從人口爭奪戰看房地產市場

期待通過政策調控就能從讓房價回調甚至較大幅度下跌，持有這種想法未免有些太不現實。

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看著眼下一騎絕塵的房價和一房難求的新房市場，很多人對今年的樓市調控和房地產市場充滿了質疑。今天，我們換一個角度，從時下的「人口爭奪戰」以及即將從農村進入城市的近3億人口看看房地產市場的走勢。

2018年2月4日，西安市公安局專門成立人才、人口爭奪攻堅指揮部，由公安局長牽頭，從即日起在全市範圍內開展為期三年的人才、人口爭奪攻堅戰，以吸引更多人才、人口來西安就業、創業、定居生活。2017年全年落戶西安人數257419人，而2018年一季度，落戶西安的人數已接近去年全年。

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人口凈流入是一個城市的命脈與未來，大城市之間的人口爭奪戰有日益白熱化的趨勢。2017年末，因受嚴格的人口管控影響，北京與上海常住人口出現微量下降。但「北上廣深」四大「一線城市」中，廣州與深圳的常住人口總量，仍然保持較高水平的上升。數據顯示，2017年末廣州常住人口1449.84萬人，比上年增加了45萬人。深圳全市年末常住人口1252.83萬人，凈增約62萬人，且凈增量創下了本世紀新高。「二線城市」中，杭州、長沙、鄭州、武漢、寧波、成都等城市的人口總量也在不斷增長。2017年，廣深兩城新增人口超百萬，與杭州、長沙、鄭州等8市之和幾乎相當。

這一場人口爭奪戰中，廣州、深圳暫時領先。而且，這似乎只是個開始，行進中的城鎮化，遠未停止。在廣州剛剛發布的新一版城市總體規劃草案中，到2035年，常住人口規模控制在2000萬人左右。從去年末的1450萬常住人口，到未來的2000萬人，還有550萬人口的缺口。事實上，透過《廣東省人口發展規劃(2017—2030年)》，我們可以捕捉到這樣的發展方向——人口向城市的集聚，仍然將是一個持續很久的過程。因為放眼世界，超級大都市的人口集聚都還遠未停止。以日本東京為例，多年來，日本全國人口總數持續下降，但東京人口仍在不斷增長。據東京統計數據顯示，2015年，日本人口為負增長，但東京人口仍保持了0.87%的正增長。並且，近十幾年來，東京人口佔全日本比重在不斷上升。

還有一個因素：我國城鎮化率提升的巨大空間。2017年，中國大陸常住人口城鎮化率為58.52%，戶籍人口城鎮化率42.35%。而美國、英國、韓國等經濟發達國家的城鎮化率均已超過80%。其中，2016年，日本的城鎮化率已達到93.9%。如果按現行人口計算，當我們國內的城鎮化率達到80%時，城鎮人口將增加近3億人。這3億人將流向哪裡？城市是現代經濟的載體，人口向城市聚集是必然趨勢。大城市，可能仍將是人們的「上佳選擇」。2015年，在日本，百萬以上城市人口佔全國人口比重達到了64.7%，韓國、美國均超45%，而中國這一數值不到24%。總體偏低的城鎮化率，向大城市集中的遷移規律，給了中國大城市更大的人口集聚空間。

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從「小鎮青年」到「城市白領」，人們對大城市的嚮往從未改變。為什麼？因為大城市有著更強大也更完備的經濟體系。說簡單點，這裡的機會更多也更好。中國城市的單位經濟產出還有相當大的提升可能。2016年，東京每平方公里的經濟產出，已超9億美元。這樣高的經濟密度，反過來吸引著更多的人進入東京及其大都市圈就業和生活。而我國的大城市，即使是被稱為「創新之都」的深圳，2017年每平方公里的經濟產出約為3.7億美元，全國最高。其次為上海和北京，每平方公里產出約為3億美元。這意味著我國大城市的經濟密度仍有較強的上升空間。人口聚集推進經濟聚集，經濟集聚反過來再刺激人口聚集，這是城市化的動態進程。若這一進程難以逆轉，那麼我國人口向大城市集聚的過程，仍將持續。

按照國人的習慣，進入城市發展的人口都面臨著就業、子女就學等問題，加上中國社會傳統的「家」文化，這近3億人都是房地產市場的剛需族。說白了，買房子是必須的，只是早一天晚一天的問題。而且，從政策的導向來看，結合「自住型商品房」、「共有產權房」、「限價房」等措施，經濟條件再不好的家庭政府也有辦法讓他們「住有所居」。尤其是「共有產權住房」，其實際價格與周邊的商品房持平，這也能看出政策制定者對其周邊樓市房價的默許態度。

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綜上，期待通過政策調控就能從讓房價回調甚至較大幅度下跌，持有這種想法未免有些太不現實。眼下如火如荼的人口爭奪戰以及未來近3億的城鎮新增人口的將是房價持續上漲的前奏、基礎和保障。

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