我為什麼買碧桂園在悉尼North Ryde的項目？

今天的鄭桐有話說系列我想好好的聊一下關於我在悉尼購買的一個樓盤，也就是飽受爭議的碧桂園悉尼第一個項目，位於悉尼西北區North Ryde的 Ryde Garden項目（中文也被譯為：萊德花園）。寫這篇文章最主要的原因是因為我早上和我母親一起去做了Pre-settlement Inspection，感觸頗深。當然建築商Watpac給我們客戶帶來的高質量產品是一方面，另一方面則是關於這個樓盤的一些故事。我想把今天的故事分為4個部分：

1，我當年是怎麼買Ryde Garden這個項目的？

2，這個項目中間發生了什麼？

3，驗房體驗

4，我怎麼看North Ryde？

一：我當年是怎麼買Ryde Garden這個項目的？

說實話，這真是很早很早以前的事兒了。故事的開始要追憶到2014年年初了。在2014年年初，錯過13年下半年開始的購房高峰期的我，立刻開始了搜尋房產的過程。在年初買下了位於Zetland的Paragon項目的一個不帶車位一房一廳（70平高層北向），順利的滿足了當時的55萬首次置業要求，拿下了首次置業NSW政府給出的$15000購房補助以及印花稅全免之後，我開始物色下一套房產應該買在哪。其實正常的客戶心態是這樣的，買完第一套房子之後心態就開始變得極其放鬆，不管什麼項目看著都不會有特別著急了解和購買的衝動，因為會覺得不管怎樣還有一套保底的心理。

巧的是，突然有一天我看到一張不知道哪裡得到的Flyer，介紹著碧桂園在悉尼第一個項目，具體內容我記得不清楚了，但是有一點當初吸引了我：就是下樓一分鐘就是火車站（那時候還沒有Sydney Metro這個概念）。自己做了一些research之後覺得：嗯，這個地理位置的確不錯，一站就到Chatswood和麥考瑞。但是也不知道為什麼就沒有很深入的去研究，這個事兒就這樣的銷聲匿跡下去了。直到1-2周之後，一個朋友給我電話，這個朋友和我一樣都是剛開始賣房子（其實我當時還沒正式開始賣房，也屬於剛進入這個行業的階段），和我在電話上商量說怎樣能在這麼火熱的市場好好的做好這行，分得一杯羹。她問我，你聽說過最近有個項目叫做萊德花園沒有？廣告打的很火。我說我略有了解，還不錯。她說她有朋友賣，可以給我介紹一下，於是乎之後在微信上進行了一些簡短的溝通，包括一些模型照片什麼的。說實話我真的沒認真看。幾周之後，她告訴我，準備周六早上在四季酒店開盤。叫我早上10點鐘還是9點鐘，一定要趕過去，不管買不買都要來看看。我答應：好的，沒問題。

放一張當年的照片，不過是網上下載的，很好奇朋友圈還有沒有當年賣過這個項目的同行？有的話私信我一下。

周六早上其實我鬧了鍾，但是睡過了，我朋友瘋狂給我打電話，我記得我當時和她說：算了吧，我覺得不去也沒什麼，之後也能買到，要不我還是不要去了吧。她死不答應，就是要我一定要現在起床，馬上過來。現在回想起來，有些時候吧，銷售的一點堅持真的能改變很多事情的走向和結果。最後我還是如期趕到四季酒店，當時人真的蠻多的。第一期開盤主要銷售樓盤的A棟和C棟（之後你們看到CBRE在賣其實已經是2期B棟了）。我被朋友安排了和他另一個朋友（也是客戶）坐一起，當時還有很多瘋狂購房的人也一起被安排在了那個大廳，朋友給我遞上一些紙質版本的資料之後就開始去和當天負責開盤選房的工作人員去溝通了，看看是否可以有機會提前預定到什麼房源。我拿著我朋友給我的價格表，戶型圖，還有模型瘋狂的看呀看，也不知道到底選哪個（或者準確的說到底選得到哪個）。開盤儀式就在這種瘋狂的節奏下開始了，我被朋友拉進大廳內部（只有選房的人才能進入），有一群來自廣東本土的碧桂園銷售人員開始和我溝通，我說兩房吧，她說兩房沒有了，我說不會吧？這麼快。她說可以給我一個1房性價比不錯（65平帶車位），價格才51萬。其實我當時還是一臉懵逼，其實我還是有判斷力的，主要是現場的氣氛太緊張了。這時候我朋友突然從茫茫人海中殺出來說鄭桐我給你找到了一個不錯的2房2衛+Study+車位 74萬 你要不要 高層朝東。我一看的確不錯，而且在C棟朝小區內側，不太受到旁邊的Epping Road或者M2的噪音影響。於是我就直接拿下了。事後直接現場簽合同，銷售刷刷刷鼓掌，送紅酒，恭喜，送客，就結束了一早上鬧劇一般的購房流程。如果我沒有記錯，我是下午回家睡了一覺之後才給我媽打了電話，說媽，我又買了個房。我媽簡單了解了一下，覺得還可以，問需要多少錢？我說7.4萬首付。我媽順利撥款。

以上的文字寫的略顯粗糙，但是真的我太久沒有回憶過這段歷史了。今天還是為了寫這篇文章，好不容易努力回憶回憶才想起來這些細節。不過總結一下為什麼我要買這個項目，除了衝動和熱鬧的現場之外，我覺得當時對於我剛進入這個行業的人來說，還真的是方便的交通吸引了我。那時候悉尼正在籌劃第一條地鐵線，但是當時不叫Sydney Metro，只有一個很初期的構想，叫做：Rapid Transit System還是什麼的。但是當時給出了一張這個地圖：

我發現North Ryde車站位於悉尼最新的鐵路線 Epping - Chatswood 沿線中重要的一站。目前Sydney Metro已經如火如荼的正在進行建設，從2019-2024年，悉尼的第一條地鐵線（如上圖）將全面建成通車，以後這條路線的「火車」將被全新的地鐵取代，3分鐘一班，無需查Time Table。毫不誇張，未來這條線的開通將覆蓋悉尼70%重要的就業區，如: Epping（西北交通樞紐）, MQ Park/University（麥考瑞產業園/大學）,North Ryde, Chatswood （北區華人區重鎮）, Crows Nest（皇家北岸醫院）, Victoria Cross (北悉尼CBD），Barangaroo（悉尼未來的新CBD），Martin Place（悉尼華爾街），Pitt Street（現Town Hall位置）以及中央火車站Central。

二：這個項目中間發生了什麼

買完這個項目大概一年，也沒再想起過這次購買，其中還又買了另一套Billbergia的房子（現在自己住在Wentworth Point的家）。但是過了一年，既然在朋友圈看到了一條這樣的新聞：

這個澳微幫是不是首發我不知道，但是裡面的內容我記得很清楚，而且這個標題最早也是這樣的。我當時心裡想，我x，不會吧？就這樣被「落日」了？我趕緊到處查資料，比如Ryde Council的文件等等，也拜託了當時一個在碧桂園內部工程部的朋友諮詢，朋友和我說的確DA遇到了一些困難，審批時間會比以前的長，但是公司非常努力的在客服一切困難，希望可以讓項目儘快開始工程。但是作為買家的我，還是將信將疑。一段時間之後我又看到一個闢謠文件：

官方的證詞讓我稍微安心了一點，而且之後的Ryde Council的調查報告也告訴我其實開發商是有一直在做出努力和遞交新的文件，去使得DA更快的得到審批。上傳一張當時（2015-8月）我做調查的截圖，現在還存在我的電腦文件夾里：

到此為止，這個風波已經基本上不攻自破。之後還有2件事更加確定了項目開工的確認：第一就是我律師收到了延期Sunset Date的Email（如果你不懂為什麼這就代表要建了，加我微信問）；第二就是WATPAC建築公司的Media Release，基本上這個事情已經塵埃落定。

在這裡我真的非常想譴責一下那些進行亂報道的媒體和公司，謠言止於智者。也順便說一下現在的客戶，真的不要隨便看一個中文媒體的新聞就自認為所有的東西都和看到的一樣，因為往往你不關注最後事情變成怎樣了，只是湊熱鬧，但是卻把錯誤的消息傳達給很多人。尤其房產類的崩盤新聞，每年都太多了。作為一個銷售人員，說話可能無法做到完全客觀，但是相信我的人會相信我的話。不相信我的人，我就算怎麼勸服我相信也是無用功。所以說，如果你相信我就來找我吧。

三：驗房體驗

我終於體會到什麼叫做4年樓花，真的的確等到花兒都謝了。但是終於在2018年開始看到自己等了4年的一套投資房終於孕育出了準備交房的那一天。2018年6月7日早上，我帶上我媽一起去進行了驗房程序。

這張照片攝於Building C的十米挑高大廳，我特別喜歡這個大廳的設計，簡單大氣，但是又顯得很有品質。

在進去之前也看了一些位於底層的帶Court Yard的單位，感覺還是很不錯的。印象最深刻的就是陽台Ceiling的Timber Decking，感覺特別加分。另外就是所有的植被，感覺真的不是隨便種的，真的有用心。

以上這些攝於一些C棟底層的Court-yard，下面這張種的特別用心的多肉位於C棟的天台。

下面是車庫和儲物室，儲物室不算特別大，就在車位旁邊。車位的位置我個人很滿意，因為直接在C棟電梯出口旁邊。

接下來就是上樓看房間，電梯是KONE的，走廊寬度和亮度我覺得是做的很不錯的，並且大廳的地毯我覺得落腳感覺還是很不錯的。樓道的各個方面都用了全景落地窗，把更多自然光採光引入走廊。牆體使用了深灰色搭配黑色地腳線的設計，還是蠻不錯的。

進到房間內部，先看看廁所吧。因為是兩房兩衛，所以一邊是有浴缸，一邊是沒有浴缸的。化妝鏡後面配有2個帶開關的充電插座（非常重要），牆上是從地到頂使用了類似Sand Stone質感的瓷磚，這點做的也是還不錯的。

洗衣房也是我很喜歡的一個地方，因為設計了櫥櫃把Sink和BOSCH的洗衣乾衣一體機包圍起來了，非常Organised。

接下來是廚房，設計的整體感還是不錯的，儲物空間很多，配備了西門子的灶台和洗碗機，烤箱。抽油煙機我感覺不是很大（大多數公寓都是這樣），可能實際效果會差一點，另外留有了一個位置可以配置內嵌式的微波爐，但是我覺得實際租客應該就自己買個微波爐放進去就好了。所有柜子都是使用軟閉合的設計，實測安裝的都很不錯。

最後說一下窗外的景色吧，我的房子是朝東的，位於Level 10，出乎我意料的是，既然可以看到City View和大橋的景色（可惜早上大霧，大橋看不清楚）。另外一邊也是可以看到火車站和Delhi Road的。我並不擔心墓地，但是其實也看不到太多，感謝Bates Smart做出的這個設計。

上到天台12層，除了幾套頂層的公寓，另外一部分就是露天花園了。我覺得其實建設的還是很漂亮的。擁有2個BBQ烤爐，可以更加清楚一點看到周圍的景色，當然下面的中心花園目前還在建設當中。

基本上驗房到這一步就已經完成了，其中發現了三個非常小的Defects，都沒有任何真正算得上問題的問題，第一次完工度非常非常高。驗房結束之後立刻收到email以及驗房報告。感覺還是靠譜的。

四：我怎麼看North Ryde

最後一部分，也是我最想給大家分享的一個話題。在我當初選擇購買這個樓盤的時候，就已經聽很多人說了：哦，就那個墓地旁邊的樓盤。又或者是墳景房。各種各樣的人說著各種各樣的難聽的話，以表示自己的不屑。其實沒有人真正去了解一下Sydney Metro第一條地鐵線意味著什麼，一個城市的一號線貫穿的站點意味著什麼。不管是碧桂園也好，Frasers也好，還是後來的綠地集團的NBH也好。其中拿地成本的變化，其實老百姓都不清楚。

給大家看看周圍的墓地&周圍的產業園（Trinity Business Park）實拍吧：

說實話，當時我第一次知道這個旁邊有一個墓地的時候我是介意過的，當時人買一個東西時往往不是去戰勝缺點帶來的影響，往往都是因為太喜歡其中的優點了 - 我就是這樣一個人。我自己覺得North Ryde應該是北區僅剩一塊的價格窪地，而其價值已經不管是從之前的70萬左右2房到現在的90多萬2房，還是隔壁一區之遙Chatswood的150萬均價2房中間極大的差價，我覺得都極具升值空間。

如果你問我，那現在90-100多購入是否已經錯過了最佳升值時期？我可以非常肯定的告訴你，這只是這個地區升值的頭1/3時期。如果您現在選擇一個2年左右的樓花（比如說綠地的NBH），那麼在2020-2021年左右建成之後。悉尼地鐵的Stage 1已經開通2年，並且2年後stage 2也全線貫穿。而這裡房子的價值會在5年後被安裝上一個噴氣式發動機，而那時候再想在這種地鐵沿線租房也好，買房也罷，都可能成為更加讓普通老百姓高攀的一件事兒。

說到這裡我覺得可能又有些人覺得我在扯淡了。我自己認為，真理往往掌握在有洞察力的人手上。錢，本來就是給少數人賺的。當年70萬兩房也有人跟我說別買，各種理由我也沒聽。萬分慶幸我當時堅持自己的想法。又比如我當時買zetland的時候，有人跟我說zetland 2房到80萬到頭了，再高傻子才會買。又給現實打了臉。

其實我已經不記得當時這些跟我吐槽房地產的悲觀主義者現在混的如何了，但是我覺得不管怎樣，相信自己的判斷，如果自己對於市場研究不足，也可以請教我，我可以幫你客觀分析一下，這也是我的工作。

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