五月澳洲房價八連跌，墨爾本超過悉尼成為表現最糟的城市
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澳大利亞權威房產機構CoreLogic公布的最新的數據顯示，今年5月份，全澳房價環比下跌0.1%，同比則下跌0.4%，為2012年10月以來的首次同比下跌。
一
澳大利亞房價指數出現八連跌！
就月率而言，截至今年5月份，澳大利亞房價已經出現八個月連續下跌。自2017年9月以來累計跌幅擴大為1.1%，表明當地住房市場進一步走軟。
信貸收緊是導致房價走軟的主要原因，和2015年底至2016年初的情況相似。當時，澳大利亞全國房價出現連續五個月下跌，累計跌幅達到97個基點。在兩次0.25%的減息操作後，信貸增長出現增加，房價隨即出現強勁反彈。
對於5月份澳大利亞全國房價的疲軟表現，CoreLogic首席分析師Tim Lawless說道：「曾經領漲的首府城市在此輪房價下行周期中成為領跌因素。受悉尼和墨爾本房價下跌拖累，全澳房價出現5年多以來的首次同比下跌。」
據統計，悉尼和墨爾本兩地佔澳大利亞住房市場總值的約60%，佔澳大利亞住房市場總量的約40%。因此，兩地房價表現可對澳大利亞整體市場的走勢造成明顯的影響。
二
澳大利亞住房市場沿著新的趨勢發展
整體而言，澳大利亞住房市場沿著新的趨勢發展。
即非首府地區房價表現優於首府地區；低價區住房市場表現優於高價區住房市場；公寓表現仍普遍好於獨棟屋。具體而言，不同地區的房價走勢則各有差異。
非首府地區房價表現優於首府城市
CoreLogic最新公布的房價指數表明，非首府地區房價表現持續優於首府城市。同時，兩地房價表現差距有擴大的趨勢。
今年五月份，澳大利亞非首府地區的房價環比上漲0.2%，同比則上漲2.2%，繼續創下新高。從這個意義上而言，非首府城市房價的上漲在一定程度上抵消了首府城市房價下跌給全澳房價造成的不利影響。
就非首府地區而言，Geelong錄得最高房價漲幅。在過去12個月內，當地房價上漲了10.2%。非首府地區房價表現最好的十大地區中，衛星城市如Geelong、Ballarat、Newcastle以及悠閑生活城市如陽光海岸、南部高地、Shoalhaven和Coffs港排名前列。
「
當然，受礦業資源行業投資減少影響，一些礦業城市對整個非首府地區的房價表現有所拖累，但是這種拖累效應正在逐步放緩。
」
高價地區成為重災區
就全澳而言，房價最高的地區跌幅越大，淪為本輪房價下行的重災區。
截至今年5月的一年內，澳大利亞房價最高的地區房價累積跌幅已達1.3%。與此相反，低價地區的房價同期則上漲了1.0%。中等價格地區的房價同期上漲了2.3%。
全澳範圍內，高價區以悉尼和墨爾本為代表。以悉尼為例，房價最貴地區較峰值時期已經下跌了7.1%。墨爾本也是如此，房價最貴地區較峰值時期已經下跌了3.3 %。
相比之下，兩地「低價區」房價則沒有什麼變化，表現明顯更為抗跌。
相比高價區房產，悉尼和墨爾本兩地「低價區」房價更為抗跌可能和首次置業者比例大幅上升有關。
公寓相比獨棟屋更為抗跌
值得一提的是，悉尼和墨爾本兩地的公寓相對獨棟屋更為抗跌。
目前，兩地最大的問題還是可負擔性的問題。儘管兩地房價出現下跌，但是房價仍處於高位。在這樣的背景下，大量購房需求均轉向房價中等、密度相對較高的地區。這些地區同時也具備這樣的特點，即交通便利、靠近就業中心、起步價相對可負擔。
Lawless說道：「儘管過去幾年，我們看到悉尼和墨爾本兩地的新建了大量的公寓。但是從目前的情況來看，公寓的市場需求仍明顯超過獨棟屋的需求。」
「
對於住房可負擔性問題沒有悉尼和墨爾本嚴重的地區而言，獨棟屋的房價表現則要優於公寓。
」
三
澳大利亞各首府城市房價表現
墨爾本取代悉尼成為房價表現最糟城市！
今年5月，八大首府城市中有五個首府城市房價錄得下跌。
除了墨爾本環比下跌0.5%外，其他四個下跌的首府城市分別是悉尼（跌0.2%）、珀斯（跌0.1%）、堪培拉（跌0.1%）。
就季率而言，截至今年5月的3個月內，首府城市中僅悉尼和墨爾本錄得下跌，跌幅分別為0.9%和1.2%。
霍巴特仍然是所有首府城市中表現最好的「那顆星」。今年5月，霍巴特的月率、季率和年率表現分別上漲0.8%、3.7%和12.7%。
截至今年5月的三個月內，墨爾本超過悉尼成為房價表現最糟的城市，月率跌幅為0.5%，季率跌幅則擴大為1.2%，創2012年2月以來的最大季度跌幅。
在此之前，墨爾本房價彈性較悉尼表現明顯要好。但是，最近幾周，當地房產拍賣清空率持續出現惡化，住房存量水平則持續上揚。截至今年5月，墨爾本房產交易活動同比下跌12.9 %。
珀斯和達爾文當地房價出現見底跡象。就珀斯和達爾文而言，兩地房價自2014年以來持續錄得下跌。今年5月，儘管兩地房價月率出現微幅下跌，但是季率則錄得上漲。值得一提的是，截至今年5月的一年內，珀斯房價僅下跌1.2%，為兩年內的最低年率跌幅。
四
澳大利亞租賃市場表現
整體而言，儘管澳大利亞房價出現持續下跌，但是租金卻仍保持上漲。
今年5月份，全澳範圍內的住房周租金環比上漲0.1%，同比則上漲了1.9%。儘管租金增長緩慢，但是絕大部分首府城市的租金增長率要明顯優於房價漲幅，進而推動租金收益率面臨上行壓力。這一趨勢和過去幾年明顯不同。
就首府城市而言，今年的前5個月，租金收益率均出現改善，從2017年第4季度的3.3%錄得緩慢回升至目前的3.4%，為2016年11月以來的最高水平。儘管租金收益率出現改善，但是相比2009年4.6% 的高點仍有不小的差距。
值得一提的是，塔斯馬尼亞首府霍巴特由於房價漲幅較快，租金收益率優勢逐步被侵蝕。據統計，過去12個月內，霍巴特當地的周租金漲幅錄得11.2%。但是同期的房價漲幅則錄得12.7%。受此影響，當地的租金收益率面臨下行壓力。
END
總而言之，目前澳大利亞住房市場沿著新的趨勢發展。即非首府地區房價表現優於首府地區；低價區住房市場表現優於高價區住房市場；公寓表現仍普遍好於獨棟屋。
不同地區房價走勢各有差異。鑒於悉尼和墨爾本兩地佔整個澳大利亞住房市場的權重較大，因此兩地對全澳房價指數的表現影響非常明顯。
和以往影響房價的主要因素，即利率和經濟條件不同，目前影響住房市場的最主要因素則表現為信貸收緊。
從目前的情況來看，悉尼和墨爾本住房投資活動受抑非常明顯，繼而導致需求下降、房價下跌。
短期而言，住房市場反彈的幾率不大。儘管澳大利亞審慎監管局（APRA）放鬆了有關「投資信貸佔新增貸款比例不得超過10%」的臨時管制措施，但是短期內住房市場出現反彈的幾率不大。
原因有很多。一方面，投資者面臨償貸成本增加的壓力；另一方面，貸款買房人的授信審查標準較以往明顯收緊，支出相關審查條件要嚴格的多。此外，APRA建議銀行控制高按揭比的貸款發放。例如，最新的數據顯示，按揭比大於80%的新增貸款所佔比例僅為20.8%。
除信貸收緊對房價走勢造成不利影響外，其他因素也同樣發揮著抑制房價上漲的作用。以住房可負擔性為例，目前悉尼和墨爾本兩地房價和家庭年收入的比率分別為9.3和8.0，明顯超過其他首府城市。
換言之，房價雖然下跌，但是絕大部分人還是買不起房。此外，收入增長率停滯不前、首付款儲蓄難、交通成本上漲等等都是抑制房價持續上漲的影響因素。
最後，儘管房價出現下跌，但是「斷崖式下跌」的幾率幾乎沒有。同樣，原因有很多。
「
一方面，移民持續增加推動澳大利亞人口強勁增長，對住房市場需求構成支撐。另一方面，房價下跌可使得住房可負擔性出現改善，進而推動市場交易活動。
」
參考資料：CoreLogic
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