住房結構的失衡。按照規劃，未來這170萬套房子中，只有四成是商品房，相比於500多萬人口顯然是不足的。雖說未來會有部分人口導流到人才房安居房中。

但要明白，商品房背後不僅有學位和交通醫療資源的支撐，而且還有房價剛性兌付機制的托底，在供求失衡之下，商品房房價很難降低。

2政策房吸引力有多大？

深圳設計了三種住房模式：商品房、政策房和公租房。其中，政策房又分為人才房和安居房。

公租房只租不售，這好理解。而人才房安居房雖然能以五折六折買下，但這個價格買下的並非全部產權，而是類似與政府進行合夥買房，共享收益，共擔風險，這與北京的共有產權房類似。

同時，深圳設計了長達10年的封閉期。在封閉期內，這些住房不能上市套現，只能在體系內部流轉，這就意味著這些住房失去流動性。

即便到了10年之後，想要套現，也必須按照產權比例繳納增值收益，這就會影響市場需求，近日北京共有產權房遇冷就是一例。

不難想像，在房價暴漲的預期中，商品房自然會繼續成為資金追逐的對象高。

3新福利時代，如何公平分配

當年的經適房之所以不了了之，就是因為漏洞太多，腐敗尋租遍地，導致開寶馬申請經適房的新聞層出不窮。

人才房、安居房和公租房為主導的結構，意味著新福利時代的到來。人才房和安居房封閉運轉，的確能減少投機需求。

然而，存量與增量都不足，僧多粥少。既然存在搖號、抽籤、輪候，恐怕也很難避免新的腐敗尋租問題。

同時，政策性住房向人才優先，這是城市搶人大戰的必然結果。但大多數人才，其實本來是具備潛在購房能力的。資源就那麼多，為人才專門提供住房，雖然不乏直接激勵的效果，但對於中低收入人口卻形成一定程度的擠壓。

4租售同權在哪裡？

既然要構建租購併舉的住房體系，租售能否同權，是至關重要的問題。然而，這份方案，卻未看到推進租售同權的時間表。

人們之所以追逐房子，除了房價不斷漲這種認知之外，房子上附著的各種公共福利也是關鍵。

雖然在2017年租售同權就已成為熱詞，但目前各地推進都十分乏力。如果附著於房子上的各種福利仍舊無法破除，那麼租賃住房推進，恐怕很難取得預期效果。

5小產權房怎麼辦？

小產權房，在目前的住房架構中，始終是個尷尬的存在，法律不承認其地位，在市場上不能自由交易，不能用來抵押貸款，而且時不時就遭遇清理違建的打擊。

但正如上面的數據所顯示的，400多萬小產權房，支撐起超過一半深圳居民的實際租房需要。如何對待小產權房，事關住房政策的未來。

深圳人多地少，土地資源相對枯竭，這正是房價易漲難跌的根源所在。但如果能從小產權房著手，給予條件補繳土地出讓金從而適當轉正，或給予改造入市的空間，想必市場供求格局會完全逆轉，房價自然也能穩下來。

6重回福利分房？

顯然，深圳的方案，並不等於重回福利分房。

當年的福利分房，是以機關單位為主體，普通居民被排除在外，這只是小圈子的特權，所以1998年開啟的住房商品化改革有其積極意義。只是在實踐中，唯市場的傾向過重，保障思維不足。

這次深圳方案，可謂是將市場與保障相結合的探索，但仍不足以改變目前的樓市格局。

原因在於，土地供應不足、房價剛性擔保、租售仍不同權的老問題依舊存在，短時間內，房價恐怕仍然很難退燒。

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